keskiviikko 24. toukokuuta 2017

Mitä tehdä sijoitusasunnon yhtiölainalle?

Toisen sijoitusasuntoni hankintaprosessi on parhaillaan käynnissä. Toisin kuin ensimmäiseen sijoitusasuntooni, tämän asunnon osakkeisiin kohdistuu taloyhtiölainaa.

Mitä tehdä lainalle?

Lainaosuuden voi suorittaa joko maksamalla kuukausittaista "rahoitusvastiketta" (tunnetaan myös nimellä "pääomavastike") tai kokonaisuudessaan kerralla (yleensä valittuina ajankohtina vuodesta, etukäteen isännöitsijälle ilmoittamalla).

Tällaisen sijoitusasunnon ostajan kysymys siis kuuluu: kannattaako lainaosuus maksaa kerralla pois vai tulisiko maksaa suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta (hoitovastike + rahoitusvastike), kunnes lainaosuus on suoritettu? Ajattelin tässä postauksessa havainnollistaa vastauksen hakemista lyhyellä numeerisella esimerkillä.

Ensiarvoisen tärkeää on selvittää, kuinka lainaosuuden suoritukset käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Ne voidaan joko a) "tulouttaa" eli laskea yhtiön saamaksi tuloksi tai b) "rahastoida" eli siirtää yhtiön pääomaan erityiseen rahastoon. Kohteena olevan yhtiön käytäntöä voi tiedustella isännöitsijältä.

Tuloutus on vakiomenetelmä, sillä ainoastaan mahdollinen päätös rahastoinnista on tehtävä erikseen vuosittain yhtiökokouksessa. On hyvin tavallista, että kuukausittaisena vastikkeena maksetut lainasuoritukset tuloutetaan ja suuret kertasuoritukset rahastoidaan. Jälkimmäinen tehdään yleensä siksi, ettei yhtiön vuositilinpäätöksestä tulisi voimakkaasti ylijäämäinen ja yhtiö siten joutuisi verolle positiivisesta tuloksestaan.

Sijoittajalle on olennaista, että rahoitusvastikesuoritukset tuloutetaan. Silloin ne voidaan vähentää vuoden pääomatuloista hoitovastikkeen tavoin. Vaikutus näkyy oikeastaan kahdella tavalla: verotettavan pääomatulon määrä laskee ja oman sijoitusasunnon arvo nousee rahoitusvastikkeen verran. Oma pääoma siis kasvaa ja arvonnousuna näkyvä "voitettu" vero tulee maksuun vasta (vuosia) myöhemmin, kun asunnon myy.

Ja kuten tiedämme, euro tänään on paljon arvokkaampi kuin euro 10 vuoden päästä, sillä sen voi sijoittaa! Käteen jäävän likvidin pääomatulon suoraan, arvonnousun esimerkiksi muiden sijoituslainojen vakuutena käyttämällä.

Verojen maksua kannattaa viivästää niin pitkään kuin mahdollista. Tästä tässä optimoinnissa on kyse.

Otetaan esimerkkinä asunto, jonka myyntihinta on 75 000 €, velaton hinta 80 000 € ja yhtiölainaosuus siis 5 000 €. Vuokraksi saadaan vuokralaisen kanssa sovittua 500 €/kk ja taloyhtiölle tulee maksaa hoitovastiketta 125 €/kk. Rahoitusvastike on 50 €/kk. Unohdetaan yksinkertaisuuden vuoksi varainsiirtoverot ja velkavivut ja todetaan vain, että asunto ostetaan kokonaan omalla pääomalla.

Vaihtoehto 1 -- Tuloutettuna rahoitusvastikkeena

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 75 000 €. Vuokrasta jää vastikkeiden jälkeen pääomatuloa 500 - 125 - 50 = 325 €/kk, mikä tekee 3 900 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 3 900 € = 2 730 €. Muistetaan kuitenkin, että oma pääoma on myös kasvanut 50 €/kk eli 600 €/v, joten itselle jää 3 330 € ja asunnon arvo on 75 600 €. Yksinkertaistettuna tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 330 € / 75 600 € = 4,4 %.

