Tavallisen tallaajan tulee tehdä kaksi sähkösopimusta: 1) sähkön tuottajan ja 2) siirtoyhtiön kanssa. Jälkimmäinen on sidottu asuinpaikkakuntaan eikä sitä voi kilpailuttaa, mutta edellisen voi kilpailuttaa.
Viimeisin määräaikainen 24kk sopimukseni on ollut Helsingin Energian kanssa. Sieltä tuli hiljattain sähköpostia, jonka mukaan sopimukseni on päättymässä syyskuussa. Samassa mailissa oli tarjous uudesta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta sopimuksesta heidän asiakkaanaan.
Tällä hetkellä olen maksanut Helsingin Energialle perusmaksuna 2,80 €/kk ja itse sähköstä 4,79 c/kWh. Mailissa tarjottiin uutta "kahden vuoden määräaikaista sopimusta edulliseen hintaan", jossa perusmaksu olisi 3,84 €/kk ja sähkö 4,44 c/kWh. Vuosikulutukseni on karkeasti 1 000 kWh luokkaa, joten kokonaiskustannus (pl. siirtoyhtiön maksu) on ollut n. 80 € vuodessa. Määräaikaisen sopimuksen helpolla uusimisella se tulisi olemaan n. 90 € vuodessa.
Kun työkaverikin mainitsi sähkön kilpailuttamisesta omalta osaltaan, päätin ennen uusimislinkin klikkaamista mennä kilpailutussivustolle tarkistamaan markkinatilanteen. Kuinka ollakaan, Helsingin Energia itse tarjosi netissä 12kk määräaikaista sopimusta, jossa perusmaksu oli 0 €/kk ja sähkön hinta 3,77 c/kWh. Vuositasolla siis minulle alle 40 €. Paras 24kk sopimus oli Fortumilta, perusmaksulla 0 €/kk ja kulutustaksalla 3,74 c/kWh. Mailissa tarjottu "edullinen hinta" oli siis vanhan asiakkaan vedätystä!!
Päässä rupesi keittämään jälleen yksi kohdalle osunut esimerkki siitä, kuinka vanhoille asiakkaille ei anneta parasta tarjousta, elleivät he itse hoksaa siitä kysyä. Päätin mennä linjoja pitkin Helsingin Energian asiakaspalveluun, mutta sain kuitenkin pidettyä itseni aisoissa. Totesin kylläkin suoraan, että minua ärsyttää se, ettei minulle heti annettu parasta tarjousta. Sitä ei kuulemma tehty, koska minulla oli jokin "erityyppinen sähkösopimus" tms. Selityksen makua, sanon minä ... :)
Olisin periaatteen vuoksi voinut siirtyä Fortumin asiakkaaksi, mutta koska Helsingin Energian tarjous vaati lyhyemmän sitoutumisajan, päätin tarttua siihen ja jatkaa heidän asiakkaanaan.
Loppu hyvin, kaikki hyvin? Ei tämä 40-50 €/vuosi mikään suuri säästö ole, mutta "pienistä puroista kasvaa suuri virta", "periaate on periaate" jne...!
Näytetään tekstit, joissa on tunniste asunnot. Näytä kaikki tekstit
Näytetään tekstit, joissa on tunniste asunnot. Näytä kaikki tekstit
torstai 13. heinäkuuta 2017
lauantai 10. kesäkuuta 2017
Toinen sijoitusasunto on salkussa
Viittasin toukokuun kuukausikatsauksessa merkittävään finanssitapahtumaan: toisen sijoitusasuntoni hankkimiseen. Dokumentoin tässä prosessiin liittyviä ajatuksia ja vaiheita sekä itselleni että muiden hyödyksi.
Toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ollut osa sijoitussuunnitelmaani kaudelle 9/2016-8/2017, mutta onnistuminen ensimmäisen asunnon kanssa sai minut miettimään toisen hankkimista jo viime syksynä. Niinpä hain lainalupauksen ja tein loppuvuonna eräästä yksiöstä jopa tarjouksen, joka ei kuitenkaan mennyt läpi. Alkuvuoden 2017 terveysmurheet jättivät projektin taka-alalle, mutta keväällä tokenin taas horroksesta.
Tieto linjasaneerauksen alkamisesta tänä syksynä herätti mielessäni kysymyksiä kohteen kannattavuudesta. Onneksi saneerauksen suunnitteluprosessi oli kuitenkin päässyt jo siihen vaiheeseen, että hankkeen kustannukset olivat käytännössä selvillä (n. 700 €/m2), minkä myötä pystyin lisäämään ne laskelmiini. Taloyhtiöllä on myös ollut tapana "tulouttaa" rahoitusvastikkeet, mikä on sijoittajaosakkaalle hyödyllistä; ostohetkellä asuntoon kohdistui velkaa n. 1 500 € aikaisemmista taloyhtiöremonteista.
Kämppä ei ole yhtä hyvässä kunnossa kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, mutta se näkyi myös hintapyynnössä. Olenkin ajatellut, että sitä voisi jatkossa vuokrata lemmikilliselle henkilölle. He tuppaavat olemaan vastuuntuntoisia, mutta heillä on usein hankaluuksia vuokrata asuntoa yksityisiltä toimijoilta.
Kuten yllä totesin, laina toisen sijoitusasunnon hankkimista varten oli neuvoteltu jo viime vuoden lopulla. Ennen tarjouksen tekemistä varmistin kuitenkin pankkiyhteyshenkilöltäni, että lainalupaus oli edelleen voimassa, sillä olihan viime keskustelusta kulunut noin puoli vuotta. Ajatuksissa oli velkavivuttaa sijoitus niin, että laittaisin kohteeseen suurin piirtein 30 % omaa pääomaa ja 70 % lainarahaa. Tässä tapauksessa lainarahan osuus olisi hieman pienempi, sillä taloyhtiölaina pienensi asunnon vakuusarvoa normaalista 70 %:sta (käyttämäni pankki laskee näin: vakuusarvo = 0,7 x velaton hinta - taloyhtiölaina, ei 0,7 x (velaton hinta - taloyhtiölaina) eli 0,7 x myyntihinta).
Joulukuussa ostamani oma autopaikkaosake toimi kuitenkin lisävakuutena, jonka ansiosta sain nostettua lainoitusasteen yli 70 %:n ja siten sijoitetun oman pääomani tuottoa vielä hieman korkeammalle (edelleen positiivisella kuukausittaisella nettokassavirralla). Autopaikan osakekirja meni sen myötä pankin holvin pimeään hoivaan itse asunnon osakekirjan seuraksi. Oman pääoman bruttotuottoprosentti kämpälle on näin alkajaisiksi yli 20 %, mihin olen oikein tyytyväinen.
Tällä kertaa jaoin 21 v maksuajalle neuvotellun lainan kahteen yhtä suureen osaan (kummatkin n. 17 500 €), joista ensimmäinen on sidottu 12 kk Euriboriin ja toinen kiinteään korkoon. Oranssi pankki antoi ensimmäiseen 1,11 % marginaalin ja kiinteäksi koroksi tuli 2,52 %. Sain onneksi puhuttua hieman alennusta lainanperustamiskuluihin (yht. 200 € vs. hinnaston mukainen minimi 2 x 250 € = 500 €), mutta lainan kuukausittaiset hoitokulut tuplaantuivat kahteen lainaan jakamisen vuoksi (2,30 € -> 2 x 2,30 € = 4,60 €). Ensimmäiset 6 kk maksan vain korkoja, mikä kerryttää vuokratuloista vuokratilille puskuria yllättäviä vuokraustoimintaan liittyviä menoja varten.
Nykyinen vuokralainen saattaa muuttaa pois joulun tienoilla, juuri ennen kuin linjasaneeraus alkaa tämän talon kohdalla. Pohdinkin nyt, toteuttaisiko asunnossa pienen kasvojenkohotuksen muun saneerauksen yhteydessä. Kylpyhuone luonnollisesti uusitaan täysin (osakkaiden näkemystä laattavalintoihin ym. pyydetään piakkoin), mutta keittiötä ja olohuonetta voisi myös parannella lattioiden ja seinien osalta. Koska asunto on tässä tapauksessa ollut vuokrattuna ennen osakkaan toteuttamaa remonttia, remontti olisi verovähennyskelpoinen pääomatuloista.
Jään pohtimaan asiaa, tyytyväisenä tekemääni sijoitusasuntokauppaan! Ei kahta ilman kolmatta? Ehkä kuitenkin odottelen hieman ja keskityn keräämään pääomaa.
Toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ollut osa sijoitussuunnitelmaani kaudelle 9/2016-8/2017, mutta onnistuminen ensimmäisen asunnon kanssa sai minut miettimään toisen hankkimista jo viime syksynä. Niinpä hain lainalupauksen ja tein loppuvuonna eräästä yksiöstä jopa tarjouksen, joka ei kuitenkaan mennyt läpi. Alkuvuoden 2017 terveysmurheet jättivät projektin taka-alalle, mutta keväällä tokenin taas horroksesta.
