tiistai 29. marraskuuta 2016

Lainaneuvottelua pukkasi taas

Osakemarkkinoiden arvostukset ja epävarmuustekijät ovat omaan makuuni sen verran korkealla tasolla, että olen osakkeiden sijaan ajatellut hankkia jo toisen sijoitusasunnon tämän tavoitekauden (9/2016-8/2017) aikana.

Ei siis ihan sijoitussuunnitelmani mukaisesti. Lienee kuitenkin viisasta soveltaa ja laajentaa suunnitelmaa ajan myötä kehittyvän ymmärryksen ja makrotilanteen mukaiseksi. Toinen asunto tuo sopivaa hajautusta tuolla omaisuuslajisektorilla, ja samalla nyt on hyvä hetki kotiuttaa rahastojen tuomia Trump-voittoja, kun kerran muutenkin olen aktiivisista rahastoista luopumassa.

Olen jatkanut alueeni asuntomarkkinoiden Excel-seurantaa uskollisesti syksyn mittaan, mutta kun otin yhteyttä pankkivirkailijaani marraskuun alussa, varsinaista kohdetta ei vielä ollut. Lainalupaus on kuitenkin hyvä neuvotella etukäteen, jotta voi iskeä välittömästi sopivan kohteen tullessa eteen. Tarkoitus oli taas hakea lainaa 70% ostettavan asunnon hinnasta (asunnon vakuusarvon mukaisesti), ja asunnon maksimihinnan asetin omarahoitusmahdollisuuteni rajat huomioiden 90 000 euroon.

Koska kyseessä olisi jo toinen sijoitusasuntolainani, lähetin sähköpostini mukana kolmisivuisen PDF-selvityksen, joka sisälsi ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirtalaskelmien lisäksi tarkat tiedot kokonaisvarallisuudestani omaisuuslajeittain. Tässä noudatin kokeneen asuntosijoittajan neuvoa luottamuksen syventämiseksi, koska sillä on pankkisuhteessa niin kriittinen rooli. Virkailija olikin äärimmäisen tyytyväinen dokumenttiin, ja olin itse tyytyväinen että laitoin siihen paukkuja.


Pankissa käyty neuvottelu kesti noin tunnin ja se käytiin hyvin positiivisessa hengessä. Kuten olen aikaisemmin maininnut, tämä virkailija onneksi ymmärtää asuntosijoittamisen päälle ja siten keskustelua oli erittäin miellyttävä käydä. Hän kertoi myöhemmin joutuvansa siirtymään toiseen konttoriin alueellamme, mutta onneksi voin jatkossakin asioida hänen kanssaan. Oikean henkilön löytäminen neuvottelupöydän toiselle puolelle kun on äärimmäisen tärkeää.

Virkailija lupasi lähettää ennakkopäätöksen lainasta muutaman päivän sisällä, mihin totesin että ei mitään paniikkia, kun ei kohdettakaan nyt ole tiedossa. Yllätys yllätys, seuraavana päivänä sähköpostiin sitten kilahti Etuovi.com:n vahdin maili kriteerini täyttävästä kämpästä. Pyöriteltyäni numeroita Excelissä tulikin yhtäkkiä kova kiire ennakkopäätöksen saamisen kanssa :)

Asia onneksi järjestyi ja ehdin näytöllä käytyäni tehdä tarjouksenkin tuosta kämpästä, mutta se ei mennyt läpi. Kävin sittemmin katsomassa myös toista asuntoa tositarkoituksella, mutta toistaiseksi tarjous on jäänyt tekemättä.

Itse lainatarjous noudatteli pitkälti ensimmäistä sijoitusasuntolainaani. Markkinakorkoon (12 kk:n Euribor) sidottu marginaali on 1,21%, ajateltu laina-aika 20 vuotta. Kiinteäkorkoista lainaa tarjottiin 20 vuodeksi korolla 2,44%, 21 vuodeksi korolla 2,47% (nämä jälkimmäiset korot vaihtuvat päivittäin ennen lainan lukkoonlyömistä, ja ovat tänä syksynä seilanneet 2% ja 2,5% välillä). Muodot voi myös yhdistää, eli ottaa lainan esimerkiksi puoliksi markkinakorolla ja puoliksi kiinteään korkoon sidottuna.

Ensimmäisen sijoitusasuntolainani otin 2,21% kiinteällä korolla 21 vuodeksi, missä kiinteä korko tuo ennustettavuutta (korkeamman koron kustannuksella) ja pitkästä maksuajasta johtuva pienempi kuukausierä mahdollistaa positiivisen kassavirran vuokraustoiminnasta. Otan luultavasti myös toisen lainani kiinteällä korolla, mahdollisesti muodot 50/50 yhdistäen.