Vaihtoehto 2 -- Lainaosuus kerralla pois rahastoon

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 80 000 €. Vuokrasta jää hoitovastikkeen jälkeen 500 - 125 = 375 €/kk, mikä tekee 4 500 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 4 500 € = 3 150 €. Tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 150 € / 80 000 € = 3,9 % eli pienempi kuin rahoitusvastiketta maksaessa.

Lopputulos

Tämän esimerkin pohjalta näyttää siis siltä, että yhtiölainaosuus kannattaa vero- ja tuottoedun ansiosta suorittaa pois vähitellen. Vai menikö tämä nyt ihan oikein? Mitä unohtui? :)

maanantai 8. toukokuuta 2017

Sijoittajan veroilmoitus

Niin saapui jokakeväinen veroehdotus. Lopultakin, sillä aloin jo ihmetellä onko verottaja vallan unohtanut minut!

Tämänkertainen ehdotus oli normaalia pidempi, mikä heijastaa laajamittaisemman sijoitustoimintani alkamista vuonna 2016. Koska käytän sijoittamisessa kotimaisia toimijoita (Nordea, Nordnet, OP, Seligson), sekä osakkeiden että rahasto-osuuksien ostot ja myynnit oli kirjattu veroehdotukseen mukaan voittoineen ja tappioineen, samoin osingot ja niistä tehdyt ennakonpidätykset. Varallisuustietoihin oli kirjattu myös sijoitusasuntoni ja velkoihin sijoitusasuntoa varten neuvottelemani laina. Varsin kätevää ja omaa työtä säästävää.

Tarkistukset


Omaksi tehtäväkseni jäi siis lähinnä tietojen tarkistaminen halutussa laajuudessa sekä vuokraustoimintaan liittyvien tulojen ja kulujen ilmoittaminen. Korjaukset ja muutokset voi tehdä netissä verottajan sivulla www.vero.fi pankkitunnuksin tunnistautumalla.

Tarkistuksessa huomasin pari virhettä:

1) Sijoitusasunnon huoneistonumero oli jostakin syystä merkitty väärin, ja niin ollen korjasin sen.

2) Sijoitusasuntolaina oli merkitty "muuksi velaksi", jonka korkomenot eivät olleet vähennyskelpoisia pääomatuloista. Korjasin velan tyypin tulonhankkimislainaksi ja merkitsin maksetut korot vähennyksiin. Toistaiseksihan sijoitusasuntolainan velan korot ovat vähennettävissä täysimääräisesti.

Lisäykset


Vuokraustoiminnan tulojen ja kulujen ilmoittaminen oli suoraviivaista, ainakin näin yhden sijoitusasunnon omistajalle:

1) Vuokralaisen maksamat vuokrat + vesimaksut, eli vuokratilille tullut raha bruttona

2) Maksetut yhtiövastikkeet ja vesimaksut

3) Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut (sijoitusasuntolainan toimitusmaksu, lainan kuukausittaiset palvelumaksut, matkakulut näytöille ja yhtiökokoukseen [0,24 €/km], potentiaalisten vuokralaisten luottotietojen tarkistamiskulut, vuokrausilmoitusten kulut, Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu jne.), joista olin vuoden varrella pitänyt kirjaa erillisessä Excel-tiedostossa

Verotettavaksi vuokratuloksi tuli viime syksyltä 3 kk:n ajalta runsaat 600 €, mistä lankeavan veron oletan kuittaantuvan pienempänä veronpalautuksena kuin mitä veroehdotukseen oli kirjattu. Toinen vaihtoehto on luonnollisesti maksaa veroa ennakkona, mutta miksipä antaa verottajalle lainaa kun saman summan voi tilille tulon ja veromätkyn lankeamisen väliseksi ajaksi sijoittaa itse tuottavasti?