Asunnon speksit
Kohde on alle 30m2 yksiö, jota myytiin yleisillä markkinoilla. Se sijaitsee samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, siis kehyskaupungin keskustan tuntumassa. Kohteen hoitovastike on samoin keskiarvon tuntumassa (3,5 €/m2). Se oli vuokrattuna reilun 400 €/kk hintaan ja on ollut saman vuokralaisen käytössä jo vuosikausia. Kävin yksityisnäytöllä, mutta vuokralaista en tavannut; tilanne vaikutti joka tapauksessa olevan kunnossa vuokralaisen osalta, sekä välittäjän kautta kuulemieni että itse selvittämieni asioiden perusteella.Tieto linjasaneerauksen alkamisesta tänä syksynä herätti mielessäni kysymyksiä kohteen kannattavuudesta. Onneksi saneerauksen suunnitteluprosessi oli kuitenkin päässyt jo siihen vaiheeseen, että hankkeen kustannukset olivat käytännössä selvillä (n. 700 €/m2), minkä myötä pystyin lisäämään ne laskelmiini. Taloyhtiöllä on myös ollut tapana "tulouttaa" rahoitusvastikkeet, mikä on sijoittajaosakkaalle hyödyllistä; ostohetkellä asuntoon kohdistui velkaa n. 1 500 € aikaisemmista taloyhtiöremonteista.
Kämppä ei ole yhtä hyvässä kunnossa kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, mutta se näkyi myös hintapyynnössä. Olenkin ajatellut, että sitä voisi jatkossa vuokrata lemmikilliselle henkilölle. He tuppaavat olemaan vastuuntuntoisia, mutta heillä on usein hankaluuksia vuokrata asuntoa yksityisiltä toimijoilta.
Ihan näin vanhasta kämpästä ei ole kyse.... :)
Rahoituspuoli
Joka tapauksessa Excel-lomakkeeni näytti vihreää valoa ja positiivista kassavirtaa myös tulevan linjasaneerauksen aiheuttama rahoitusvastike huomioon ottaen, minkä myötä olin valmis tekemään tarjouksen. Se oli n. 5 % pyynnön alle, minkä myyjä hyväksyi, ja niin kaupat syntyivät velattomaan hintaan 50 000 €. Tarjousprosessi hoitui kokonaan sähköpostitse ja puhelimitse; välittäjä vahvisti myyjän hyväksyneen tarjouksen n. 15 minuuttia sähköpostilla tekemäni tarjouksen jälkeen. Nopeaa toimintaa!Kuten yllä totesin, laina toisen sijoitusasunnon hankkimista varten oli neuvoteltu jo viime vuoden lopulla. Ennen tarjouksen tekemistä varmistin kuitenkin pankkiyhteyshenkilöltäni, että lainalupaus oli edelleen voimassa, sillä olihan viime keskustelusta kulunut noin puoli vuotta. Ajatuksissa oli velkavivuttaa sijoitus niin, että laittaisin kohteeseen suurin piirtein 30 % omaa pääomaa ja 70 % lainarahaa. Tässä tapauksessa lainarahan osuus olisi hieman pienempi, sillä taloyhtiölaina pienensi asunnon vakuusarvoa normaalista 70 %:sta (käyttämäni pankki laskee näin: vakuusarvo = 0,7 x velaton hinta - taloyhtiölaina, ei 0,7 x (velaton hinta - taloyhtiölaina) eli 0,7 x myyntihinta).
Joulukuussa ostamani oma autopaikkaosake toimi kuitenkin lisävakuutena, jonka ansiosta sain nostettua lainoitusasteen yli 70 %:n ja siten sijoitetun oman pääomani tuottoa vielä hieman korkeammalle (edelleen positiivisella kuukausittaisella nettokassavirralla). Autopaikan osakekirja meni sen myötä pankin holvin pimeään hoivaan itse asunnon osakekirjan seuraksi. Oman pääoman bruttotuottoprosentti kämpälle on näin alkajaisiksi yli 20 %, mihin olen oikein tyytyväinen.
Tällä kertaa jaoin 21 v maksuajalle neuvotellun lainan kahteen yhtä suureen osaan (kummatkin n. 17 500 €), joista ensimmäinen on sidottu 12 kk Euriboriin ja toinen kiinteään korkoon. Oranssi pankki antoi ensimmäiseen 1,11 % marginaalin ja kiinteäksi koroksi tuli 2,52 %. Sain onneksi puhuttua hieman alennusta lainanperustamiskuluihin (yht. 200 € vs. hinnaston mukainen minimi 2 x 250 € = 500 €), mutta lainan kuukausittaiset hoitokulut tuplaantuivat kahteen lainaan jakamisen vuoksi (2,30 € -> 2 x 2,30 € = 4,60 €). Ensimmäiset 6 kk maksan vain korkoja, mikä kerryttää vuokratuloista vuokratilille puskuria yllättäviä vuokraustoimintaan liittyviä menoja varten.
Käytännön kaupanteko ja tulevaisuus
Kaupat taputeltiin myyjän valtuuttaman välittäjän kanssa pankin toimistossa. Hän lähetti vuokralaiselle postitse uuden vuokranantajan maksu- ja muut yhteystiedot sisältävän lapun. Lähestyin itsekin vuokralaista sähköpostitse kertoakseni, että asiat pysyvät ennallaan ja että mielelläni tapaisin lyhyesti, ihan vain jotta näemme toisemme. Tapasinkin hänet seuraavalla viikolla kaupungilla lyhyen ja mukavan tutustumisjutustelun merkeissä, mikä antoi tietoa hänen suunnitelmistaan. Vakuutuspuoli selvisi myös (minulle periytyneessä vuokrasopimuksessa ei ole siitä mainintaa). Kauppakirjan muste oli tuskin ehtinyt kuivua, kun ehdin sopivasti mukaan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa linjasaneerauksen puitteet lyötiin lopullisesti lukkoon. Osallistumisoikeuteni todettiin kauppa- ja osakekirjan jäljennöksen avulla.Nykyinen vuokralainen saattaa muuttaa pois joulun tienoilla, juuri ennen kuin linjasaneeraus alkaa tämän talon kohdalla. Pohdinkin nyt, toteuttaisiko asunnossa pienen kasvojenkohotuksen muun saneerauksen yhteydessä. Kylpyhuone luonnollisesti uusitaan täysin (osakkaiden näkemystä laattavalintoihin ym. pyydetään piakkoin), mutta keittiötä ja olohuonetta voisi myös parannella lattioiden ja seinien osalta. Koska asunto on tässä tapauksessa ollut vuokrattuna ennen osakkaan toteuttamaa remonttia, remontti olisi verovähennyskelpoinen pääomatuloista.
Jään pohtimaan asiaa, tyytyväisenä tekemääni sijoitusasuntokauppaan! Ei kahta ilman kolmatta? Ehkä kuitenkin odottelen hieman ja keskityn keräämään pääomaa.
keskiviikko 24. toukokuuta 2017
Mitä tehdä sijoitusasunnon yhtiölainalle?
Toisen sijoitusasuntoni hankintaprosessi on parhaillaan käynnissä. Toisin kuin ensimmäiseen sijoitusasuntooni, tämän asunnon osakkeisiin kohdistuu taloyhtiölainaa.
Tällaisen sijoitusasunnon ostajan kysymys siis kuuluu: kannattaako lainaosuus maksaa kerralla pois vai tulisiko maksaa suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta (hoitovastike + rahoitusvastike), kunnes lainaosuus on suoritettu? Ajattelin tässä postauksessa havainnollistaa vastauksen hakemista lyhyellä numeerisella esimerkillä.
Ensiarvoisen tärkeää on selvittää, kuinka lainaosuuden suoritukset käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Ne voidaan joko a) "tulouttaa" eli laskea yhtiön saamaksi tuloksi tai b) "rahastoida" eli siirtää yhtiön pääomaan erityiseen rahastoon. Kohteena olevan yhtiön käytäntöä voi tiedustella isännöitsijältä.
Tuloutus on vakiomenetelmä, sillä ainoastaan mahdollinen päätös rahastoinnista on tehtävä erikseen vuosittain yhtiökokouksessa. On hyvin tavallista, että kuukausittaisena vastikkeena maksetut lainasuoritukset tuloutetaan ja suuret kertasuoritukset rahastoidaan. Jälkimmäinen tehdään yleensä siksi, ettei yhtiön vuositilinpäätöksestä tulisi voimakkaasti ylijäämäinen ja yhtiö siten joutuisi verolle positiivisesta tuloksestaan.
Sijoittajalle on olennaista, että rahoitusvastikesuoritukset tuloutetaan. Silloin ne voidaan vähentää vuoden pääomatuloista hoitovastikkeen tavoin. Vaikutus näkyy oikeastaan kahdella tavalla: verotettavan pääomatulon määrä laskee ja oman sijoitusasunnon arvo nousee rahoitusvastikkeen verran. Oma pääoma siis kasvaa ja arvonnousuna näkyvä "voitettu" vero tulee maksuun vasta (vuosia) myöhemmin, kun asunnon myy.
Ja kuten tiedämme, euro tänään on paljon arvokkaampi kuin euro 10 vuoden päästä, sillä sen voi sijoittaa! Käteen jäävän likvidin pääomatulon suoraan, arvonnousun esimerkiksi muiden sijoituslainojen vakuutena käyttämällä.
Verojen maksua kannattaa viivästää niin pitkään kuin mahdollista. Tästä tässä optimoinnissa on kyse.
Otetaan esimerkkinä asunto, jonka myyntihinta on 75 000 €, velaton hinta 80 000 € ja yhtiölainaosuus siis 5 000 €. Vuokraksi saadaan vuokralaisen kanssa sovittua 500 €/kk ja taloyhtiölle tulee maksaa hoitovastiketta 125 €/kk. Rahoitusvastike on 50 €/kk. Unohdetaan yksinkertaisuuden vuoksi varainsiirtoverot ja velkavivut ja todetaan vain, että asunto ostetaan kokonaan omalla pääomalla.
