Toinen sijoitusasunto on salkussa

Viittasin toukokuun kuukausikatsauksessa merkittävään finanssitapahtumaan: toisen sijoitusasuntoni hankkimiseen. Dokumentoin tässä prosessiin liittyviä ajatuksia ja vaiheita sekä itselleni että muiden hyödyksi.

Toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ollut osa sijoitussuunnitelmaani kaudelle 9/2016-8/2017, mutta onnistuminen ensimmäisen asunnon kanssa sai minut miettimään toisen hankkimista jo viime syksynä. Niinpä hain lainalupauksen ja tein loppuvuonna eräästä yksiöstä jopa tarjouksen, joka ei kuitenkaan mennyt läpi. Alkuvuoden 2017 terveysmurheet jättivät projektin taka-alalle, mutta keväällä tokenin taas horroksesta.

Asunnon speksit

Kohde on alle 30m2 yksiö, jota myytiin yleisillä markkinoilla. Se sijaitsee samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, siis kehyskaupungin keskustan tuntumassa. Kohteen hoitovastike on samoin keskiarvon tuntumassa (3,5 €/m2). Se oli vuokrattuna reilun 400 €/kk hintaan ja on ollut saman vuokralaisen käytössä jo vuosikausia. Kävin yksityisnäytöllä, mutta vuokralaista en tavannut; tilanne vaikutti joka tapauksessa olevan kunnossa vuokralaisen osalta, sekä välittäjän kautta kuulemieni että itse selvittämieni asioiden perusteella.

Tieto linjasaneerauksen alkamisesta tänä syksynä herätti mielessäni kysymyksiä kohteen kannattavuudesta. Onneksi saneerauksen suunnitteluprosessi oli kuitenkin päässyt jo siihen vaiheeseen, että hankkeen kustannukset olivat käytännössä selvillä (n. 700 €/m2), minkä myötä pystyin lisäämään ne laskelmiini. Taloyhtiöllä on myös ollut tapana "tulouttaa" rahoitusvastikkeet, mikä on sijoittajaosakkaalle hyödyllistä; ostohetkellä asuntoon kohdistui velkaa n. 1 500 € aikaisemmista taloyhtiöremonteista.

Kämppä ei ole yhtä hyvässä kunnossa kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, mutta se näkyi myös hintapyynnössä. Olenkin ajatellut, että sitä voisi jatkossa vuokrata lemmikilliselle henkilölle. He tuppaavat olemaan vastuuntuntoisia, mutta heillä on usein hankaluuksia vuokrata asuntoa yksityisiltä toimijoilta.

Ihan näin vanhasta kämpästä ei ole kyse.... :)

Rahoituspuoli

Joka tapauksessa Excel-lomakkeeni näytti vihreää valoa ja positiivista kassavirtaa myös tulevan linjasaneerauksen aiheuttama rahoitusvastike huomioon ottaen, minkä myötä olin valmis tekemään tarjouksen. Se oli n. 5 % pyynnön alle, minkä myyjä hyväksyi, ja niin kaupat syntyivät velattomaan hintaan 50 000 €. Tarjousprosessi hoitui kokonaan sähköpostitse ja puhelimitse; välittäjä vahvisti myyjän hyväksyneen tarjouksen n. 15 minuuttia sähköpostilla tekemäni tarjouksen jälkeen. Nopeaa toimintaa!

Kuten yllä totesin, laina toisen sijoitusasunnon hankkimista varten oli neuvoteltu jo viime vuoden lopulla. Ennen tarjouksen tekemistä varmistin kuitenkin pankkiyhteyshenkilöltäni, että lainalupaus oli edelleen voimassa, sillä olihan viime keskustelusta kulunut noin puoli vuotta. Ajatuksissa oli velkavivuttaa sijoitus niin, että laittaisin kohteeseen suurin piirtein 30 % omaa pääomaa ja 70 % lainarahaa. Tässä tapauksessa lainarahan osuus olisi hieman pienempi, sillä taloyhtiölaina pienensi asunnon vakuusarvoa normaalista 70 %:sta (käyttämäni pankki laskee näin: vakuusarvo = 0,7 x velaton hinta - taloyhtiölaina, ei 0,7 x (velaton hinta - taloyhtiölaina) eli 0,7 x myyntihinta).

