torstai 29. kesäkuuta 2017

Iäkkään edunvalvottavan varojen sijoittaminen järkevästi?

Toimin erään iäkkään sukulaiseni edunvalvojana. Hän edustaa sijoittamisen usein uhkapelinä kokevaa sukupolvea, ja niinpä hänelle on kertynyt lähes kuusinumeroinen summa säästöjä, jotka makaavat nyt käytännössä korottomilla tileillä. Varoille ei hänen terveydentilansa vuoksi ole tarvetta, ja olenkin uuden tehtäväni puitteissa alkanut miettiä, kuinka niitä hoitaisi vastuullisimmin.

Oman harrastuneisuuteni myötä olisi helppo sijoittaa varoja konservatiivisesti erilaisiin osakkeisiin ja rahastoihin. Toisaalta on kunnioitettava koko perikuntaa, ja niinpä varallisuuden potentiaalinen pieneneminen markkinoiden "niiatessa" on pakko poistaa yhtälöstä, muun kuin inflaation osalta. Se tekeekin hommasta haasteellisempaa.

Lain asettamat puitteet

Edunvalvojan tehtävää säätelee laki holhoustoimesta, joka ottaa kantaa myös edunvalvottavan eli "päämiehen" varojen hallinnointiin. Varojen sijoittamiseen tarvitaan maistraatin lupa, paitsi seuraavissa 34 §:n 13:nnen momentin luetteloimissa tapauksissa:

-------
[Jollei laissa toisin säädetä, edunvalvojalla ei ole oikeutta ilman holhousviranomaisen lupaa päämiehensä puolesta:] antaa rahalainaa tai vastiketta antamalla hankkia sijoituspalvelulain (747/2012) 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettuja rahoitusvälineitä taikka osuuksia yhteisöissä lukuun ottamatta:
 
a) varojen tallettamista Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa toimiluvan saaneeseen luottolaitokseen;
 
b) valtion, Ahvenanmaan maakunnan, kunnan tai kuntayhtymän liikkeeseen laskemien joukkovelkakirjojen hankkimista;
 
c) sellaisten arvopapereiden hankkimista, joilla käydään kauppaa kaupankäynnistä rahoitusvälineillä annetun lain (748/2012) 1 luvun 2 §:ssä tarkoitetussa pörssissä, säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä;
 
d) osuuksien hankkimista Suomessa rekisteröidyssä sijoitusrahastolain (48/1999) 2 §:n 9 kohdassa mainitun sijoitusrahastodirektiivin mukaisessa sijoitusrahastossa tai sellaisessa sijoitusrahastolain 128 §:n 1 momentissa tarkoitetussa ulkomaisessa yhteissijoitusyrityksessä, joka mainitun 128 §:n 2 momentin mukaan saa markkinoida osuuksiaan Suomessa;
 
e) osuuksien hankkimista sellaisessa vaihtoehtorahastojen hoitajista annetussa laissa (162/2014) tarkoitetussa vaihtoehtorahastossa, jonka pääomasta on sen sääntöjen mukaan aina vähintään kolme neljäsosaa sijoitettuna a, b ja c alakohdassa tarkoitettuihin talletuksiin, joukkovelkakirjoihin ja arvopapereihin ja jonka osuuksia voidaan mainitun lain 13 luvun mukaisesti tarjota ei-ammattimaisille asiakkaille;
 
f) a–e alakohdassa tarkoitettuihin rahoitusvälineisiin rinnastettavien oikeusministeriön asetuksella säädettävien rahoitusvälineiden hankkimista;
 
g) sellaisten osakkeiden tai osuuksien hankkimista, joiden tuottaman oikeuden pääasiallisena sisältönä on oikeus kotitaloudessa tavallisesti käytettävän hyödykkeen tai palvelun saamiseen, jos osuuteen ei liity henkilökohtaista vastuuta yhteisön veloista.
-------

Esimerkkejä mahdollisuuksista

Varat voi siis laittaa turvallisesti vaikkapa Bank Norwegianin säästötilille, josta korkoa tulee 1,75% (kohta a) käytännössä ilman tappioriskiä. Osake- ja rahastosijoittaminen Helsingin pörssissä on myös mahdollista (kohdat c ja d), mutta samalla tulisi hyväksyneeksi tappioiden tekemisen mahdollisuuden.