Mitä tehdä lainalle?
Lainaosuuden voi suorittaa joko maksamalla kuukausittaista "rahoitusvastiketta" (tunnetaan myös nimellä "pääomavastike") tai kokonaisuudessaan kerralla (yleensä valittuina ajankohtina vuodesta, etukäteen isännöitsijälle ilmoittamalla).Tällaisen sijoitusasunnon ostajan kysymys siis kuuluu: kannattaako lainaosuus maksaa kerralla pois vai tulisiko maksaa suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta (hoitovastike + rahoitusvastike), kunnes lainaosuus on suoritettu? Ajattelin tässä postauksessa havainnollistaa vastauksen hakemista lyhyellä numeerisella esimerkillä.
Ensiarvoisen tärkeää on selvittää, kuinka lainaosuuden suoritukset käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Ne voidaan joko a) "tulouttaa" eli laskea yhtiön saamaksi tuloksi tai b) "rahastoida" eli siirtää yhtiön pääomaan erityiseen rahastoon. Kohteena olevan yhtiön käytäntöä voi tiedustella isännöitsijältä.
Tuloutus on vakiomenetelmä, sillä ainoastaan mahdollinen päätös rahastoinnista on tehtävä erikseen vuosittain yhtiökokouksessa. On hyvin tavallista, että kuukausittaisena vastikkeena maksetut lainasuoritukset tuloutetaan ja suuret kertasuoritukset rahastoidaan. Jälkimmäinen tehdään yleensä siksi, ettei yhtiön vuositilinpäätöksestä tulisi voimakkaasti ylijäämäinen ja yhtiö siten joutuisi verolle positiivisesta tuloksestaan.
Sijoittajalle on olennaista, että rahoitusvastikesuoritukset tuloutetaan. Silloin ne voidaan vähentää vuoden pääomatuloista hoitovastikkeen tavoin. Vaikutus näkyy oikeastaan kahdella tavalla: verotettavan pääomatulon määrä laskee ja oman sijoitusasunnon arvo nousee rahoitusvastikkeen verran. Oma pääoma siis kasvaa ja arvonnousuna näkyvä "voitettu" vero tulee maksuun vasta (vuosia) myöhemmin, kun asunnon myy.
Ja kuten tiedämme, euro tänään on paljon arvokkaampi kuin euro 10 vuoden päästä, sillä sen voi sijoittaa! Käteen jäävän likvidin pääomatulon suoraan, arvonnousun esimerkiksi muiden sijoituslainojen vakuutena käyttämällä.
Verojen maksua kannattaa viivästää niin pitkään kuin mahdollista. Tästä tässä optimoinnissa on kyse.
Otetaan esimerkkinä asunto, jonka myyntihinta on 75 000 €, velaton hinta 80 000 € ja yhtiölainaosuus siis 5 000 €. Vuokraksi saadaan vuokralaisen kanssa sovittua 500 €/kk ja taloyhtiölle tulee maksaa hoitovastiketta 125 €/kk. Rahoitusvastike on 50 €/kk. Unohdetaan yksinkertaisuuden vuoksi varainsiirtoverot ja velkavivut ja todetaan vain, että asunto ostetaan kokonaan omalla pääomalla.
Vaihtoehto 1 -- Tuloutettuna rahoitusvastikkeena
Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 75 000 €. Vuokrasta jää vastikkeiden jälkeen pääomatuloa 500 - 125 - 50 = 325 €/kk, mikä tekee 3 900 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 3 900 € = 2 730 €. Muistetaan kuitenkin, että oma pääoma on myös kasvanut 50 €/kk eli 600 €/v, joten itselle jää 3 330 € ja asunnon arvo on 75 600 €. Yksinkertaistettuna tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 330 € / 75 600 € = 4,4 %.Vaihtoehto 2 -- Lainaosuus kerralla pois rahastoon
Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 80 000 €. Vuokrasta jää hoitovastikkeen jälkeen 500 - 125 = 375 €/kk, mikä tekee 4 500 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 4 500 € = 3 150 €. Tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 150 € / 80 000 € = 3,9 % eli pienempi kuin rahoitusvastiketta maksaessa.Lopputulos
Tämän esimerkin pohjalta näyttää siis siltä, että yhtiölainaosuus kannattaa vero- ja tuottoedun ansiosta suorittaa pois vähitellen. Vai menikö tämä nyt ihan oikein? Mitä unohtui? :)maanantai 8. toukokuuta 2017
Sijoittajan veroilmoitus
Niin saapui jokakeväinen veroehdotus. Lopultakin, sillä aloin jo ihmetellä onko verottaja vallan unohtanut minut!
Tämänkertainen ehdotus oli normaalia pidempi, mikä heijastaa laajamittaisemman sijoitustoimintani alkamista vuonna 2016. Koska käytän sijoittamisessa kotimaisia toimijoita (Nordea, Nordnet, OP, Seligson), sekä osakkeiden että rahasto-osuuksien ostot ja myynnit oli kirjattu veroehdotukseen mukaan voittoineen ja tappioineen, samoin osingot ja niistä tehdyt ennakonpidätykset. Varallisuustietoihin oli kirjattu myös sijoitusasuntoni ja velkoihin sijoitusasuntoa varten neuvottelemani laina. Varsin kätevää ja omaa työtä säästävää.
Omaksi tehtäväkseni jäi siis lähinnä tietojen tarkistaminen halutussa laajuudessa sekä vuokraustoimintaan liittyvien tulojen ja kulujen ilmoittaminen. Korjaukset ja muutokset voi tehdä netissä verottajan sivulla www.vero.fi pankkitunnuksin tunnistautumalla.
Tarkistuksessa huomasin pari virhettä:
1) Sijoitusasunnon huoneistonumero oli jostakin syystä merkitty väärin, ja niin ollen korjasin sen.
2) Sijoitusasuntolaina oli merkitty "muuksi velaksi", jonka korkomenot eivät olleet vähennyskelpoisia pääomatuloista. Korjasin velan tyypin tulonhankkimislainaksi ja merkitsin maksetut korot vähennyksiin. Toistaiseksihan sijoitusasuntolainan velan korot ovat vähennettävissä täysimääräisesti.
Vuokraustoiminnan tulojen ja kulujen ilmoittaminen oli suoraviivaista, ainakin näin yhden sijoitusasunnon omistajalle:
1) Vuokralaisen maksamat vuokrat + vesimaksut, eli vuokratilille tullut raha bruttona
2) Maksetut yhtiövastikkeet ja vesimaksut
3) Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut (sijoitusasuntolainan toimitusmaksu, lainan kuukausittaiset palvelumaksut, matkakulut näytöille ja yhtiökokoukseen [0,24 €/km], potentiaalisten vuokralaisten luottotietojen tarkistamiskulut, vuokrausilmoitusten kulut, Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu jne.), joista olin vuoden varrella pitänyt kirjaa erillisessä Excel-tiedostossa
Verotettavaksi vuokratuloksi tuli viime syksyltä 3 kk:n ajalta runsaat 600 €, mistä lankeavan veron oletan kuittaantuvan pienempänä veronpalautuksena kuin mitä veroehdotukseen oli kirjattu. Toinen vaihtoehto on luonnollisesti maksaa veroa ennakkona, mutta miksipä antaa verottajalle lainaa kun saman summan voi tilille tulon ja veromätkyn lankeamisen väliseksi ajaksi sijoittaa itse tuottavasti?
Vielä pitäisi selvittää, miten suomalaisten välittäjien kautta omistamieni jenkkiosakkeiden osinkoverotuksen suhteen pitäisi menetellä, jottei tule maksettua liikaa veroja. Ainakin Nordnetin osalta asia näyttäisi olevan kunnossa, mutta Nordeasta en ole ihan varma. Samoin mietin vielä, kehtaako pienimuotoisella sijoitustoiminnallani merkata 205 € työhuonevähennyksen.
Tämänkertainen ehdotus oli normaalia pidempi, mikä heijastaa laajamittaisemman sijoitustoimintani alkamista vuonna 2016. Koska käytän sijoittamisessa kotimaisia toimijoita (Nordea, Nordnet, OP, Seligson), sekä osakkeiden että rahasto-osuuksien ostot ja myynnit oli kirjattu veroehdotukseen mukaan voittoineen ja tappioineen, samoin osingot ja niistä tehdyt ennakonpidätykset. Varallisuustietoihin oli kirjattu myös sijoitusasuntoni ja velkoihin sijoitusasuntoa varten neuvottelemani laina. Varsin kätevää ja omaa työtä säästävää.
Tarkistukset
Omaksi tehtäväkseni jäi siis lähinnä tietojen tarkistaminen halutussa laajuudessa sekä vuokraustoimintaan liittyvien tulojen ja kulujen ilmoittaminen. Korjaukset ja muutokset voi tehdä netissä verottajan sivulla www.vero.fi pankkitunnuksin tunnistautumalla.
Tarkistuksessa huomasin pari virhettä:
1) Sijoitusasunnon huoneistonumero oli jostakin syystä merkitty väärin, ja niin ollen korjasin sen.
2) Sijoitusasuntolaina oli merkitty "muuksi velaksi", jonka korkomenot eivät olleet vähennyskelpoisia pääomatuloista. Korjasin velan tyypin tulonhankkimislainaksi ja merkitsin maksetut korot vähennyksiin. Toistaiseksihan sijoitusasuntolainan velan korot ovat vähennettävissä täysimääräisesti.