Joulukuussa ostamani oma autopaikkaosake toimi kuitenkin lisävakuutena, jonka ansiosta sain nostettua lainoitusasteen yli 70 %:n ja siten sijoitetun oman pääomani tuottoa vielä hieman korkeammalle (edelleen positiivisella kuukausittaisella nettokassavirralla). Autopaikan osakekirja meni sen myötä pankin holvin pimeään hoivaan itse asunnon osakekirjan seuraksi. Oman pääoman bruttotuottoprosentti kämpälle on näin alkajaisiksi yli 20 %, mihin olen oikein tyytyväinen.

Tällä kertaa jaoin 21 v maksuajalle neuvotellun lainan kahteen yhtä suureen osaan (kummatkin n. 17 500 €), joista ensimmäinen on sidottu 12 kk Euriboriin ja toinen kiinteään korkoon. Oranssi pankki antoi ensimmäiseen 1,11 % marginaalin ja kiinteäksi koroksi tuli 2,52 %. Sain onneksi puhuttua hieman alennusta lainanperustamiskuluihin (yht. 200 € vs. hinnaston mukainen minimi 2 x 250 € = 500 €), mutta lainan kuukausittaiset hoitokulut tuplaantuivat kahteen lainaan jakamisen vuoksi (2,30 € -> 2 x 2,30 € = 4,60 €). Ensimmäiset 6 kk maksan vain korkoja, mikä kerryttää vuokratuloista vuokratilille puskuria yllättäviä vuokraustoimintaan liittyviä menoja varten.

Käytännön kaupanteko ja tulevaisuus

Kaupat taputeltiin myyjän valtuuttaman välittäjän kanssa pankin toimistossa. Hän lähetti vuokralaiselle postitse uuden vuokranantajan maksu- ja muut yhteystiedot sisältävän lapun. Lähestyin itsekin vuokralaista sähköpostitse kertoakseni, että asiat pysyvät ennallaan ja että mielelläni tapaisin lyhyesti, ihan vain jotta näemme toisemme. Tapasinkin hänet seuraavalla viikolla kaupungilla lyhyen ja mukavan tutustumisjutustelun merkeissä, mikä antoi tietoa hänen suunnitelmistaan. Vakuutuspuoli selvisi myös (minulle periytyneessä vuokrasopimuksessa ei ole siitä mainintaa). Kauppakirjan muste oli tuskin ehtinyt kuivua, kun ehdin sopivasti mukaan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa linjasaneerauksen puitteet lyötiin lopullisesti lukkoon. Osallistumisoikeuteni todettiin kauppa- ja osakekirjan jäljennöksen avulla.

Nykyinen vuokralainen saattaa muuttaa pois joulun tienoilla, juuri ennen kuin linjasaneeraus alkaa tämän talon kohdalla. Pohdinkin nyt, toteuttaisiko asunnossa pienen kasvojenkohotuksen muun saneerauksen yhteydessä. Kylpyhuone luonnollisesti uusitaan täysin (osakkaiden näkemystä laattavalintoihin ym. pyydetään piakkoin), mutta keittiötä ja olohuonetta voisi myös parannella lattioiden ja seinien osalta. Koska asunto on tässä tapauksessa ollut vuokrattuna ennen osakkaan toteuttamaa remonttia, remontti olisi verovähennyskelpoinen pääomatuloista.

Jään pohtimaan asiaa, tyytyväisenä tekemääni sijoitusasuntokauppaan! Ei kahta ilman kolmatta? Ehkä kuitenkin odottelen hieman ja keskityn keräämään pääomaa.

Mitä tehdä sijoitusasunnon yhtiölainalle?

Toisen sijoitusasuntoni hankintaprosessi on parhaillaan käynnissä. Toisin kuin ensimmäiseen sijoitusasuntooni, tämän asunnon osakkeisiin kohdistuu taloyhtiölainaa.

Mitä tehdä lainalle?