Sama tappioriski piilee myös asuntosijoittamisessa, mikäli asuntojen hinnat sattuvat laskemaan nykyhetken ja perinnönjakohetken välillä. Lisäksi asunto-osakkeen hankkimiseen tarvittaisiin maistraatin lupa (saman pykälän 10. momentti, ei näy yllä lainatussa osassa), mikä hidastaa "iskukykyä" hyvän kohteen ilmaantuessa markkinoille.

Toisaalta on mahdollista hankkia esimerkiksi pankkien säästövakuutustuotteita (niitä kuuluisia vakuutuskuoria, joiden tiimoilta pääministerikin on ollut uutisissa), kuten esimerkiksi Nordean Visio -vakuutuksen "Tuottokori". Se koostuu erilaisista rahastoista ja muista sijoitustuotteista.

Hyvänä puolena tappiota ei voi vakuutuskuoren valitsemalla tehdä, sillä vakuutuksen edunsaajana toimiva kuolinpesä saa varmuudella ainakin sijoitetun pääoman. Toisaalta tuotot kärsivät hallinnointipalkkioista, joita maksetaan käytännössä kahdessa kerroksessa: sekä korin hallinnoinnin että sen sisältämien rahastojen hallinnoinnin osalta. Tuo nimenomainen esimerkkikori on vuodesta 2009 tuottanut vuosittain n. 4%, mutta nyt onkin ollut harvinaisen pitkä nousukausi.

Millaisia ajatuksia lain sallimat mahdollisuudet teissä herättävät? Mitä te tekisitte tai olette tehneet vastaavassa tilanteessa?

perjantai 23. kesäkuuta 2017

S-osuuksien tilipäivä

Kirjoitin joulukuussa "erilaisesta sijoituksesta", eli S-osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta. Hankin jäsenyyksiä muilta mallia ottaen yhteensä 13 kpl, mikä tarkoittaa 1 300 €:n sijoittamista jäsenmaksuihin.

Nyt on tullut tilipäivä eli aika tarkistaa S-Pankin tililtä, millaista korkoa (eli periaatteessa osinkoa) nämä S-osuuskaupat maksoivat tänä vuonna. Saldo näyttää tältä:

Maksupäivä Summa Tapahtumalaji Maksaja/Saaja
25.6.2017 +20,00   OSUUSMAKSUN KORKO EEPEE
25.6.2017 +8,00   OSUUSMAKSUN KORKO PIRKANMAA
25.6.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO TURUN OSUUSKAUPPA
25.6.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO SATAKUNTA
25.6.2017 +3,00   OSUUSMAKSUN KORKO HÄMEENMAA
25.6.2017 +5,00   OSUUSMAKSUN KORKO ETELÄ-KARJALAN OSK
25.6.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO KESKIMAA
25.5.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO HOK-ELANTO
25.5.2017 +20,00   OSUUSMAKSUN KORKO KPO
25.5.2017 +12,00   OSUUSMAKSUN KORKO PKO
25.5.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO OK SUUR-SAVO
25.5.2017 +5,00   OSUUSMAKSUN KORKO MAAKUNTA
25.4.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO SSO

Viime vuoteen verrattuna (ks. esimerkiksi täältä tai täältä) korot säilyivät ennallaan, pois lukien Hämeenmaa joka laski korkoa viidestä kolmeen euroon. 

Korkojen summa on 121 €, mikä tarkoittaa bruttotuottona (121 / 1300) x 100 % = 9,3 %. Ei siis paha ollenkaan. Pääomaveroa näistä koroista menee vain 7,5 % (n. 9 €). Sijoituksen nettotuotto on sen myötä 8,6 %, mitä pidän näin riskittömälle kohteelle erittäin hyvänä. Harmillista kyllä, yhteen jäsenyyteen ei tosiaan voi sijoittaa enemmän kuin 100 € ...