Lisäykset
Vuokraustoiminnan tulojen ja kulujen ilmoittaminen oli suoraviivaista, ainakin näin yhden sijoitusasunnon omistajalle:
1) Vuokralaisen maksamat vuokrat + vesimaksut, eli vuokratilille tullut raha bruttona
2) Maksetut yhtiövastikkeet ja vesimaksut
3) Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut (sijoitusasuntolainan toimitusmaksu, lainan kuukausittaiset palvelumaksut, matkakulut näytöille ja yhtiökokoukseen [0,24 €/km], potentiaalisten vuokralaisten luottotietojen tarkistamiskulut, vuokrausilmoitusten kulut, Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu jne.), joista olin vuoden varrella pitänyt kirjaa erillisessä Excel-tiedostossa
Verotettavaksi vuokratuloksi tuli viime syksyltä 3 kk:n ajalta runsaat 600 €, mistä lankeavan veron oletan kuittaantuvan pienempänä veronpalautuksena kuin mitä veroehdotukseen oli kirjattu. Toinen vaihtoehto on luonnollisesti maksaa veroa ennakkona, mutta miksipä antaa verottajalle lainaa kun saman summan voi tilille tulon ja veromätkyn lankeamisen väliseksi ajaksi sijoittaa itse tuottavasti?
Vielä pitäisi selvittää, miten suomalaisten välittäjien kautta omistamieni jenkkiosakkeiden osinkoverotuksen suhteen pitäisi menetellä, jottei tule maksettua liikaa veroja. Ainakin Nordnetin osalta asia näyttäisi olevan kunnossa, mutta Nordeasta en ole ihan varma. Samoin mietin vielä, kehtaako pienimuotoisella sijoitustoiminnallani merkata 205 € työhuonevähennyksen.
keskiviikko 21. joulukuuta 2016
Erilainen sijoitus #2: Oman autopaikan ostaminen
Viikko sitten kirjoitin erilaisesta sijoituksesta #1, joka oli usean S-osuuskaupan jäseneksi liittyminen 5-10% vuotuisen korkotuoton toivossa.
Tällä kertaa juttua toisenlaisesta erilaisesta sijoituksesta, nimittäin sähköpistokkeellisen autopaikan ostamisesta. Olin vuokrannut tätä pysäköintipaikkaa jo pitemmän aikaa, mutta nyt omistaja oli valmis myymään sen minulle.
Autopaikan hankkimista omaan käyttöön ei ehkä heti miellä sijoitukseksi. Tiukan määritelmän mukaan se onkin kulutushyödyke, eikä "varallisuutta, joka synnyttää omistajalleen tulovirtoja". Paikan hankkiminen ja vuokraaminen eteenpäin olisi vuorostaan selkeästi sijoitus. Parasta olisikin hankkiutua eroon koko autosta ja vuokrata paikka eteenpäin, mutta se on jo eri kysymys...
Käytännössä oman autopaikan voi nähdä elämäntilanteensa valossa järkevänä hankintana, joka lisää käytettävissä olevia varoja vähentämällä menoja.
Autopaikat vaihtavat yhtiössämme sen verran harvoin omistajaa, että käypä hintahaarukka oli selvitettävä isännöitsijältä kysymällä, sillä hänellä on dokumentit yhtiön kaupoista pitemmältä ajalta. Parametrit ovat seuraavat:
Ostohinta: 4 000 € + 80 € (2% varainsiirtovero) = 4080 €
Hoitovastike: 14 €/kk (sis. sähkö)
Ennen maksamani vuokra: 35 €/kk
Sen sijaan, että maksaisin joka kuukausi 35 € vuokraa, osa tuosta summasta (35 €/kk - 14 €/kk = 21 €/kk) vapautuukin nyt muuhun käyttöön, ikään kuin tuottona sijoittamalleni pääomalle:
Vuosituotto = (12 kk * 21 €/kk) / 4 080 € = 6,18 %
Tämä maksamattomasta vuokrasta syntyvä "piilotuotto" tulee kaiken lisäksi puhtaana käteen eli verottomana. Pääomatuloveron alaisiin sijoituksiin verrattuna se vastaa siis 6,18 % / 0,7 = 8,8 % vuosittaista bruttotuottoa sijoitetulle pääomalle, mihin olen varsin tyytyväinen.
Autopaikkaan sidotun pääoman voi tämän tuoton lisäksi pistää poikimaan myös toisella tavalla: paikkaa voi käyttää vakuutena vaikkapa sijoitusasuntolainalle. Esimerkiksi oranssinvärinen suomalainen toimija antaa velattomalle autopaikkaosakkeelle 60 % vakuusarvon. Tässä tapauksessa lainaa voi siis saada lisää ja sijoitusasunnon omarahoitusosuutta pienentää 2 400 € verran. Ei voi myöskään unohtaa sitä, että oma asunto on myyntitilanteessa entistä houkuttelevampi, kun mukana tulee autopaikka.
Kauppa hoidettiin ilman välittäjää. Käytännön puolesta siis sen verran, että hoidin kauppakirjan draftaamisen soveltamalla netistä löytyvää asunto-osakkeen kauppakirjan mallia ja oman asuntoni kauppakirjaa. Kierrätin draftin pankkiyhteyshenkilön ja myyjän katsottavana, ja kaupat osakekirjan siirtomerkintöineen tehtiin muodon vuoksi pankissa virkailijan avustamana.
Kauppakirjaa allekirjoitettiin kolme kappaletta, yksi myyjälle, yksi minulle ostajana, ja yksi taloyhtiön hallitukselle. Ostajan tulee maksaa varainsiirtovero 2 kk:n kuluessa kaupasta "Varainsiirtoveron tilisiirtolomakkeen" ilmoittamalla tavalla koodattuna (linkki täältä mikäli suora linkitys PDF:ään ei toimi). Veron maksamisesta tehdään sitten sähköinen ilmoitus, jonka lähettämisen jälkeen printataan avautuva sivu, joka vahvistaa lähettämisen ("vastaanottokuittaus").
Taloyhtiön hallitukselle toimitetaan sen jälkeen 1) kauppakirja, 2) printattu veromaksuilmoitus ja 3) sen printattu vastaanottokuittaus. Tämän myötä oma nimi löytää isännöitsijän kautta tiensä yhtiön päivitettyyn osakasluetteloon ko. autopaikkaosakkeen kohdalle.
Tällä kertaa juttua toisenlaisesta erilaisesta sijoituksesta, nimittäin sähköpistokkeellisen autopaikan ostamisesta. Olin vuokrannut tätä pysäköintipaikkaa jo pitemmän aikaa, mutta nyt omistaja oli valmis myymään sen minulle.
Millainen "sijoitus" se on?
Autopaikan hankkimista omaan käyttöön ei ehkä heti miellä sijoitukseksi. Tiukan määritelmän mukaan se onkin kulutushyödyke, eikä "varallisuutta, joka synnyttää omistajalleen tulovirtoja". Paikan hankkiminen ja vuokraaminen eteenpäin olisi vuorostaan selkeästi sijoitus. Parasta olisikin hankkiutua eroon koko autosta ja vuokrata paikka eteenpäin, mutta se on jo eri kysymys...
Käytännössä oman autopaikan voi nähdä elämäntilanteensa valossa järkevänä hankintana, joka lisää käytettävissä olevia varoja vähentämällä menoja.
Autopaikat vaihtavat yhtiössämme sen verran harvoin omistajaa, että käypä hintahaarukka oli selvitettävä isännöitsijältä kysymällä, sillä hänellä on dokumentit yhtiön kaupoista pitemmältä ajalta. Parametrit ovat seuraavat:
Ostohinta: 4 000 € + 80 € (2% varainsiirtovero) = 4080 €
Hoitovastike: 14 €/kk (sis. sähkö)
Ennen maksamani vuokra: 35 €/kk
Sen sijaan, että maksaisin joka kuukausi 35 € vuokraa, osa tuosta summasta (35 €/kk - 14 €/kk = 21 €/kk) vapautuukin nyt muuhun käyttöön, ikään kuin tuottona sijoittamalleni pääomalle:
Vuosituotto = (12 kk * 21 €/kk) / 4 080 € = 6,18 %
Tämä maksamattomasta vuokrasta syntyvä "piilotuotto" tulee kaiken lisäksi puhtaana käteen eli verottomana. Pääomatuloveron alaisiin sijoituksiin verrattuna se vastaa siis 6,18 % / 0,7 = 8,8 % vuosittaista bruttotuottoa sijoitetulle pääomalle, mihin olen varsin tyytyväinen.
Autopaikkaan sidotun pääoman voi tämän tuoton lisäksi pistää poikimaan myös toisella tavalla: paikkaa voi käyttää vakuutena vaikkapa sijoitusasuntolainalle. Esimerkiksi oranssinvärinen suomalainen toimija antaa velattomalle autopaikkaosakkeelle 60 % vakuusarvon. Tässä tapauksessa lainaa voi siis saada lisää ja sijoitusasunnon omarahoitusosuutta pienentää 2 400 € verran. Ei voi myöskään unohtaa sitä, että oma asunto on myyntitilanteessa entistä houkuttelevampi, kun mukana tulee autopaikka.
Teknisestä puolesta
Kauppa hoidettiin ilman välittäjää. Käytännön puolesta siis sen verran, että hoidin kauppakirjan draftaamisen soveltamalla netistä löytyvää asunto-osakkeen kauppakirjan mallia ja oman asuntoni kauppakirjaa. Kierrätin draftin pankkiyhteyshenkilön ja myyjän katsottavana, ja kaupat osakekirjan siirtomerkintöineen tehtiin muodon vuoksi pankissa virkailijan avustamana.
