Matalariskiset mutta kuitenkin suhteellisen hyvätuottoiset sijoituskohteet ovat luonnollisesti kiven alla. Luettuani useampien bloggarikollegoiden (esim. Osinkokuningas ja Ananas, jälkikäteen myös Monsteri) ja muiden kirjoittajien kokemuksia S-ryhmän osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta päätin itsekin lähteä mukaan leikkiin.
S-Etukortti ja siten yhden osuuskaupan jäsenyys on sadoillatuhansilla suomalaisilla, mutta viime vuosina yhä useampi on huomannut, että voi sitä liittyä useampaankin osuuskauppaan etujen vuoksi. Useampaa S-Etukorttia ei kuitenkaan tarvitse sen vuoksi kantaa mukanaan!
Suurin osa S-ryhmän osuuskaupoista (tällä hetkellä 20 kpl ympäri maan) maksaa siis vuosittaista korkoa kertaluontoiselle osuusmaksulle (100 €), jolla jäsenyyden saa. Korko vaihtelee osuuskaupasta toiseen, mutta on ymmärtääkseni perinteisesti ollut välillä 0-20%. Korkoprosenttipäätös on vuotuinen ja käytännössä kunkin osuuskaupan strategiaan ja taloustilanteeseen sidottu. Koron saamiseksi on liityttävä jäseneksi joulukuun loppuun mennessä, ja rahat kilahtavat tilille kevätkesällä.
Eli ei muuta kuin töpinäksi. Osinkokuninkaan avuliaan listauksen printattuani marssin lähimpään S-pankin toimipisteeseen, ojensin paperin virkailijalle ja ilmoitin haluavani liittyä näihin 13 osuuskauppaan. Täytyy myöntää, että virkailijan reaktio hieman arvelutti etukäteen, mutta hän otti homman heti haltuun hyväntuulisesti ja alkoi käydä paperisotaa.
Pisimmän ajan vei omaan osuuskauppaan liittyminen, koska sen myötä avattiin myös S-pankkiin tili ja hoidettiin omat etukorttiasiat. Seuraavat 12 liittymistä veivät korkeintaan 3-4 minuuttia kukin, koostuen oman pankkikortin höyläämisestä (100 €/jäsenmaksulaaki) ja papereiden allekirjoittamisesta.
Paperien hiplauksen täyttämän hiljaisuuden rikkomiseksi kyselin virkailijalta yhtä sun toista, mm. tällaisen "moniliittymisen" yleisyydestä. Eikä kuulemma ole kovin epätavallista, vaan jotkut tekevät sen lastensakin puolesta. Nykypäivän korkoympäristössä se lienee fiksua, sillä harvasta paikasta saa 10% tienoilla olevaa korkoa lähes riskittömästi.
Osuusmaksuista kertyneet korot ovat ennen olleet täysin verottomia, mutta nykyisin 25% osuus korosta on pääomatuloveron (30% tai 34%) alaista. Kertyneiden korkotulojen kokonaisveroprosentti on siis matti meikäläiselle 0,25 x 0,3 = 7,5%, eli varsin alhainen.
Harmi nyt vain, että 100 € enempää ei yhteen jäsenyyteen voi sijoittaa :)
Joka tapauksessa 1300 € aktiivisista rahastoista vapautunutta pääomaa
löysi mielestäni hyvän säilytyspaikan. Jos oikein lähtisi veivaamaan, osuuskaupoista voisi erota kevätkesällä koron saamisen jälkeen, sijoittaa vapautunut pääoma puoleksi vuodeksi jonnekin muualle, ja liittyä sitten taas uudelleen osuuskauppoihin joulukuussa. Saattaisi "päästä tuntipalkoille" paperisodan kesto huomioon ottaen, mutta joku raja on meikäläiselläkin....
Ensi kerralla juttua toisesta "erilaisesta sijoituksesta", jonka muodollisuudet saadaan päätökseen tällä viikolla.
Näytetään tekstit, joissa on tunniste pankit. Näytä kaikki tekstit
Näytetään tekstit, joissa on tunniste pankit. Näytä kaikki tekstit
keskiviikko 14. joulukuuta 2016
perjantai 16. syyskuuta 2016
Ensimmäisen sijoitusasuntolainan hakeminen
Päätin elokuun alussa ottaa ensimmäisen konkreettisen askeleen asuntoihin sijoittamisessa. Varallisuustilanteeni myötä tulisin tarvitsemaan sijoitukseen lainaa, ja tällaisen "velkavivun" hyödyntäminen onkin -- riskit tiedostaen -- oivallinen tapa parantaa asuntosijoituksen tuottoa. Pankit ovat keskimäärin hyvin valmiita myöntämään lainaa sijoitusasunnon hankintaan, ja lainaa myönnetään pankista riippuen perustapauksessa 70-80% asunnon hinnasta. Loput on löydyttävä itseltä tavalla tai toisella, minun tapauksessani likvidinä käteisenä. Sijoitusasuntolainan marginaali on perinteisesti aavistuksen verran korkeampi kuin omaan asuntoon myönnettävässä lainassa.
Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.
Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.
Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).
Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.
Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".
Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.
Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.
Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....
Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.
Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.
Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.
Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).
Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.
Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".
Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.
Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.
Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....
Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)