Nämä hilut voi nyt sijoittaa muualle kasvamaan "korkoa korolle". Jos olisin oikein hardcore, niin kävisin eroamassa noista 13 osuuskaupasta, sijoittaisin 1 300 € pääoman puoleksi vuodeksi muualle, ja kävisin taas ennen joulua liittymässä uudelleen. Mutta ihan niin HC en ole. Toki en kyllä tiedä sitäkään, onko osuuskauppojen pykälissä jotakin joka estäisi moisen vekslaamisen. :)

Hyvää juhannusta!

lauantai 10. kesäkuuta 2017

Toinen sijoitusasunto on salkussa

Viittasin toukokuun kuukausikatsauksessa merkittävään finanssitapahtumaan: toisen sijoitusasuntoni hankkimiseen. Dokumentoin tässä prosessiin liittyviä ajatuksia ja vaiheita sekä itselleni että muiden hyödyksi.

Toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ollut osa sijoitussuunnitelmaani kaudelle 9/2016-8/2017, mutta onnistuminen ensimmäisen asunnon kanssa sai minut miettimään toisen hankkimista jo viime syksynä. Niinpä hain lainalupauksen ja tein loppuvuonna eräästä yksiöstä jopa tarjouksen, joka ei kuitenkaan mennyt läpi. Alkuvuoden 2017 terveysmurheet jättivät projektin taka-alalle, mutta keväällä tokenin taas horroksesta.

Asunnon speksit

Kohde on alle 30m2 yksiö, jota myytiin yleisillä markkinoilla. Se sijaitsee samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, siis kehyskaupungin keskustan tuntumassa. Kohteen hoitovastike on samoin keskiarvon tuntumassa (3,5 €/m2). Se oli vuokrattuna reilun 400 €/kk hintaan ja on ollut saman vuokralaisen käytössä jo vuosikausia. Kävin yksityisnäytöllä, mutta vuokralaista en tavannut; tilanne vaikutti joka tapauksessa olevan kunnossa vuokralaisen osalta, sekä välittäjän kautta kuulemieni että itse selvittämieni asioiden perusteella.

Tieto linjasaneerauksen alkamisesta tänä syksynä herätti mielessäni kysymyksiä kohteen kannattavuudesta. Onneksi saneerauksen suunnitteluprosessi oli kuitenkin päässyt jo siihen vaiheeseen, että hankkeen kustannukset olivat käytännössä selvillä (n. 700 €/m2), minkä myötä pystyin lisäämään ne laskelmiini. Taloyhtiöllä on myös ollut tapana "tulouttaa" rahoitusvastikkeet, mikä on sijoittajaosakkaalle hyödyllistä; ostohetkellä asuntoon kohdistui velkaa n. 1 500 € aikaisemmista taloyhtiöremonteista.

Kämppä ei ole yhtä hyvässä kunnossa kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, mutta se näkyi myös hintapyynnössä. Olenkin ajatellut, että sitä voisi jatkossa vuokrata lemmikilliselle henkilölle. He tuppaavat olemaan vastuuntuntoisia, mutta heillä on usein hankaluuksia vuokrata asuntoa yksityisiltä toimijoilta.

Ihan näin vanhasta kämpästä ei ole kyse.... :)

Rahoituspuoli

Joka tapauksessa Excel-lomakkeeni näytti vihreää valoa ja positiivista kassavirtaa myös tulevan linjasaneerauksen aiheuttama rahoitusvastike huomioon ottaen, minkä myötä olin valmis tekemään tarjouksen. Se oli n. 5 % pyynnön alle, minkä myyjä hyväksyi, ja niin kaupat syntyivät velattomaan hintaan 50 000 €. Tarjousprosessi hoitui kokonaan sähköpostitse ja puhelimitse; välittäjä vahvisti myyjän hyväksyneen tarjouksen n. 15 minuuttia sähköpostilla tekemäni tarjouksen jälkeen. Nopeaa toimintaa!