Kauppakirjaa allekirjoitettiin kolme kappaletta, yksi myyjälle, yksi minulle ostajana, ja yksi taloyhtiön hallitukselle. Ostajan tulee maksaa varainsiirtovero 2 kk:n kuluessa kaupasta "Varainsiirtoveron tilisiirtolomakkeen" ilmoittamalla tavalla koodattuna (linkki täältä mikäli suora linkitys PDF:ään ei toimi). Veron maksamisesta tehdään sitten sähköinen ilmoitus, jonka lähettämisen jälkeen printataan avautuva sivu, joka vahvistaa lähettämisen ("vastaanottokuittaus").
Taloyhtiön hallitukselle toimitetaan sen jälkeen 1) kauppakirja, 2) printattu veromaksuilmoitus ja 3) sen printattu vastaanottokuittaus. Tämän myötä oma nimi löytää isännöitsijän kautta tiensä yhtiön päivitettyyn osakasluetteloon ko. autopaikkaosakkeen kohdalle.
tiistai 29. marraskuuta 2016
Lainaneuvottelua pukkasi taas
Osakemarkkinoiden arvostukset ja epävarmuustekijät ovat omaan makuuni sen verran korkealla tasolla, että olen osakkeiden sijaan ajatellut hankkia jo toisen sijoitusasunnon tämän tavoitekauden (9/2016-8/2017) aikana.
Ei siis ihan sijoitussuunnitelmani mukaisesti. Lienee kuitenkin viisasta soveltaa ja laajentaa suunnitelmaa ajan myötä kehittyvän ymmärryksen ja makrotilanteen mukaiseksi. Toinen asunto tuo sopivaa hajautusta tuolla omaisuuslajisektorilla, ja samalla nyt on hyvä hetki kotiuttaa rahastojen tuomia Trump-voittoja, kun kerran muutenkin olen aktiivisista rahastoista luopumassa.
Olen jatkanut alueeni asuntomarkkinoiden Excel-seurantaa uskollisesti syksyn mittaan, mutta kun otin yhteyttä pankkivirkailijaani marraskuun alussa, varsinaista kohdetta ei vielä ollut. Lainalupaus on kuitenkin hyvä neuvotella etukäteen, jotta voi iskeä välittömästi sopivan kohteen tullessa eteen. Tarkoitus oli taas hakea lainaa 70% ostettavan asunnon hinnasta (asunnon vakuusarvon mukaisesti), ja asunnon maksimihinnan asetin omarahoitusmahdollisuuteni rajat huomioiden 90 000 euroon.
Koska kyseessä olisi jo toinen sijoitusasuntolainani, lähetin sähköpostini mukana kolmisivuisen PDF-selvityksen, joka sisälsi ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirtalaskelmien lisäksi tarkat tiedot kokonaisvarallisuudestani omaisuuslajeittain. Tässä noudatin kokeneen asuntosijoittajan neuvoa luottamuksen syventämiseksi, koska sillä on pankkisuhteessa niin kriittinen rooli. Virkailija olikin äärimmäisen tyytyväinen dokumenttiin, ja olin itse tyytyväinen että laitoin siihen paukkuja.
Pankissa käyty neuvottelu kesti noin tunnin ja se käytiin hyvin positiivisessa hengessä. Kuten olen aikaisemmin maininnut, tämä virkailija onneksi ymmärtää asuntosijoittamisen päälle ja siten keskustelua oli erittäin miellyttävä käydä. Hän kertoi myöhemmin joutuvansa siirtymään toiseen konttoriin alueellamme, mutta onneksi voin jatkossakin asioida hänen kanssaan. Oikean henkilön löytäminen neuvottelupöydän toiselle puolelle kun on äärimmäisen tärkeää.
Virkailija lupasi lähettää ennakkopäätöksen lainasta muutaman päivän sisällä, mihin totesin että ei mitään paniikkia, kun ei kohdettakaan nyt ole tiedossa. Yllätys yllätys, seuraavana päivänä sähköpostiin sitten kilahti Etuovi.com:n vahdin maili kriteerini täyttävästä kämpästä. Pyöriteltyäni numeroita Excelissä tulikin yhtäkkiä kova kiire ennakkopäätöksen saamisen kanssa :)
Asia onneksi järjestyi ja ehdin näytöllä käytyäni tehdä tarjouksenkin tuosta kämpästä, mutta se ei mennyt läpi. Kävin sittemmin katsomassa myös toista asuntoa tositarkoituksella, mutta toistaiseksi tarjous on jäänyt tekemättä.
Itse lainatarjous noudatteli pitkälti ensimmäistä sijoitusasuntolainaani. Markkinakorkoon (12 kk:n Euribor) sidottu marginaali on 1,21%, ajateltu laina-aika 20 vuotta. Kiinteäkorkoista lainaa tarjottiin 20 vuodeksi korolla 2,44%, 21 vuodeksi korolla 2,47% (nämä jälkimmäiset korot vaihtuvat päivittäin ennen lainan lukkoonlyömistä, ja ovat tänä syksynä seilanneet 2% ja 2,5% välillä). Muodot voi myös yhdistää, eli ottaa lainan esimerkiksi puoliksi markkinakorolla ja puoliksi kiinteään korkoon sidottuna.
Ensimmäisen sijoitusasuntolainani otin 2,21% kiinteällä korolla 21 vuodeksi, missä kiinteä korko tuo ennustettavuutta (korkeamman koron kustannuksella) ja pitkästä maksuajasta johtuva pienempi kuukausierä mahdollistaa positiivisen kassavirran vuokraustoiminnasta. Otan luultavasti myös toisen lainani kiinteällä korolla, mahdollisesti muodot 50/50 yhdistäen.
Olen keskustellut virkailijan kanssa myös aikeistani laajentaa asuntosijoittamistani tulevaisuudessa, mikäli kaikki rullaa hyvin. Yllätyin positiivisesti, kun hän sanoi ettei useampaa asuntoa sinänsä nähdä suurempana, uusien sijoitusasuntolainojen marginaaleja nostavana riskinä. Asiakkuus pysyy myös henkilöpuolella, mikä on hyvä, koska riskinä olisi joutua sijoittamistani puuhasteluna pitävälle yrityspuolelle.
Mutta nyt Excelin täyttäminen ja seuranta jatkuu, jos vaikka tulisi sopiva kämppä kohdalle!
Ei siis ihan sijoitussuunnitelmani mukaisesti. Lienee kuitenkin viisasta soveltaa ja laajentaa suunnitelmaa ajan myötä kehittyvän ymmärryksen ja makrotilanteen mukaiseksi. Toinen asunto tuo sopivaa hajautusta tuolla omaisuuslajisektorilla, ja samalla nyt on hyvä hetki kotiuttaa rahastojen tuomia Trump-voittoja, kun kerran muutenkin olen aktiivisista rahastoista luopumassa.
Olen jatkanut alueeni asuntomarkkinoiden Excel-seurantaa uskollisesti syksyn mittaan, mutta kun otin yhteyttä pankkivirkailijaani marraskuun alussa, varsinaista kohdetta ei vielä ollut. Lainalupaus on kuitenkin hyvä neuvotella etukäteen, jotta voi iskeä välittömästi sopivan kohteen tullessa eteen. Tarkoitus oli taas hakea lainaa 70% ostettavan asunnon hinnasta (asunnon vakuusarvon mukaisesti), ja asunnon maksimihinnan asetin omarahoitusmahdollisuuteni rajat huomioiden 90 000 euroon.
Koska kyseessä olisi jo toinen sijoitusasuntolainani, lähetin sähköpostini mukana kolmisivuisen PDF-selvityksen, joka sisälsi ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirtalaskelmien lisäksi tarkat tiedot kokonaisvarallisuudestani omaisuuslajeittain. Tässä noudatin kokeneen asuntosijoittajan neuvoa luottamuksen syventämiseksi, koska sillä on pankkisuhteessa niin kriittinen rooli. Virkailija olikin äärimmäisen tyytyväinen dokumenttiin, ja olin itse tyytyväinen että laitoin siihen paukkuja.
Pankissa käyty neuvottelu kesti noin tunnin ja se käytiin hyvin positiivisessa hengessä. Kuten olen aikaisemmin maininnut, tämä virkailija onneksi ymmärtää asuntosijoittamisen päälle ja siten keskustelua oli erittäin miellyttävä käydä. Hän kertoi myöhemmin joutuvansa siirtymään toiseen konttoriin alueellamme, mutta onneksi voin jatkossakin asioida hänen kanssaan. Oikean henkilön löytäminen neuvottelupöydän toiselle puolelle kun on äärimmäisen tärkeää.
Virkailija lupasi lähettää ennakkopäätöksen lainasta muutaman päivän sisällä, mihin totesin että ei mitään paniikkia, kun ei kohdettakaan nyt ole tiedossa. Yllätys yllätys, seuraavana päivänä sähköpostiin sitten kilahti Etuovi.com:n vahdin maili kriteerini täyttävästä kämpästä. Pyöriteltyäni numeroita Excelissä tulikin yhtäkkiä kova kiire ennakkopäätöksen saamisen kanssa :)
Asia onneksi järjestyi ja ehdin näytöllä käytyäni tehdä tarjouksenkin tuosta kämpästä, mutta se ei mennyt läpi. Kävin sittemmin katsomassa myös toista asuntoa tositarkoituksella, mutta toistaiseksi tarjous on jäänyt tekemättä.