Lainaosuuden voi suorittaa joko maksamalla kuukausittaista "rahoitusvastiketta" (tunnetaan myös nimellä "pääomavastike") tai kokonaisuudessaan kerralla (yleensä valittuina ajankohtina vuodesta, etukäteen isännöitsijälle ilmoittamalla).

Tällaisen sijoitusasunnon ostajan kysymys siis kuuluu: kannattaako lainaosuus maksaa kerralla pois vai tulisiko maksaa suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta (hoitovastike + rahoitusvastike), kunnes lainaosuus on suoritettu? Ajattelin tässä postauksessa havainnollistaa vastauksen hakemista lyhyellä numeerisella esimerkillä.

Ensiarvoisen tärkeää on selvittää, kuinka lainaosuuden suoritukset käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Ne voidaan joko a) "tulouttaa" eli laskea yhtiön saamaksi tuloksi tai b) "rahastoida" eli siirtää yhtiön pääomaan erityiseen rahastoon. Kohteena olevan yhtiön käytäntöä voi tiedustella isännöitsijältä.

Tuloutus on vakiomenetelmä, sillä ainoastaan mahdollinen päätös rahastoinnista on tehtävä erikseen vuosittain yhtiökokouksessa. On hyvin tavallista, että kuukausittaisena vastikkeena maksetut lainasuoritukset tuloutetaan ja suuret kertasuoritukset rahastoidaan. Jälkimmäinen tehdään yleensä siksi, ettei yhtiön vuositilinpäätöksestä tulisi voimakkaasti ylijäämäinen ja yhtiö siten joutuisi verolle positiivisesta tuloksestaan.

Sijoittajalle on olennaista, että rahoitusvastikesuoritukset tuloutetaan. Silloin ne voidaan vähentää vuoden pääomatuloista hoitovastikkeen tavoin. Vaikutus näkyy oikeastaan kahdella tavalla: verotettavan pääomatulon määrä laskee ja oman sijoitusasunnon arvo nousee rahoitusvastikkeen verran. Oma pääoma siis kasvaa ja arvonnousuna näkyvä "voitettu" vero tulee maksuun vasta (vuosia) myöhemmin, kun asunnon myy.

Ja kuten tiedämme, euro tänään on paljon arvokkaampi kuin euro 10 vuoden päästä, sillä sen voi sijoittaa! Käteen jäävän likvidin pääomatulon suoraan, arvonnousun esimerkiksi muiden sijoituslainojen vakuutena käyttämällä.

Verojen maksua kannattaa viivästää niin pitkään kuin mahdollista. Tästä tässä optimoinnissa on kyse.

Otetaan esimerkkinä asunto, jonka myyntihinta on 75 000 €, velaton hinta 80 000 € ja yhtiölainaosuus siis 5 000 €. Vuokraksi saadaan vuokralaisen kanssa sovittua 500 €/kk ja taloyhtiölle tulee maksaa hoitovastiketta 125 €/kk. Rahoitusvastike on 50 €/kk. Unohdetaan yksinkertaisuuden vuoksi varainsiirtoverot ja velkavivut ja todetaan vain, että asunto ostetaan kokonaan omalla pääomalla.

Vaihtoehto 1 -- Tuloutettuna rahoitusvastikkeena

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 75 000 €. Vuokrasta jää vastikkeiden jälkeen pääomatuloa 500 - 125 - 50 = 325 €/kk, mikä tekee 3 900 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 3 900 € = 2 730 €. Muistetaan kuitenkin, että oma pääoma on myös kasvanut 50 €/kk eli 600 €/v, joten itselle jää 3 330 € ja asunnon arvo on 75 600 €. Yksinkertaistettuna tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 330 € / 75 600 € = 4,4 %.

Vaihtoehto 2 -- Lainaosuus kerralla pois rahastoon

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 80 000 €. Vuokrasta jää hoitovastikkeen jälkeen 500 - 125 = 375 €/kk, mikä tekee 4 500 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 4 500 € = 3 150 €. Tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 150 € / 80 000 € = 3,9 % eli pienempi kuin rahoitusvastiketta maksaessa.