Kuten yllä totesin, laina toisen sijoitusasunnon hankkimista varten oli neuvoteltu jo viime vuoden lopulla. Ennen tarjouksen tekemistä varmistin kuitenkin pankkiyhteyshenkilöltäni, että lainalupaus oli edelleen voimassa, sillä olihan viime keskustelusta kulunut noin puoli vuotta. Ajatuksissa oli velkavivuttaa sijoitus niin, että laittaisin kohteeseen suurin piirtein 30 % omaa pääomaa ja 70 % lainarahaa. Tässä tapauksessa lainarahan osuus olisi hieman pienempi, sillä taloyhtiölaina pienensi asunnon vakuusarvoa normaalista 70 %:sta (käyttämäni pankki laskee näin: vakuusarvo = 0,7 x velaton hinta - taloyhtiölaina, ei 0,7 x (velaton hinta - taloyhtiölaina) eli 0,7 x myyntihinta).

Joulukuussa ostamani oma autopaikkaosake toimi kuitenkin lisävakuutena, jonka ansiosta sain nostettua lainoitusasteen yli 70 %:n ja siten sijoitetun oman pääomani tuottoa vielä hieman korkeammalle (edelleen positiivisella kuukausittaisella nettokassavirralla). Autopaikan osakekirja meni sen myötä pankin holvin pimeään hoivaan itse asunnon osakekirjan seuraksi. Oman pääoman bruttotuottoprosentti kämpälle on näin alkajaisiksi yli 20 %, mihin olen oikein tyytyväinen.

Tällä kertaa jaoin 21 v maksuajalle neuvotellun lainan kahteen yhtä suureen osaan (kummatkin n. 17 500 €), joista ensimmäinen on sidottu 12 kk Euriboriin ja toinen kiinteään korkoon. Oranssi pankki antoi ensimmäiseen 1,11 % marginaalin ja kiinteäksi koroksi tuli 2,52 %. Sain onneksi puhuttua hieman alennusta lainanperustamiskuluihin (yht. 200 € vs. hinnaston mukainen minimi 2 x 250 € = 500 €), mutta lainan kuukausittaiset hoitokulut tuplaantuivat kahteen lainaan jakamisen vuoksi (2,30 € -> 2 x 2,30 € = 4,60 €). Ensimmäiset 6 kk maksan vain korkoja, mikä kerryttää vuokratuloista vuokratilille puskuria yllättäviä vuokraustoimintaan liittyviä menoja varten.

Käytännön kaupanteko ja tulevaisuus

Kaupat taputeltiin myyjän valtuuttaman välittäjän kanssa pankin toimistossa. Hän lähetti vuokralaiselle postitse uuden vuokranantajan maksu- ja muut yhteystiedot sisältävän lapun. Lähestyin itsekin vuokralaista sähköpostitse kertoakseni, että asiat pysyvät ennallaan ja että mielelläni tapaisin lyhyesti, ihan vain jotta näemme toisemme. Tapasinkin hänet seuraavalla viikolla kaupungilla lyhyen ja mukavan tutustumisjutustelun merkeissä, mikä antoi tietoa hänen suunnitelmistaan. Vakuutuspuoli selvisi myös (minulle periytyneessä vuokrasopimuksessa ei ole siitä mainintaa). Kauppakirjan muste oli tuskin ehtinyt kuivua, kun ehdin sopivasti mukaan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa linjasaneerauksen puitteet lyötiin lopullisesti lukkoon. Osallistumisoikeuteni todettiin kauppa- ja osakekirjan jäljennöksen avulla.

Nykyinen vuokralainen saattaa muuttaa pois joulun tienoilla, juuri ennen kuin linjasaneeraus alkaa tämän talon kohdalla. Pohdinkin nyt, toteuttaisiko asunnossa pienen kasvojenkohotuksen muun saneerauksen yhteydessä. Kylpyhuone luonnollisesti uusitaan täysin (osakkaiden näkemystä laattavalintoihin ym. pyydetään piakkoin), mutta keittiötä ja olohuonetta voisi myös parannella lattioiden ja seinien osalta. Koska asunto on tässä tapauksessa ollut vuokrattuna ennen osakkaan toteuttamaa remonttia, remontti olisi verovähennyskelpoinen pääomatuloista.