Itse lainatarjous noudatteli pitkälti ensimmäistä sijoitusasuntolainaani. Markkinakorkoon (12 kk:n Euribor) sidottu marginaali on 1,21%, ajateltu laina-aika 20 vuotta. Kiinteäkorkoista lainaa tarjottiin 20 vuodeksi korolla 2,44%, 21 vuodeksi korolla 2,47% (nämä jälkimmäiset korot vaihtuvat päivittäin ennen lainan lukkoonlyömistä, ja ovat tänä syksynä seilanneet 2% ja 2,5% välillä). Muodot voi myös yhdistää, eli ottaa lainan esimerkiksi puoliksi markkinakorolla ja puoliksi kiinteään korkoon sidottuna.
Ensimmäisen sijoitusasuntolainani otin 2,21% kiinteällä korolla 21 vuodeksi, missä kiinteä korko tuo ennustettavuutta (korkeamman koron kustannuksella) ja pitkästä maksuajasta johtuva pienempi kuukausierä mahdollistaa positiivisen kassavirran vuokraustoiminnasta. Otan luultavasti myös toisen lainani kiinteällä korolla, mahdollisesti muodot 50/50 yhdistäen.
Olen keskustellut virkailijan kanssa myös aikeistani laajentaa asuntosijoittamistani tulevaisuudessa, mikäli kaikki rullaa hyvin. Yllätyin positiivisesti, kun hän sanoi ettei useampaa asuntoa sinänsä nähdä suurempana, uusien sijoitusasuntolainojen marginaaleja nostavana riskinä. Asiakkuus pysyy myös henkilöpuolella, mikä on hyvä, koska riskinä olisi joutua sijoittamistani puuhasteluna pitävälle yrityspuolelle.
Mutta nyt Excelin täyttäminen ja seuranta jatkuu, jos vaikka tulisi sopiva kämppä kohdalle!
perjantai 28. lokakuuta 2016
Kokemus sijoitusasunnon vuokraamisesta
Ensimmäinen sijoitusasunto tuli salkkuuni syyskuussa. Sain asunnon vuokrattua melko pian kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, eikä tyhjää kuukautta alkuun onneksi tullut. Kirjoitan tähän ylös joitakin asunnon vuokraamiseen liittyviä kokemuksia ja siitä oppimiani asioita, koska olin asialla ensimmäistä kertaa.
Olen muotoillut itselleni tuoreena asuntosijoittaja-vuokranantajana kolme tavoitetta ohjaamaan omaa toimintaani ja vuokralaisen valintaa, riskien minimoimiseksi:
Liityin jo ennen asunnon ostamista Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi 44 €:n verovähennyskelpoiseen hintaan (puoli vuotta). Jäsensivujen anti on laajaa aina lakimiesten tarkistamista dokumenttipohjista erilaisiin nippelineuvoihin asti. Vuokraovi.com:n ilmoitukset ovat maksullisia (70 €), mutta SVA:n jäsenetuna hinta puolittuu; lisäksi ilmoitukseen liitetään SVA:n jäsenyydestä kertova ja siten toivottavasti vuokranantajasta luotettavan kuvan antava logo. Oikotie.fi:n ilmoitus on vuorostaan ilmainen, joskin se julkaistaan 24h viiveellä.
Laadin ilmoitustekstin niin, että se korosti asunnon hyvää kuntoa ja sijaintia. Ilmoitus kuvineen jää muistiin kummassakin palvelussa, ja sen voi yksinkertaisesti aktivoida uudelleen kun vuokraaminen seuraavan kerran tulee ajankohtaiseksi. Olin jo etukäteen pyytänyt kiinteistönvälittäjältä luvan käyttää asunnon myynti-ilmoituksessa olevia kuvia niiden hyvän laadun vuoksi. Valitsin "kansikuvaksi" asunnon mukavaa yksityiskohtaa korostavan otoksen (yllättävän moni käyttää persoonatonta ulkokuvaa kerrostalosta).
Sovin neljän henkilön kanssa asuntonäytön maanantai-illaksi, puolen tunnin välein. Tämän voi seuraavalla kerralla tiputtaa 20 minuuttiin, joka riittää asunnon ja taloyhtiön yleisten tilojen esittelyyn sekä keskusteluun vuokralaiskandidaatin kanssa. Yksi neljästä teki "oharit" vaikka treffit oli sovittu aikaisemmin samana päivänä. Pyysin kandidaatteja täyttämään ja tuomaan mukanaan SVA:n tietolomakkeen, jolloin sain selvemmän kuvan heidän taustastaan ja vuokranmaksukyvystään.
Kandidaattien arvioiminen on datan lisäksi "mutulla" pelaamista, ja pidin näytön jälkeen kahta kolmesta kandidaatista kriteerini täyttävänä. Kolmannella oli maksuhäiriöitä sellaisella elämänalueella, joka tuhosi hänen luotettavuutensa minun silmissäni. En siis ole sinänsä sulkenut pois mahdollisuutta vuokrata maksuhäiriöiselle henkilölle, tilanteesta riippuen, joskin se saattaa hankaloittaa esimerkiksi vakuutusasioita.
Ensimmäinen sopivista kandidaateista empi kuitenkin yksiöni kokoa kahden henkilön tarpeisiin ja lupasi palata seuraavana päivänä asiaan, kun taas toinen oli valmis ottamaan asunnon. Niinpä tarkistin tämän jälkimmäisen kandidaatin luottotiedot samana iltana (SVA:n jäsenetuna jälleen hieman halvemmalla) ja lähetin tekstarin, jossa totesin olevani valmis vuokraamaan asunnon hänelle ja palaavani tarkemmin asiaan seuraavana päivänä.
SVA:n vuokrasopimuspohja oli pienin muutoksin helppo ottaa käyttöön, ja kun vakuusasia sekä asunnon kunnon tarkastaminen saatiin hoidettua yhdessä, luovutin asunnon avaimet (yhtä lukuunottamatta) vuokralaisen käyttöön paikan päällä. Tallensin dokumenttipohjat järjestelmällisesti, jotta niitä voisi hyödyntää nopeasti ja helposti vastaavissa vuokrausprosesseissa myös jatkossa.
Vuokralaiseni on ottanut kotivakuutuksen sopimuksen mukaisesti. Mietin vielä tarvettani vakuuttaa asunto omasta puolestani kiinteiden kalusteiden vuoksi, ja olen pyytänyt kahdelta vakuutusyhtiöltä tarjouksen. En ole oikein varma siitä, olisiko se vain turha kuluerä. Periaatteessa luotan siihen, että vuokralaiseni pitää vakuutuksensa voimassa, mutta toisaalta hänellä ei ole velvollisuutta korvata asunnon kiinteille kalusteille syntyviä vahinkoja omasta vakuutuksestaan, jos vahingot eivät johdu hänestä.
Samalla tuli opittua ja dokumentoitua prosessi, jota voi toistaa samanlaisena tämän asunnon ja mahdollisten myöhemmin hankittavien uusien sijoitusasuntojen kohdalla. Säästöt ajassa ja murehtimisessa ovat merkittäviä, kun voi uudelleenkäyttää itselleen jo valmiiksi hiottuja dokumenttipohjia ja kokemuksia.
Olen muotoillut itselleni tuoreena asuntosijoittaja-vuokranantajana kolme tavoitetta ohjaamaan omaa toimintaani ja vuokralaisen valintaa, riskien minimoimiseksi:
- Minun tulee omalla toiminnallani varmistaa, että vuokralainen on tyytyväinen asumiskokemukseensa.
- Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti pitää asunnosta hyvää huolta.
- Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti hoitaa taloudelliset velvoitteensa.
Vuokrausprosessi käytännössä
Asuntojen vuokrausilmoitukset pyörivät nykyisin pitkälti netissä esimerkiksi vuokraovi.com- ja oikotie.fi-palveluissa. Jotkut käyttävät myös tori.fi-palvelua, joko tarjoten asuntoaan vuokrattavaksi tai ilmoittaen halukkuudestaan vuokrata sopiva asunto. Itse päätin hyödyntää kahta ensiksi mainittua, joskin vilkuilin myös tori.fi:n vuokralle haluavien ilmoituksia.Liityin jo ennen asunnon ostamista Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi 44 €:n verovähennyskelpoiseen hintaan (puoli vuotta). Jäsensivujen anti on laajaa aina lakimiesten tarkistamista dokumenttipohjista erilaisiin nippelineuvoihin asti. Vuokraovi.com:n ilmoitukset ovat maksullisia (70 €), mutta SVA:n jäsenetuna hinta puolittuu; lisäksi ilmoitukseen liitetään SVA:n jäsenyydestä kertova ja siten toivottavasti vuokranantajasta luotettavan kuvan antava logo. Oikotie.fi:n ilmoitus on vuorostaan ilmainen, joskin se julkaistaan 24h viiveellä.
Laadin ilmoitustekstin niin, että se korosti asunnon hyvää kuntoa ja sijaintia. Ilmoitus kuvineen jää muistiin kummassakin palvelussa, ja sen voi yksinkertaisesti aktivoida uudelleen kun vuokraaminen seuraavan kerran tulee ajankohtaiseksi. Olin jo etukäteen pyytänyt kiinteistönvälittäjältä luvan käyttää asunnon myynti-ilmoituksessa olevia kuvia niiden hyvän laadun vuoksi. Valitsin "kansikuvaksi" asunnon mukavaa yksityiskohtaa korostavan otoksen (yllättävän moni käyttää persoonatonta ulkokuvaa kerrostalosta).