Olen keskustellut virkailijan kanssa myös aikeistani laajentaa asuntosijoittamistani tulevaisuudessa, mikäli kaikki rullaa hyvin. Yllätyin positiivisesti, kun hän sanoi ettei useampaa asuntoa sinänsä nähdä suurempana, uusien sijoitusasuntolainojen marginaaleja nostavana riskinä. Asiakkuus pysyy myös henkilöpuolella, mikä on hyvä, koska riskinä olisi joutua sijoittamistani puuhasteluna pitävälle yrityspuolelle.

Mutta nyt Excelin täyttäminen ja seuranta jatkuu, jos vaikka tulisi sopiva kämppä kohdalle!

maanantai 21. marraskuuta 2016

Terve kriittisyys on tässä(kin) touhussa hyväksi

Olen viime päivinä kiinnittänyt huomiota siihen, kuinka merkittävä osa erilaisista talousuutisista koostuu jossittelusta, jopa pitkien päättelyketjujen muodossa. Talousennusteita tulee joka tuutista, rinta yhtä varmalla kaarella kuin iltapäivälehtien säännölliset "Nyt puhuu"-alkuiset otsikot.

"Jos tapahtuu x, ja sen seurauksena tapahtuu vielä y, olemme lirissä."

"Ennusteen mukaan ongelmiin johtava x näyttää mahdolliselta, mikäli z toteutuu."

Tänään vuorostaan osui silmiini Arvopaperi-lehden nettisivuilla kaksi juttua, joiden julkaisuväli oli 45 minuuttia ja sanomat aivan päinvastaiset:

http://www.arvopaperi.fi/kaikki_uutiset/pankkijatti-sijoittajille-tulossa-laiha-vuosi-6601022

http://www.arvopaperi.fi/kaikki_uutiset/tassa-on-viisi-syyta-sijoittaa-osakkeisiin-6600989

Ensimmäisen jutun mukaan osakearvostukset ovat historiallisen korkealla ja laihat ajat ovat edessä. Toisen mukaan arvostukset ovat houkuttelevalla tasolla ja firmat tekevät odotuksia parempaa tulosta.

Jep jep. Voidaankin kysyä, mitä arvoa tällaisilla jutuilla on. Omassa mielessäni ne alkavat muistuttaa lähinnä valkoista kohinaa ja tosi-TV:tä, joka tuottaa ajantappoviihdettä mutta ei tyydytä älyllistä nälkää. Kuten ystäväni totesi, osakkeiden hinnat määräytyvät loppujen lopuksi kauppapaikalla, ostajan ja myyjän näkemysten kohdatessa. Siinä analyytikko seuraa sivusta ja voi selittää tapahtuneen vain jälkikäteen.

Onkin tärkeä muistaa, että analyytikot tai sijoitustalot suosituksineen eivät ole millään tavoin tilivelvollisia lukijoilleen. Kun ennusteet silloin tällöin menevät täysin pieleen, osakkeiden tavoitehintaa yksinkertaisesti muutetaan ja selitykset suosituksineen päivitetään. Ja kaikki on unohdettu parissa viikossa, jolloin on jo siirrytty kohkaamaan ja ennustamaan äänekkäästi seuraavasta asiasta, kädet heiluen. Ja sykli toistuu.

Lähdekritiikkiä ja medialukutaitoa siis kaivataan myös tässä touhussa, tai ehkä aivan erityisesti tässä touhussa.

keskiviikko 9. marraskuuta 2016

Aloittelijan oppirahoja tuli maksettua

Huhhuh. Näin luonnontieteilijänä olisi pitänyt jo ennen tätä päivää sisäistää, ettei tulevaisuutta voi ennustaa. Varsinkaan finanssipuolella. Valitamme usein sääennustusten osumatarkkuutta, mutta ne perustuvat sentään fysikaalisiin malleihin persoonattomista ja tunteettomista ilmiöistä. Finanssiennustukset eivät, ja ennustajia uskotaan milloin mistäkin syystä.

Tänään eräs finanssiveteraani haukkui kollegansa pystyyn väärin menneistä poliittisista ennusteista, mutta täytyy sanoa että täysin pieleen menivät myös heidän ennustuksensa tämänpäiväisistä pörssireaktioista Donald Trumpin vaalivoittoon. Eräskin guru kirjoitti aamulla jopa kaksinumeroisista miinusluvuista, verenpunaisesta pörssipäivästä ja mahdollisesta joitakin osakkeita koskevasta kaupankäynnin keskeyttämisestä.

No, kuinka ollakaan, Helsingin pörssipäivä päättyi lopulta poikkeuksellisen vahvaan +1,66% nousuun! Analyytikot osaavat toki jälkiviisaasti esittää syitä pörssin ja kokonaistalouden kehitykselle. Mutta viimeistään nyt tuli sisäistettyä, että profeetta-guruina heidän sanansa ovat ihan yhtä tyhjän kanssa, vaikka heitä kuinka lainataan mediassa.