Lopputulos

Tämän esimerkin pohjalta näyttää siis siltä, että yhtiölainaosuus kannattaa vero- ja tuottoedun ansiosta suorittaa pois vähitellen. Vai menikö tämä nyt ihan oikein? Mitä unohtui? :)

Kokemus sijoitusasunnon vuokraamisesta

Ensimmäinen sijoitusasunto tuli salkkuuni syyskuussa. Sain asunnon vuokrattua melko pian kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, eikä tyhjää kuukautta alkuun onneksi tullut. Kirjoitan tähän ylös joitakin asunnon vuokraamiseen liittyviä kokemuksia ja siitä oppimiani asioita, koska olin asialla ensimmäistä kertaa.

Olen muotoillut itselleni tuoreena asuntosijoittaja-vuokranantajana kolme tavoitetta ohjaamaan omaa toimintaani ja vuokralaisen valintaa, riskien minimoimiseksi:

• Minun tulee omalla toiminnallani varmistaa, että vuokralainen on tyytyväinen asumiskokemukseensa.
• Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti pitää asunnosta hyvää huolta.
• Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti hoitaa taloudelliset velvoitteensa.

Vuokrausprosessi käytännössä

Asuntojen vuokrausilmoitukset pyörivät nykyisin pitkälti netissä esimerkiksi vuokraovi.com- ja oikotie.fi-palveluissa. Jotkut käyttävät myös tori.fi-palvelua, joko tarjoten asuntoaan vuokrattavaksi tai ilmoittaen halukkuudestaan vuokrata sopiva asunto. Itse päätin hyödyntää kahta ensiksi mainittua, joskin vilkuilin myös tori.fi:n vuokralle haluavien ilmoituksia.

Liityin jo ennen asunnon ostamista Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi 44 €:n verovähennyskelpoiseen hintaan (puoli vuotta). Jäsensivujen anti on laajaa aina lakimiesten tarkistamista dokumenttipohjista erilaisiin nippelineuvoihin asti. Vuokraovi.com:n ilmoitukset ovat maksullisia (70 €), mutta SVA:n jäsenetuna hinta puolittuu; lisäksi ilmoitukseen liitetään SVA:n jäsenyydestä kertova ja siten toivottavasti vuokranantajasta luotettavan kuvan antava logo. Oikotie.fi:n ilmoitus on vuorostaan ilmainen, joskin se julkaistaan 24h viiveellä.

Laadin ilmoitustekstin niin, että se korosti asunnon hyvää kuntoa ja sijaintia. Ilmoitus kuvineen jää muistiin kummassakin palvelussa, ja sen voi yksinkertaisesti aktivoida uudelleen kun vuokraaminen seuraavan kerran tulee ajankohtaiseksi. Olin jo etukäteen pyytänyt kiinteistönvälittäjältä luvan käyttää asunnon myynti-ilmoituksessa olevia kuvia niiden hyvän laadun vuoksi. Valitsin "kansikuvaksi" asunnon mukavaa yksityiskohtaa korostavan otoksen (yllättävän moni käyttää persoonatonta ulkokuvaa kerrostalosta).

Yhteydenotot ja kandidaattien arvioiminen

Aktivoin ilmoitukset kaupantekopäivän (perjantai) iltana käytyäni ensin tarkistamassa asunnon tilan. Ensimmäiset tiedustelut tulivat sähköpostitse lauantaina, ja tiistaihin mennessä yhteydenottoja oli tullut puhelimitse ja sähköpostitse n. 15 kpl. Jo tässä vaiheessa tietyt henkilöt erottuivat selvästi edukseen tavallaan kommunikoida ja esitellä itsensä ja asiansa, kun taas toiset sai välittömästi jättää pois laskuista. Ensivaikutelma siis todella on tärkeä!

Sovin neljän henkilön kanssa asuntonäytön maanantai-illaksi, puolen tunnin välein. Tämän voi seuraavalla kerralla tiputtaa 20 minuuttiin, joka riittää asunnon ja taloyhtiön yleisten tilojen esittelyyn sekä keskusteluun vuokralaiskandidaatin kanssa. Yksi neljästä teki "oharit" vaikka treffit oli sovittu aikaisemmin samana päivänä. Pyysin kandidaatteja täyttämään ja tuomaan mukanaan SVA:n tietolomakkeen, jolloin sain selvemmän kuvan heidän taustastaan ja vuokranmaksukyvystään.