Yhteydenotot ja kandidaattien arvioiminen
Aktivoin ilmoitukset kaupantekopäivän (perjantai) iltana käytyäni ensin tarkistamassa asunnon tilan. Ensimmäiset tiedustelut tulivat sähköpostitse lauantaina, ja tiistaihin mennessä yhteydenottoja oli tullut puhelimitse ja sähköpostitse n. 15 kpl. Jo tässä vaiheessa tietyt henkilöt erottuivat selvästi edukseen tavallaan kommunikoida ja esitellä itsensä ja asiansa, kun taas toiset sai välittömästi jättää pois laskuista. Ensivaikutelma siis todella on tärkeä!Sovin neljän henkilön kanssa asuntonäytön maanantai-illaksi, puolen tunnin välein. Tämän voi seuraavalla kerralla tiputtaa 20 minuuttiin, joka riittää asunnon ja taloyhtiön yleisten tilojen esittelyyn sekä keskusteluun vuokralaiskandidaatin kanssa. Yksi neljästä teki "oharit" vaikka treffit oli sovittu aikaisemmin samana päivänä. Pyysin kandidaatteja täyttämään ja tuomaan mukanaan SVA:n tietolomakkeen, jolloin sain selvemmän kuvan heidän taustastaan ja vuokranmaksukyvystään.
Kandidaattien arvioiminen on datan lisäksi "mutulla" pelaamista, ja pidin näytön jälkeen kahta kolmesta kandidaatista kriteerini täyttävänä. Kolmannella oli maksuhäiriöitä sellaisella elämänalueella, joka tuhosi hänen luotettavuutensa minun silmissäni. En siis ole sinänsä sulkenut pois mahdollisuutta vuokrata maksuhäiriöiselle henkilölle, tilanteesta riippuen, joskin se saattaa hankaloittaa esimerkiksi vakuutusasioita.
Ensimmäinen sopivista kandidaateista empi kuitenkin yksiöni kokoa kahden henkilön tarpeisiin ja lupasi palata seuraavana päivänä asiaan, kun taas toinen oli valmis ottamaan asunnon. Niinpä tarkistin tämän jälkimmäisen kandidaatin luottotiedot samana iltana (SVA:n jäsenetuna jälleen hieman halvemmalla) ja lähetin tekstarin, jossa totesin olevani valmis vuokraamaan asunnon hänelle ja palaavani tarkemmin asiaan seuraavana päivänä.
SVA:n vuokrasopimuspohja oli pienin muutoksin helppo ottaa käyttöön, ja kun vakuusasia sekä asunnon kunnon tarkastaminen saatiin hoidettua yhdessä, luovutin asunnon avaimet (yhtä lukuunottamatta) vuokralaisen käyttöön paikan päällä. Tallensin dokumenttipohjat järjestelmällisesti, jotta niitä voisi hyödyntää nopeasti ja helposti vastaavissa vuokrausprosesseissa myös jatkossa.
Vuokralaiseni on ottanut kotivakuutuksen sopimuksen mukaisesti. Mietin vielä tarvettani vakuuttaa asunto omasta puolestani kiinteiden kalusteiden vuoksi, ja olen pyytänyt kahdelta vakuutusyhtiöltä tarjouksen. En ole oikein varma siitä, olisiko se vain turha kuluerä. Periaatteessa luotan siihen, että vuokralaiseni pitää vakuutuksensa voimassa, mutta toisaalta hänellä ei ole velvollisuutta korvata asunnon kiinteille kalusteille syntyviä vahinkoja omasta vakuutuksestaan, jos vahingot eivät johdu hänestä.
Summa summarum
Toistaiseksi kaikki on sujunut hyvin, joskin vuokrasuhde on vasta hyvin tuore. Olen kuitenkin hyvin iloinen siitä, että sain asuntoon luotettavan vuokralaisen ilman tyhjää kuukautta, ja että vuokralainen tuntuu viihtyvän asunnossa hyvin. Alussa mainitut kolme tavoitetta ovat siis tämän asunnon suhteen juuri nyt kunnossa, ja toivottavasti pysyvät pitkään!Samalla tuli opittua ja dokumentoitua prosessi, jota voi toistaa samanlaisena tämän asunnon ja mahdollisten myöhemmin hankittavien uusien sijoitusasuntojen kohdalla. Säästöt ajassa ja murehtimisessa ovat merkittäviä, kun voi uudelleenkäyttää itselleen jo valmiiksi hiottuja dokumenttipohjia ja kokemuksia.
torstai 13. lokakuuta 2016
Ensimmäinen sijoitusasunto on salkussa
Kuten syyskuun katsauksessa mainitsin, tavoitteeni ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisesta täyttyi. Kirjoitan tässä muistiinpanoja prosessista, sekä itseäni varten että muiden lukijoiden hyödyksi.
Asunto on yksi Excel-seurantataulukostani edukseen erottuneista kohteista. Tämä alle 30m2 yksiö sijaitsee kehyskaupungin keskustan tuntumassa ja sen hoitovastike on suurin piirtein keskiarvoa (3,6 €/m2). Kohde oli myynnissä jo kun aloin tehdä seurantaa loppukesästä, ja kävinkin asuntonäytöllä elokuun alussa.
Silloisten muistiinpanojeni mukaan asunto oli hyvässä kunnossa ja hienosti remontoitu, mutta jo suunnitteluvaiheessa olevien taloyhtiöremonttien kustannukset jäivät mietityttämään. Soittoni isännöitsijälle tuotti niistä jopa kustannusarvion, joka erosi aika reippaasti (ylöspäin!) kiinteistönvälittäjän arviosta. Toisaalta isännöitsijä antoi myös ymmärtää taloyhtiön olevan rauhallinen ja häiriötön, joskaan hän ei ollut ihan vakuuttunut yhtiön hallituksen kompetenssista. Kun välittäjä soitteli perääni, totesin että asia jää minun puolestani tähän, eli en tehnyt tarjousta.
Joitakin viikkoja myöhemmin Etuoven ja Oikotien hakuvahdit ilmoittivat, että asunnon hintapyyntöä oli laskettu. Tässä vaiheessa pyysin itselleni isännöitsijäntodistuksen ja muut paperit, ja uusi soitto isännöitsijälle tarkensi vielä arviota tulevien remonttien kustannuksia. Numeronpyörittelyn jälkeen olin valmis tekemään ostotarjouksen, ja välittäjälle sähköpostitse tekemässäni tarjouksessa ilmoitin n. 6% uuden hintapyynnön alle olevan tarjouksen, 55 500 €.
Välittäjä soitti seuraavana päivänä ja välitti minulle myyjän vastatarjouksen 57 500 €. Totesin, etteivät numerot enää sellaisena passaa kriteereihini, ja välittäjä oli jopa hieman ihmeissään kun valotin tuottovaatimustani hänelle. Asia jäi siihen, mutta kerroin välittäjälle että minuun saa mielellään ottaa yhteyttä, jos sopivia pieniä kohteita tulee markkinoille.
Illalla minua alkoi kaduttaa ja mietityttää, annoinko hienon sijoituskohteen mennä sivu suun liian kovien kriteerien takia. Mitä jos lähellekään yhtä hyviä kohteita ei tulisi pitkään aikaan markkinoille? Olinko liian tiukkapipoinen ja idealistinen "kirjaviisaana" ensikertalaisena, joka ei tunne markkinoiden realiteetteja? Pohdin, että ehkä soitan välittäjälle aamulla ja hyväksynkin vastatarjouksen, jos se vielä sopisi.
Ihmetykseni olikin suuri, kun välittäjä itse soitti minulle aamulla todeten, että myyjät sittenkin tarttuisivat tarjoukseeni 55 500 €, jos olisin vielä valmis ostamaan asunnon. Hymy levisi kasvoilleni. Ilomielin totesin, että kaupat ovat minun puolestani OK. Välittäjä tuli samana iltana käymään kotonani, jossa täytimme kuluttajaviranomaisen vaatimusten mukaisesti virallisen ostotarjouslomakkeen (kuvassa), ja hän sai siihen seuraavana päivänä myyjän kuittauksen, minkä myötä kauppa oli selvä. Omasta katumuksen hetkestäni en luonnollisesti hiiskunut mitään...!! Välittäjä oli sitä mieltä, että nyt kyllä onnistuin tekemään hyvät kaupat. Olen samaa mieltä. Ainakin toistaiseksi... :)
Saamieni lainatarjousten perusteella otin yhteyttä valitsemaani pankkiin ja saatoin välittäjän ja pankkivirkailijan keskusteluyhteyteen. Valitsin lopulta lainatyypiksi kiinteäkorkoisen 21 vuoden lainan, jonka korko on 2,21%. Maksan siis tämänhetkistä markkinakorkoa korkeampaa korkoa, mutta toisaalta uskon korkojen muutaman vuoden kuluttua nousevan niin että tämä oli kannattavin lainatyyppi. Se pienentää myös projektin riskiä, sillä asuntoon liittyvät rahavirrat ovat kiinteän koron myötä helpommin ennustettavissa.
Tavoitteeksi asettamallani 450 €/kk vuokralla asunnosta tulisi n. 70 € kuukausittaista nettokassavirtaa, kunnes tiedossa olevien taloyhtiöremonttien vastikkeet laskevat kassavirran vuoden päästä "pahimmillaan" n. 20 €/kk nettotasolle. Oman pääoman tuotto (hankintahinnasta 30% oli omaa rahaa, 70% lainaa) on alussa yli 18% luokkaa, verojen jälkeen 12,5% luokkaa, remonttien (ja verojen) jälkeen aluksi 10% luokkaa.
