keskiviikko 21. joulukuuta 2016

Erilainen sijoitus #2: Oman autopaikan ostaminen

Viikko sitten kirjoitin erilaisesta sijoituksesta #1, joka oli usean S-osuuskaupan jäseneksi liittyminen 5-10% vuotuisen korkotuoton toivossa.

Tällä kertaa juttua toisenlaisesta erilaisesta sijoituksesta, nimittäin sähköpistokkeellisen autopaikan ostamisesta. Olin vuokrannut tätä pysäköintipaikkaa jo pitemmän aikaa, mutta nyt omistaja oli valmis myymään sen minulle.

Millainen "sijoitus" se on?


Autopaikan hankkimista omaan käyttöön ei ehkä heti miellä sijoitukseksi. Tiukan määritelmän mukaan se onkin kulutushyödyke, eikä "varallisuutta, joka synnyttää omistajalleen tulovirtoja". Paikan hankkiminen ja vuokraaminen eteenpäin olisi vuorostaan selkeästi sijoitus. Parasta olisikin hankkiutua eroon koko autosta ja vuokrata paikka eteenpäin, mutta se on jo eri kysymys...

Käytännössä oman autopaikan voi nähdä elämäntilanteensa valossa järkevänä hankintana, joka lisää käytettävissä olevia varoja vähentämällä menoja.

Autopaikat vaihtavat yhtiössämme sen verran harvoin omistajaa, että käypä hintahaarukka oli selvitettävä isännöitsijältä kysymällä, sillä hänellä on dokumentit yhtiön kaupoista pitemmältä ajalta. Parametrit ovat seuraavat:

Ostohinta: 4 000 € + 80 € (2% varainsiirtovero) = 4080 €
Hoitovastike: 14 €/kk (sis. sähkö)
Ennen maksamani vuokra: 35 €/kk

Sen sijaan, että maksaisin joka kuukausi 35 € vuokraa, osa tuosta summasta (35 €/kk - 14 €/kk = 21 €/kk) vapautuukin nyt muuhun käyttöön, ikään kuin tuottona sijoittamalleni pääomalle:

Vuosituotto = (12 kk * 21 €/kk) / 4 080 € = 6,18 %

Tämä maksamattomasta vuokrasta syntyvä "piilotuotto" tulee kaiken lisäksi puhtaana käteen eli verottomana. Pääomatuloveron alaisiin sijoituksiin verrattuna se vastaa siis 6,18 % / 0,7 = 8,8 % vuosittaista bruttotuottoa sijoitetulle pääomalle, mihin olen varsin tyytyväinen.

Autopaikkaan sidotun pääoman voi tämän tuoton lisäksi pistää poikimaan myös toisella tavalla: paikkaa voi käyttää vakuutena vaikkapa sijoitusasuntolainalle. Esimerkiksi oranssinvärinen suomalainen toimija antaa velattomalle autopaikkaosakkeelle 60 % vakuusarvon. Tässä tapauksessa lainaa voi siis saada lisää ja sijoitusasunnon omarahoitusosuutta pienentää 2 400 € verran. Ei voi myöskään unohtaa sitä, että oma asunto on myyntitilanteessa entistä houkuttelevampi, kun mukana tulee autopaikka.

Teknisestä puolesta


Kauppa hoidettiin ilman välittäjää. Käytännön puolesta siis sen verran, että hoidin kauppakirjan draftaamisen soveltamalla netistä löytyvää asunto-osakkeen kauppakirjan mallia ja oman asuntoni kauppakirjaa. Kierrätin draftin pankkiyhteyshenkilön ja myyjän katsottavana, ja kaupat osakekirjan siirtomerkintöineen tehtiin muodon vuoksi pankissa virkailijan avustamana.

Kauppakirjaa allekirjoitettiin kolme kappaletta, yksi myyjälle, yksi minulle ostajana, ja yksi taloyhtiön hallitukselle. Ostajan tulee maksaa varainsiirtovero 2 kk:n kuluessa kaupasta "Varainsiirtoveron tilisiirtolomakkeen" ilmoittamalla tavalla koodattuna (linkki täältä mikäli suora linkitys PDF:ään ei toimi). Veron maksamisesta tehdään sitten sähköinen ilmoitus, jonka lähettämisen jälkeen printataan avautuva sivu, joka vahvistaa lähettämisen ("vastaanottokuittaus").