Kandidaattien arvioiminen on datan lisäksi "mutulla" pelaamista, ja pidin näytön jälkeen kahta kolmesta kandidaatista kriteerini täyttävänä. Kolmannella oli maksuhäiriöitä sellaisella elämänalueella, joka tuhosi hänen luotettavuutensa minun silmissäni. En siis ole sinänsä sulkenut pois mahdollisuutta vuokrata maksuhäiriöiselle henkilölle, tilanteesta riippuen, joskin se saattaa hankaloittaa esimerkiksi vakuutusasioita.

Ensimmäinen sopivista kandidaateista empi kuitenkin yksiöni kokoa kahden henkilön tarpeisiin ja lupasi palata seuraavana päivänä asiaan, kun taas toinen oli valmis ottamaan asunnon. Niinpä tarkistin tämän jälkimmäisen kandidaatin luottotiedot samana iltana (SVA:n jäsenetuna jälleen hieman halvemmalla) ja lähetin tekstarin, jossa totesin olevani valmis vuokraamaan asunnon hänelle ja palaavani tarkemmin asiaan seuraavana päivänä.

SVA:n vuokrasopimuspohja oli pienin muutoksin helppo ottaa käyttöön, ja kun vakuusasia sekä asunnon kunnon tarkastaminen saatiin hoidettua yhdessä, luovutin asunnon avaimet (yhtä lukuunottamatta) vuokralaisen käyttöön paikan päällä. Tallensin dokumenttipohjat järjestelmällisesti, jotta niitä voisi hyödyntää nopeasti ja helposti vastaavissa vuokrausprosesseissa myös jatkossa.

Vuokralaiseni on ottanut kotivakuutuksen sopimuksen mukaisesti. Mietin vielä tarvettani vakuuttaa asunto omasta puolestani kiinteiden kalusteiden vuoksi, ja olen pyytänyt kahdelta vakuutusyhtiöltä tarjouksen. En ole oikein varma siitä, olisiko se vain turha kuluerä. Periaatteessa luotan siihen, että vuokralaiseni pitää vakuutuksensa voimassa, mutta toisaalta hänellä ei ole velvollisuutta korvata asunnon kiinteille kalusteille syntyviä vahinkoja omasta vakuutuksestaan, jos vahingot eivät johdu hänestä.

Summa summarum

Toistaiseksi kaikki on sujunut hyvin, joskin vuokrasuhde on vasta hyvin tuore. Olen kuitenkin hyvin iloinen siitä, että sain asuntoon luotettavan vuokralaisen ilman tyhjää kuukautta, ja että vuokralainen tuntuu viihtyvän asunnossa hyvin. Alussa mainitut kolme tavoitetta ovat siis tämän asunnon suhteen juuri nyt kunnossa, ja toivottavasti pysyvät pitkään!

Samalla tuli opittua ja dokumentoitua prosessi, jota voi toistaa samanlaisena tämän asunnon ja mahdollisten myöhemmin hankittavien uusien sijoitusasuntojen kohdalla. Säästöt ajassa ja murehtimisessa ovat merkittäviä, kun voi uudelleenkäyttää itselleen jo valmiiksi hiottuja dokumenttipohjia ja kokemuksia.

Ensimmäinen sijoitusasunto on salkussa

Kuten syyskuun katsauksessa mainitsin, tavoitteeni ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisesta täyttyi. Kirjoitan tässä muistiinpanoja prosessista, sekä itseäni varten että muiden lukijoiden hyödyksi.

Asunto on yksi Excel-seurantataulukostani edukseen erottuneista kohteista. Tämä alle 30m2 yksiö sijaitsee kehyskaupungin keskustan tuntumassa ja sen hoitovastike on suurin piirtein keskiarvoa (3,6 €/m2). Kohde oli myynnissä jo kun aloin tehdä seurantaa loppukesästä, ja kävinkin asuntonäytöllä elokuun alussa.