Kauppakirja allekirjoitettiin pankissani runsas viikko ostotarjoukseni jälkeen, eli prosessi eteni melko nopeasti. Asunto oli ostettaessa tyhjillään mutta olen nyt saanut sen vuokrattua tavoitehintaan, eli projekti on onnistunut jopa pelottavan Strömsö-mäiseen tyyliin. Lisää vuokraamisesta myöhemmässä blogitekstissä, sekin oli itse hoidettuna varsin opettavainen jotos.
Asunto on yksi Excel-seurantataulukostani edukseen erottuneista kohteista. Tämä alle 30m2 yksiö sijaitsee kehyskaupungin keskustan tuntumassa ja sen hoitovastike on suurin piirtein keskiarvoa (3,6 €/m2). Kohde oli myynnissä jo kun aloin tehdä seurantaa loppukesästä, ja kävinkin asuntonäytöllä elokuun alussa.
Silloisten muistiinpanojeni mukaan asunto oli hyvässä kunnossa ja hienosti remontoitu, mutta jo suunnitteluvaiheessa olevien taloyhtiöremonttien kustannukset jäivät mietityttämään. Soittoni isännöitsijälle tuotti niistä jopa kustannusarvion, joka erosi aika reippaasti (ylöspäin!) kiinteistönvälittäjän arviosta. Toisaalta isännöitsijä antoi myös ymmärtää taloyhtiön olevan rauhallinen ja häiriötön, joskaan hän ei ollut ihan vakuuttunut yhtiön hallituksen kompetenssista. Kun välittäjä soitteli perääni, totesin että asia jää minun puolestani tähän, eli en tehnyt tarjousta.
Joitakin viikkoja myöhemmin Etuoven ja Oikotien hakuvahdit ilmoittivat, että asunnon hintapyyntöä oli laskettu. Tässä vaiheessa pyysin itselleni isännöitsijäntodistuksen ja muut paperit, ja uusi soitto isännöitsijälle tarkensi vielä arviota tulevien remonttien kustannuksia. Numeronpyörittelyn jälkeen olin valmis tekemään ostotarjouksen, ja välittäjälle sähköpostitse tekemässäni tarjouksessa ilmoitin n. 6% uuden hintapyynnön alle olevan tarjouksen, 55 500 €.
Välittäjä soitti seuraavana päivänä ja välitti minulle myyjän vastatarjouksen 57 500 €. Totesin, etteivät numerot enää sellaisena passaa kriteereihini, ja välittäjä oli jopa hieman ihmeissään kun valotin tuottovaatimustani hänelle. Asia jäi siihen, mutta kerroin välittäjälle että minuun saa mielellään ottaa yhteyttä, jos sopivia pieniä kohteita tulee markkinoille.
Ihmetykseni olikin suuri, kun välittäjä itse soitti minulle aamulla todeten, että myyjät sittenkin tarttuisivat tarjoukseeni 55 500 €, jos olisin vielä valmis ostamaan asunnon. Hymy levisi kasvoilleni. Ilomielin totesin, että kaupat ovat minun puolestani OK. Välittäjä tuli samana iltana käymään kotonani, jossa täytimme kuluttajaviranomaisen vaatimusten mukaisesti virallisen ostotarjouslomakkeen (kuvassa), ja hän sai siihen seuraavana päivänä myyjän kuittauksen, minkä myötä kauppa oli selvä. Omasta katumuksen hetkestäni en luonnollisesti hiiskunut mitään...!! Välittäjä oli sitä mieltä, että nyt kyllä onnistuin tekemään hyvät kaupat. Olen samaa mieltä. Ainakin toistaiseksi... :)
Saamieni lainatarjousten perusteella otin yhteyttä valitsemaani pankkiin ja saatoin välittäjän ja pankkivirkailijan keskusteluyhteyteen. Valitsin lopulta lainatyypiksi kiinteäkorkoisen 21 vuoden lainan, jonka korko on 2,21%. Maksan siis tämänhetkistä markkinakorkoa korkeampaa korkoa, mutta toisaalta uskon korkojen muutaman vuoden kuluttua nousevan niin että tämä oli kannattavin lainatyyppi. Se pienentää myös projektin riskiä, sillä asuntoon liittyvät rahavirrat ovat kiinteän koron myötä helpommin ennustettavissa.
Tavoitteeksi asettamallani 450 €/kk vuokralla asunnosta tulisi n. 70 € kuukausittaista nettokassavirtaa, kunnes tiedossa olevien taloyhtiöremonttien vastikkeet laskevat kassavirran vuoden päästä "pahimmillaan" n. 20 €/kk nettotasolle. Oman pääoman tuotto (hankintahinnasta 30% oli omaa rahaa, 70% lainaa) on alussa yli 18% luokkaa, verojen jälkeen 12,5% luokkaa, remonttien (ja verojen) jälkeen aluksi 10% luokkaa.
Kauppakirja allekirjoitettiin pankissani runsas viikko ostotarjoukseni jälkeen, eli prosessi eteni melko nopeasti. Asunto oli ostettaessa tyhjillään mutta olen nyt saanut sen vuokrattua tavoitehintaan, eli projekti on onnistunut jopa pelottavan Strömsö-mäiseen tyyliin. Lisää vuokraamisesta myöhemmässä blogitekstissä, sekin oli itse hoidettuna varsin opettavainen jotos.
perjantai 30. syyskuuta 2016
Sijoitusasunnon metsästystä
Yksi tavoitteistani ajanjaksolle 9/2016-8/2017 on sijoitusasunnon hankkiminen, sillä pidän asuntoja suhteellisen suoraviivaisina ja turvallisina sijoituskohteina. Lisäksi sijoitusasunnon hankkimiseen voi saada lainaa, mikä vuorostaan auttaa parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa merkittävästi. Toisaalta asunnosta syntyy ylimääräistä "häslinkiä" sekä hyvän kohteen etsimisen että vuokrasuhteen hallinnoinnin osalta. Nämä käytännön asiat voi halutessaan ulkoistaa, toki korvausta vastaan.
Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.
Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.
Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.
Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.
Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:
Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?
Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.
Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.
Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.
Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.
Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:
- Lisään asunnon tiedot ja arvioni vuokratasosta luomaani Excel-taulukkoon (Oravan ja Turusen mallin mukaan), joka laskee automaattisesti vuokratuoton, oman pääoman tuoton määrittelemääni sijoitusasuntolainaa käyttäessä, sekä kuukausittaisen kassavirran yhtiövastikekulujen, lainakulujen ja pääomaveron jälkeen. Tulevat remontit on otettava huomioon kuluja arvioitaessa, jottei mopo karkaa käsistä!
- Tarkistan oikotie.fi:n talosivulta, millaisia hintoja myytävistä ja vuokrattavista asunnoista on ko. talossa viime aikoina pyydetty.
- Mietin, sijaitseeko asunto sellaisella "mikroalueella", johon olisi tarjolla vuokralaisia. Tuotot ovat yleensä korkeampia keskustojen ulkopuolella, mutta niissä riski asunnon tyhjillään olosta kasvaa. Keskustat ovat parempia arvonnousun suhteen, mutta oma strategiani ei siis laske arvonnousun varaan.
- Jos oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät Excelin mukaan ko. asunnolle hyvältä, pyydän välittäjältä sähköpostitse asunnon isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön paperit. Niistä selviävät esimerkiksi asunnon ja taloyhtiön velkojen yksityiskohdat, suunnitteilla olevat remontit ja se, kuinka tiukoilla ollaan nykyisen hoitovastikkeen riittävyyden kanssa.
- Jos numerot ja kokonaisuus näyttävät hyvältä, menen näytölle katsomaan asuntoa. Ei kannata arkailla, sillä näytöille voi mennä ihan huvikseenkin, ja asunnosta saa paljon paremman käsityksen kuin pelkkiä myynti-ilmoituksen kuvia katselemalla. Miltä pinnat vaikuttavat, näkyykö mahdollisia kosteusongelmia jne.?
- Jos asunto myydään vuokrattuna, selvitän välittäjältä tietoja vuokrasta ja vuokralaisesta. Vuokran päivitän asunnon kohdalle omaan Excel-taulukkooni.
- Jos kaikki vaikuttaa edelleen hyvältä, olen valmis tekemään ostotarjouksen (laina on siis jo neuvoteltu aikaisemmin!).
Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?
perjantai 16. syyskuuta 2016
Ensimmäisen sijoitusasuntolainan hakeminen
Päätin elokuun alussa ottaa ensimmäisen konkreettisen askeleen asuntoihin sijoittamisessa. Varallisuustilanteeni myötä tulisin tarvitsemaan sijoitukseen lainaa, ja tällaisen "velkavivun" hyödyntäminen onkin -- riskit tiedostaen -- oivallinen tapa parantaa asuntosijoituksen tuottoa. Pankit ovat keskimäärin hyvin valmiita myöntämään lainaa sijoitusasunnon hankintaan, ja lainaa myönnetään pankista riippuen perustapauksessa 70-80% asunnon hinnasta. Loput on löydyttävä itseltä tavalla tai toisella, minun tapauksessani likvidinä käteisenä. Sijoitusasuntolainan marginaali on perinteisesti aavistuksen verran korkeampi kuin omaan asuntoon myönnettävässä lainassa.
Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.
Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.
Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).
Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.
Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".
Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.
Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.
Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....
Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.
Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.
Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.
Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).
Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.
Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".
Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.
Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.
Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....
Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)