Jään pohtimaan asiaa, tyytyväisenä tekemääni sijoitusasuntokauppaan! Ei kahta ilman kolmatta? Ehkä kuitenkin odottelen hieman ja keskityn keräämään pääomaa.

lauantai 3. kesäkuuta 2017

Säästö- ja sijoituskatsaus: 5/2017

Kesäkuu on saapunut, joskin kesä antaa vielä odottaa itseään. Sisällä lämmitellessä onkin nyt sopiva hetki naputella pieni katsaus toukokuun säästämis- ja sijoittamistoiminnasta. Muuttuvat menot näyttivät tältä:


Muuttuvien menojen budjetti (n. 500 €/kk) ylittyi taas, mutta onneksi ei yhtä hurjasti kuin huhtikuussa. Isoimmat menot liittyivät ruokaan ja autoon, jolla tuli tehtyä n. 1 000 km reissu (käsittäen myös matkailu-rivin majoittumisen).

Kuukauden poikkeuksellisen suuret kiinteät menot näkyvät listauksessa vain epäsuorasti ("Menot yhteensä"). Näiden suurin rasti oli erilaisten vakuutusmaksujen erääntyminen. Liikennevakuutuksen ja osakaskon siirsin Lähitapiolaan, jonka 80% bonustarjous oli vastustamaton ja toi itselleni onneksi vuositasolla yli 100 €:n säästöt. Harrastukseen meni 200 €:n vuosimaksu.

Oman kodin hoitovastike nousi kevään yhtiökokouksessa ja toukokuussa perittiin lisäksi ylimääräinen puolen kuukauden hoitovastike erästä projektia varten. MUTTA, säästäväisyyteni veden kanssa on kannattanut, sillä vesiennakkoni laski n. 10 €/kk ja viime vuodelta tuli hyvitystä toukokuun vastikemaksuihin yli 100 €.

Isoista kiinteistä menoista johtuen säästöön jäi huomattavasti pienempi prosentti kuin yleensä. Kesäkuussa heiluri saattaa heilahtaa hieman toiseen suuntaan, kun luvassa on lomarahat.

Rahasto- ja ETF-puolella tein normaalit Nordnetin kuukausisäästöt (5 x 150 €), mutta Seligsonin rahastosijoitukset (5 x 150 €) jätin toukokuussa väliin käteisen tarpeen vuoksi (asiasta enemmän alempana). Lisäksi lunastin kaikki osuuteni aktiivisissa rahastoissa (n. 7 500 €), ja suunnitelmani luopua niistä on nyt siis toteutettu. S-osuuksista tuli osuusmaksujen korkoja n. 50 €:n verran.

Osakepuolella vuorostaan osinkoja kilahti tilille Sampolta ja amerikkalaiselta Lowe's Companiesilta. Ostin kolme pientä erää Nokian Renkaita Nordnetin pienten ostojen kampanjassa, ja käteiskassan kasvattamiseksi myin positioni Sampossa, Fortumissa, Koneessa ja Wal-Martissa osinkojen irrottua. Valitsin salkusta myyntiin juuri nämä, koska en tällä hetkellä usko niiden suureen nousupotentiaaliin.

Kuukauden merkittävin askel oli toisen sijoitusasunnon ostaminen; asia oli ollut mielessä jo viime vuoden lopulla. Asunto tuli suunnitelmaani ajatellen portfolioon hieman etuajassa, mutta kun hyvä kohde löytyi, niin iskin ja tein kaupat. Omarahoitusosuuden kasaaminen oli syy yllä mainittuun käteisen tarpeeseen, ja koko prosessi aiheuttikin isot käyräheilahdukset omaisuuslajijakaumassani.

Kirjoitan tästä kehitysaskeleesta enemmän erikseen myöhemmin, mutta kaikki näyttää lähteneen hyvin käyntiin. Nyt mieleen hiipii väistämättä ajatus "ei kahta ilman kolmatta", ja kieltämättä se houkuttaa kun povattu pörssin korjausliike on nurkan takana (tosin niin se on ollut jo viimeiset vuodet...!). Toisaalta en tiedä, onko kauhean viisasta vähentää hajautusta entisestään ja keskittää sijoituksia liikaa asuntopuolelle. Kuten omaisuuslajijakaumani näyttää, oma asuntoni huomioiden varallisuudestani n. 70% on jo nyt siellä.