Silloisten muistiinpanojeni mukaan asunto oli hyvässä kunnossa ja hienosti remontoitu, mutta jo suunnitteluvaiheessa olevien taloyhtiöremonttien kustannukset jäivät mietityttämään. Soittoni isännöitsijälle tuotti niistä jopa kustannusarvion, joka erosi aika reippaasti (ylöspäin!) kiinteistönvälittäjän arviosta. Toisaalta isännöitsijä antoi myös ymmärtää taloyhtiön olevan rauhallinen ja häiriötön, joskaan hän ei ollut ihan vakuuttunut yhtiön hallituksen kompetenssista. Kun välittäjä soitteli perääni, totesin että asia jää minun puolestani tähän, eli en tehnyt tarjousta.

Joitakin viikkoja myöhemmin Etuoven ja Oikotien hakuvahdit ilmoittivat, että asunnon hintapyyntöä oli laskettu. Tässä vaiheessa pyysin itselleni isännöitsijäntodistuksen ja muut paperit, ja uusi soitto isännöitsijälle tarkensi vielä arviota tulevien remonttien kustannuksia. Numeronpyörittelyn jälkeen olin valmis tekemään ostotarjouksen, ja välittäjälle sähköpostitse tekemässäni tarjouksessa ilmoitin n. 6% uuden hintapyynnön alle olevan tarjouksen, 55 500 €.

Välittäjä soitti seuraavana päivänä ja välitti minulle myyjän vastatarjouksen 57 500 €. Totesin, etteivät numerot enää sellaisena passaa kriteereihini, ja välittäjä oli jopa hieman ihmeissään kun valotin tuottovaatimustani hänelle. Asia jäi siihen, mutta kerroin välittäjälle että minuun saa mielellään ottaa yhteyttä, jos sopivia pieniä kohteita tulee markkinoille.
 

Illalla minua alkoi kaduttaa ja mietityttää, annoinko hienon sijoituskohteen mennä sivu suun liian kovien kriteerien takia. Mitä jos lähellekään yhtä hyviä kohteita ei tulisi pitkään aikaan markkinoille? Olinko liian tiukkapipoinen ja idealistinen "kirjaviisaana" ensikertalaisena, joka ei tunne markkinoiden realiteetteja? Pohdin, että ehkä soitan välittäjälle aamulla ja hyväksynkin vastatarjouksen, jos se vielä sopisi.

Ihmetykseni olikin suuri, kun välittäjä itse soitti minulle aamulla todeten, että myyjät sittenkin tarttuisivat tarjoukseeni 55 500 €, jos olisin vielä valmis ostamaan asunnon. Hymy levisi kasvoilleni. Ilomielin totesin, että kaupat ovat minun puolestani OK. Välittäjä tuli samana iltana käymään kotonani, jossa täytimme kuluttajaviranomaisen vaatimusten mukaisesti virallisen ostotarjouslomakkeen (kuvassa), ja hän sai siihen seuraavana päivänä myyjän kuittauksen, minkä myötä kauppa oli selvä. Omasta katumuksen hetkestäni en luonnollisesti hiiskunut mitään...!! Välittäjä oli sitä mieltä, että nyt kyllä onnistuin tekemään hyvät kaupat. Olen samaa mieltä. Ainakin toistaiseksi... :)

Saamieni lainatarjousten perusteella otin yhteyttä valitsemaani pankkiin ja saatoin välittäjän ja pankkivirkailijan keskusteluyhteyteen. Valitsin lopulta lainatyypiksi kiinteäkorkoisen 21 vuoden lainan, jonka korko on 2,21%. Maksan siis tämänhetkistä markkinakorkoa korkeampaa korkoa, mutta toisaalta uskon korkojen muutaman vuoden kuluttua nousevan niin että tämä oli kannattavin lainatyyppi. Se pienentää myös projektin riskiä, sillä asuntoon liittyvät rahavirrat ovat kiinteän koron myötä helpommin ennustettavissa.