Mitä sitten menin tekemään? Brexitin jälkimainingit mielessäni laitoin Suomi-salkkuni myyntiin ennen aamun kaupankäynnin alkua, aikeenani netota hankkimalla samoja osakkeita takaisin pitkän luisun jälkeen. Jota ei sitten tullutkaan (ainakaan vielä, sillä vaalien jälkeinen show on toki vasta alkanut!).

Realisoitunut tappio oli positioideni suhteellisen pienuuden ansiosta onneksi vain n. 150 €, mutta vahvan pörssipäivän huomioon ottaen menetin myös arvonnousua. Prosentuaalisia oppirahoja, niin sanotusti, jotka on mukavampi maksaa nyt kun sijoituspotti on kuukausittaisiin säästöihin verrattuna vielä vaatimaton.

Ei siis näin. Ei todellakaan näin. Älä hötkyile, vaan pidä katse horisontissa.

lauantai 5. marraskuuta 2016

Säästö- ja sijoituskatsaus: 10/2016

Lokakuu vahvisti onneksi syyskuun tavoin, ettei tavoitteeni 500 €:n kuukausittaisista "muuttuvista menoista" ole utopiaa:


Menoja oli tässä kuussa oikeastaan yllättävän vähän, vaikkei elämä tarkemmasta kulukurista huolimatta askeettiseksikaan ole mennyt. Tavoite autoilun vähentämisestä toimi, sillä vähäsateinen kuukausi salli ahkeran työmatkapyöräilyn ja käynti "isolla kirkolla" taittui oman auton sijaan bussilla ("matkailu"). Harrasteen puolella sain hyvitystä kuluista, jotka olin maksanut aikaisemmin.

Säästöön jäi oman asuntolainan lyhennyksen jälkeen n. 1 850 €, mikä merkitsee tavoitteen ylittymistä 2 kk peräkkäin. Lähestyvä joulu ja muutaman seuraavan kuukauden kiinteät kuluerät tulevat tasapainottamaan tilannetta toiseen suuntaan.

Sijoituspuolella lunastin aktiivisen rahaston osuuksia 3 000 €:n edestä, minkä hyödynsin osaksi hankkimalla Nordnetin salkkuuni neljän uuden yrityksen osakkeita. Yhteensä osakkeissa on nyt n. 4 500 €. Kuukausisijoitukset Seligsonin passiivisiin rahastoihin ja Nordnetin superrahastoihin (9 rahastoa x 150 €/rahasto) jatkuivat. Avasin myös arvo-osuustilin Nordeaan matalien toimeksiantokulujen perässä, mikä hoitui helposti verkkopankissa.

Uutena osakesijoittajana kuun loppupuolen tulosjulkistuskausi ja siihen liittynyt kurssiralli oli jännittävää aikaa. Ajoitin jotkut osakeostoni tulosjulkistuksen jälkeiseen "alennusmyyntiin" (esim. Nokia, enkä näköjään ollut ainoa!, vaan firman osakkeita meni kuin siimaa), kunhan kyseessä vain oli toimintaedellytyksiltään vakaa firma. Ihan nappiin ei Nokian ajoitus mennyt, sillä lasku jatkui edelleen ja "positio" on reippaasti miinuksella. Aikaisemmin salkkuun hankittu UPM vuorostaan ponkaisi yhdessä päivässä yli 10% ylöspäin, mitä oli mukava seurailla, eikä Nordeakaan huonosti menestynyt!

Osakesalkku oli yhdessä vaiheessa lähes 3% plussalla ja aktiiviset rahastonikin alkoivat lähentyä nollatilannetta. Kuun lopussa tuli kuitenkin satoja euroja turpiin kurssilaskujen vuoksi, ja osakepuolella mentiin miinukselle. Olen kuitenkin saanut myhäillä sille, että syyskuun alusta kehittynyt salkkuni (pl. aktiiviset rahastot) on Helsingin pörssin OMXHPI-indeksiä edellä. Mutta se nyt ei mikään suuri saavutus ole, sillä indeksi on tämän vuoden osalta miinuksella...

Jatkoin numeronpyörittelyä ja lisäsin Varallisuus-sivulleni käyrät nettovarallisuudesta sekä sen jakautumisesta eri omaisuuslajeihin. Kaivelin dataa taaksepäin viime vuoden loppupuolelle asti, jotta perspektiivi olisi hieman laajempi. Nettovarallisuuden muutoksen kulmakerroin kasvoi elokuun 2016 alussa, eli projektini alkaminen tuntuisi näkyvän ihan konkreettisesti. Tämänsyksyiset muutokset omaisuuslajijakaumassa taas heijastavat mm. tavoitetta siirtää varoja aktiivisista rahastoista muihin sijoitusmuotoihin.