Taloyhtiön hallitukselle toimitetaan sen jälkeen 1) kauppakirja, 2) printattu veromaksuilmoitus ja 3) sen printattu vastaanottokuittaus. Tämän myötä oma nimi löytää isännöitsijän kautta tiensä yhtiön päivitettyyn osakasluetteloon ko. autopaikkaosakkeen kohdalle.

keskiviikko 14. joulukuuta 2016

Erilainen sijoitus #1: S-osuuskauppojen jäsenyydet

Matalariskiset mutta kuitenkin suhteellisen hyvätuottoiset sijoituskohteet ovat luonnollisesti kiven alla. Luettuani useampien bloggarikollegoiden (esim. Osinkokuningas ja Ananas, jälkikäteen myös Monsteri) ja muiden kirjoittajien kokemuksia S-ryhmän osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta päätin itsekin lähteä mukaan leikkiin.

S-Etukortti ja siten yhden osuuskaupan jäsenyys on sadoillatuhansilla suomalaisilla, mutta viime vuosina yhä useampi on huomannut, että voi sitä liittyä useampaankin osuuskauppaan etujen vuoksi. Useampaa S-Etukorttia ei kuitenkaan tarvitse sen vuoksi kantaa mukanaan!

Suurin osa S-ryhmän osuuskaupoista (tällä hetkellä 20 kpl ympäri maan) maksaa siis vuosittaista korkoa kertaluontoiselle osuusmaksulle (100 €), jolla jäsenyyden saa. Korko vaihtelee osuuskaupasta toiseen, mutta on ymmärtääkseni perinteisesti ollut välillä 0-20%. Korkoprosenttipäätös on vuotuinen ja käytännössä kunkin osuuskaupan strategiaan ja taloustilanteeseen sidottu. Koron saamiseksi on liityttävä jäseneksi joulukuun loppuun mennessä, ja rahat kilahtavat tilille kevätkesällä.

Eli ei muuta kuin töpinäksi. Osinkokuninkaan avuliaan listauksen printattuani marssin lähimpään S-pankin toimipisteeseen, ojensin paperin virkailijalle ja ilmoitin haluavani liittyä näihin 13 osuuskauppaan. Täytyy myöntää, että virkailijan reaktio hieman arvelutti etukäteen, mutta hän otti homman heti haltuun hyväntuulisesti ja alkoi käydä paperisotaa.

Pisimmän ajan vei omaan osuuskauppaan liittyminen, koska sen myötä avattiin myös S-pankkiin tili ja hoidettiin omat etukorttiasiat. Seuraavat 12 liittymistä veivät korkeintaan 3-4 minuuttia kukin, koostuen oman pankkikortin höyläämisestä (100 €/jäsenmaksulaaki) ja papereiden allekirjoittamisesta.

Paperien hiplauksen täyttämän hiljaisuuden rikkomiseksi kyselin virkailijalta yhtä sun toista, mm. tällaisen "moniliittymisen" yleisyydestä. Eikä kuulemma ole kovin epätavallista, vaan jotkut tekevät sen lastensakin puolesta. Nykypäivän korkoympäristössä se lienee fiksua, sillä harvasta paikasta saa 10% tienoilla olevaa korkoa lähes riskittömästi.

Osuusmaksuista kertyneet korot ovat ennen olleet täysin verottomia, mutta nykyisin 25% osuus korosta on pääomatuloveron (30% tai 34%) alaista. Kertyneiden korkotulojen kokonaisveroprosentti on siis matti meikäläiselle 0,25 x 0,3 = 7,5%, eli varsin alhainen.