Tavoitteeksi asettamallani 450 €/kk vuokralla asunnosta tulisi n. 70 € kuukausittaista nettokassavirtaa, kunnes tiedossa olevien taloyhtiöremonttien vastikkeet laskevat kassavirran vuoden päästä "pahimmillaan" n. 20 €/kk nettotasolle. Oman pääoman tuotto (hankintahinnasta 30% oli omaa rahaa, 70% lainaa) on alussa yli 18% luokkaa, verojen jälkeen 12,5% luokkaa, remonttien (ja verojen) jälkeen aluksi 10% luokkaa.

Kauppakirja allekirjoitettiin pankissani runsas viikko ostotarjoukseni jälkeen, eli prosessi eteni melko nopeasti. Asunto oli ostettaessa tyhjillään mutta olen nyt saanut sen vuokrattua tavoitehintaan, eli projekti on onnistunut jopa pelottavan Strömsö-mäiseen tyyliin. Lisää vuokraamisesta myöhemmässä blogitekstissä, sekin oli itse hoidettuna varsin opettavainen jotos.

Sijoitusasunnon metsästystä

Yksi tavoitteistani ajanjaksolle 9/2016-8/2017 on sijoitusasunnon hankkiminen, sillä pidän asuntoja suhteellisen suoraviivaisina ja turvallisina sijoituskohteina. Lisäksi sijoitusasunnon hankkimiseen voi saada lainaa, mikä vuorostaan auttaa parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa merkittävästi. Toisaalta asunnosta syntyy ylimääräistä "häslinkiä" sekä hyvän kohteen etsimisen että vuokrasuhteen hallinnoinnin osalta. Nämä käytännön asiat voi halutessaan ulkoistaa, toki korvausta vastaan.

Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.

Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.

Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.

Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.

Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:

• Lisään asunnon tiedot ja arvioni vuokratasosta luomaani Excel-taulukkoon (Oravan ja Turusen mallin mukaan), joka laskee automaattisesti vuokratuoton, oman pääoman tuoton määrittelemääni sijoitusasuntolainaa käyttäessä, sekä kuukausittaisen kassavirran yhtiövastikekulujen, lainakulujen ja pääomaveron jälkeen. Tulevat remontit on otettava huomioon kuluja arvioitaessa, jottei mopo karkaa käsistä!
• Tarkistan oikotie.fi:n talosivulta, millaisia hintoja myytävistä ja vuokrattavista asunnoista on ko. talossa viime aikoina pyydetty.
• Mietin, sijaitseeko asunto sellaisella "mikroalueella", johon olisi tarjolla vuokralaisia. Tuotot ovat yleensä korkeampia keskustojen ulkopuolella, mutta niissä riski asunnon tyhjillään olosta kasvaa. Keskustat ovat parempia arvonnousun suhteen, mutta oma strategiani ei siis laske arvonnousun varaan.
• Jos oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät Excelin mukaan ko. asunnolle hyvältä, pyydän välittäjältä sähköpostitse asunnon isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön paperit. Niistä selviävät esimerkiksi asunnon ja taloyhtiön velkojen yksityiskohdat, suunnitteilla olevat remontit ja se, kuinka tiukoilla ollaan nykyisen hoitovastikkeen riittävyyden kanssa.

• Jos numerot ja kokonaisuus näyttävät hyvältä, menen näytölle katsomaan asuntoa. Ei kannata arkailla, sillä näytöille voi mennä ihan huvikseenkin, ja asunnosta saa paljon paremman käsityksen kuin pelkkiä myynti-ilmoituksen kuvia katselemalla. Miltä pinnat vaikuttavat, näkyykö mahdollisia kosteusongelmia jne.?
• Jos asunto myydään vuokrattuna, selvitän välittäjältä tietoja vuokrasta ja vuokralaisesta. Vuokran päivitän asunnon kohdalle omaan Excel-taulukkooni.
• Jos kaikki vaikuttaa edelleen hyvältä, olen valmis tekemään ostotarjouksen (laina on siis jo neuvoteltu aikaisemmin!).

Tämä resepti on aloittelijan näkökulmasta toiminut toistaiseksi hyvin, muutama lupaava asunto on sattunut kohdalle, ja tarjousvaihekin on jo tullut koettua. Tarinalle tulee siis jatkoa blogissa myöhemmin!

Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?