Vielä pitäisi selvittää, miten suomalaisten välittäjien kautta omistamieni jenkkiosakkeiden osinkoverotuksen suhteen pitäisi menetellä, jottei tule maksettua liikaa veroja. Ainakin Nordnetin osalta asia näyttäisi olevan kunnossa, mutta Nordeasta en ole ihan varma. Samoin mietin vielä, kehtaako pienimuotoisella sijoitustoiminnallani merkata 205 € työhuonevähennyksen.

tiistai 2. toukokuuta 2017

Säästö- ja sijoituskatsaus: 4/2017

Vappu tuli lumisissa merkeissä, mutta sijoitusten saralla huhtikuun loppu oli onneksi lämpimämpi. Valitettavasti kuukausi oli aika vauhdikas muuttuvien menojenkin puolella:

 
Kun muuttuvien menojen budjetti on n. 500 €/kk voidaan siis todeta "pienehkö" ylitys :) Isoimmat menoerät liittyivät hammaslääkäriin, sukulointireissuihin (bensat ja matkailu) sekä hierojalla käymiseen (suurin osa kategoriasta "muut menot"). Säästöprosentti on tämän johdosta huonompi kuin normaalisti, mutta edelleen hyvä. Toukokuussa täytyy skarpata, vaikka erityiskuluja matkailun saralla on silloinkin tiedossa.

Sijoituspuolella jatkoin Seligsonin ja Nordnetin automaattisia rahasto-ostoksia. Lisäksi kasvatin Fortumin ja Sampon osakepositioitani osinkojen irtoamisen jälkeisessä dipissä, kiitos Nordnetin 0,99€ välityskulutarjouksen. Ranskan presidentinvaalien ensimmäisen kierroksen ratkeaminen toi mukavaa nostetta pörssikursseihin kuun lopussa, samoin usean omistamani firman suotuisat osavuosikatsaukset. Kuukauden aikana kilahti tilille myös jonkin verran osinkoja: Coca-Cola, Fortum, UPM-Kymmene ja Wal-Mart raottivat kukkaroaan.

Huhtikuussa alkoi syyskuussa 2016 otetun sijoitusasuntolainan takaisinmaksaminen. Kuuden kuukauden lyhennysvapaan aikana vuokratilille kertyi hyvä puskuri erilaisia korjaustilanteista varten, kun maksoin lainasta vain korkoja ja loput vuokratuloista jäivät tilille. Sijoitus on mitoitettu niin, että lainaa lyhennettäessäkin se on selvästi kassavirtapositiivinen, eli vuokratilin saldo kasvaa joka kuukausi verojenkin jälkeen.

Kirjoitin joulukuussa S-osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta "erilaisena sijoituksena". Liityin yhteensä 13 osuuskauppaan ja sijoitin siten 1300 € jäsenmaksujen muodossa. Nyt on tullut se aika vuodesta, jolloin osuuskaupat maksavat korkoja jäsenmaksuille. Esimerkiksi HOK-Elannon edustajisto päätti huhtikuun lopussa, että tänä vuonna maksetaan 10 % korkoa. Toivotaan, että muutkin edustajistot kautta maan päätyvät korkeisiin prosentteihin.

Koskahan povattu pörssiromahdus tai vähintäänkin reilu korjausliike oikein tulee? Kaveri kehotti jo myymään pörssiomistukset. Pitäisikö sillä tavoin vapautuvat varat laittaa nyt toiseen sijoitusasuntoon turvaan? Verojen maksaminen pörssin voitot kotiuttaessa kirpaisisi. Taloudesta kuuluu toisaalta hyviä uutisia, kun Suomikin näyttää päässeen nousukauden imuun. Kukapa näitä osaisi ennustaa?!