Harmi nyt vain, että 100 € enempää ei yhteen jäsenyyteen voi sijoittaa :) Joka tapauksessa 1300 € aktiivisista rahastoista vapautunutta pääomaa löysi mielestäni hyvän säilytyspaikan. Jos oikein lähtisi veivaamaan, osuuskaupoista voisi erota kevätkesällä koron saamisen jälkeen, sijoittaa vapautunut pääoma puoleksi vuodeksi jonnekin muualle, ja liittyä sitten taas uudelleen osuuskauppoihin joulukuussa. Saattaisi "päästä tuntipalkoille" paperisodan kesto huomioon ottaen, mutta joku raja on meikäläiselläkin....

Ensi kerralla juttua toisesta "erilaisesta sijoituksesta", jonka muodollisuudet saadaan päätökseen tällä viikolla.

lauantai 3. joulukuuta 2016

Säästö- ja sijoituskatsaus: 11/2016

Kuukausi taas hurahti ja oman talouden seurantanumerot ovat alla. Kokonaiskuva on myös päivitetty. Olen tässä kuussa lisännyt säästöprosenttiseurannan, sekä kuukausikohtaisen että edelliset 12 kk huomioivan. Erotus muuttuvien menojen ja kokonaismenojen välillä koostuu asunnon hoitovastikkeesta, vesimaksusta, asuntolainan koroista ym. kiinteistä elinkuluista.


Muuttuvat menot ylittivät 500 €:n tavoitteen hieman, mutta tulos on ihan hyvä. Epätavallisia kuluja tuli tietokoneen korjauttamisesta, auton pienestä fiksauksesta ja erityisesti ulkomaan matkasta (jonka lentolippu oli maksettu jo kesällä). Matkalle lähdettiin kaverin kanssa treffaamaan ulkomailla töissä olevaa yhteistä kaveriamme, ja oli todella mukava ja virkistävä reissu. Rahaa kului siellä vuokra-auton bensoihin ja ravintoloihin, mikä oli sen arvoista.

Sijoitusrintamalla kuukausi oli rapakon takaisten vaalien vuoksi hyvin mielenkiintoinen. Vaalien yllättävään lopputulokseen liittyvistä oppirahoista tulikin jo kirjoitettua. Kun olin noussut kanveesista, hyödynsin Nordnetin kampanjan ja hankin välityskuluitta kolmen S&P 500 -indeksiin kuuluvan suuren amerikkalaisfirman osakkeita. Salkkuun päätyi myös pari suomalaista vakaata osingonmaksajaa. 

Olen harmitellut aiemmin tehtyjä isoja panostuksiani aktiivisiin rahastoihin, jotka ovat olleet pitkään miinuksella. Vastoin kaikkia luuloja Trumpin vaalivoitto pisti kuitenkin erityisesti jenkkiosakkeet aikamoiseen ralliin, mikä vuorostaan pompautti isoimman rahastoeräni arvoa miinukselta lopulta yli 10% plussalle. Hyvä käytännön muistutus pitkän sijoitusperspektiivin merkityksestä! Paras päivänousu tälle 5 000 €:n rahastosijoitukselle oli 4,99%.

Tästä onnenkantamoisesta huolimatta olen suunnitelmani mukaisesti luopumassa aktiivisista rahastoista niiden kulujen vuoksi. Ja mikäs olisi mukavampi hetki luopua kuin nyt, kun merkittävimmät osuudet lopulta hilautuivat hieman plussalle ja kovin ralli taitaa olla nähty. Rahat jäävät vähäksi aikaa käteiseksi, joko odottamaan sopivia uusia osakesijoituksia tai toisen sijoitusasunnon hankkimista.

Passiivisten rahastojen puolella jatkoin normaalia kuukausisäästämistä (4 x Nordnet, 5 x Seligson). Lisäksi sijoitin 500 € ylimääräistä Nordnetin Tanskan superrahastoon sen ollessa erityisen syvässä kuopassa, mikä osoittautui ainakin toistaiseksi hyväksi ratkaisuksi.

Sitten vaan uuteen kuukauteen järkevällä taloudenhoidolla ja sijoitusmahdollisuuksia kytäten, joskin normaali budjetti tulee paukkumaan sekä lahjojen että matkustamisen vuoksi. Joulu tapahtumineen on kuitenkin vain kerran vuodessa ja se on itselleni yksi vuoden kohokohdista. Säästää ja sijoittaa voi sen sijaan joka vuosi! :)