Mitä tehdä sijoitusasunnon yhtiölainalle?

Toisen sijoitusasuntoni hankintaprosessi on parhaillaan käynnissä. Toisin kuin ensimmäiseen sijoitusasuntooni, tämän asunnon osakkeisiin kohdistuu taloyhtiölainaa.

Mitä tehdä lainalle?

Lainaosuuden voi suorittaa joko maksamalla kuukausittaista "rahoitusvastiketta" (tunnetaan myös nimellä "pääomavastike") tai kokonaisuudessaan kerralla (yleensä valittuina ajankohtina vuodesta, etukäteen isännöitsijälle ilmoittamalla).

Tällaisen sijoitusasunnon ostajan kysymys siis kuuluu: kannattaako lainaosuus maksaa kerralla pois vai tulisiko maksaa suurempaa kuukausittaista yhtiövastiketta (hoitovastike + rahoitusvastike), kunnes lainaosuus on suoritettu? Ajattelin tässä postauksessa havainnollistaa vastauksen hakemista lyhyellä numeerisella esimerkillä.

Ensiarvoisen tärkeää on selvittää, kuinka lainaosuuden suoritukset käsitellään taloyhtiön kirjanpidossa. Ne voidaan joko a) "tulouttaa" eli laskea yhtiön saamaksi tuloksi tai b) "rahastoida" eli siirtää yhtiön pääomaan erityiseen rahastoon. Kohteena olevan yhtiön käytäntöä voi tiedustella isännöitsijältä.

Tuloutus on vakiomenetelmä, sillä ainoastaan mahdollinen päätös rahastoinnista on tehtävä erikseen vuosittain yhtiökokouksessa. On hyvin tavallista, että kuukausittaisena vastikkeena maksetut lainasuoritukset tuloutetaan ja suuret kertasuoritukset rahastoidaan. Jälkimmäinen tehdään yleensä siksi, ettei yhtiön vuositilinpäätöksestä tulisi voimakkaasti ylijäämäinen ja yhtiö siten joutuisi verolle positiivisesta tuloksestaan.

Sijoittajalle on olennaista, että rahoitusvastikesuoritukset tuloutetaan. Silloin ne voidaan vähentää vuoden pääomatuloista hoitovastikkeen tavoin. Vaikutus näkyy oikeastaan kahdella tavalla: verotettavan pääomatulon määrä laskee ja oman sijoitusasunnon arvo nousee rahoitusvastikkeen verran. Oma pääoma siis kasvaa ja arvonnousuna näkyvä "voitettu" vero tulee maksuun vasta (vuosia) myöhemmin, kun asunnon myy.

Ja kuten tiedämme, euro tänään on paljon arvokkaampi kuin euro 10 vuoden päästä, sillä sen voi sijoittaa! Käteen jäävän likvidin pääomatulon suoraan, arvonnousun esimerkiksi muiden sijoituslainojen vakuutena käyttämällä.

Verojen maksua kannattaa viivästää niin pitkään kuin mahdollista. Tästä tässä optimoinnissa on kyse.

Otetaan esimerkkinä asunto, jonka myyntihinta on 75 000 €, velaton hinta 80 000 € ja yhtiölainaosuus siis 5 000 €. Vuokraksi saadaan vuokralaisen kanssa sovittua 500 €/kk ja taloyhtiölle tulee maksaa hoitovastiketta 125 €/kk. Rahoitusvastike on 50 €/kk. Unohdetaan yksinkertaisuuden vuoksi varainsiirtoverot ja velkavivut ja todetaan vain, että asunto ostetaan kokonaan omalla pääomalla.

Vaihtoehto 1 -- Tuloutettuna rahoitusvastikkeena

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 75 000 €. Vuokrasta jää vastikkeiden jälkeen pääomatuloa 500 - 125 - 50 = 325 €/kk, mikä tekee 3 900 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 3 900 € = 2 730 €. Muistetaan kuitenkin, että oma pääoma on myös kasvanut 50 €/kk eli 600 €/v, joten itselle jää 3 330 € ja asunnon arvo on 75 600 €. Yksinkertaistettuna tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 330 € / 75 600 € = 4,4 %.

Vaihtoehto 2 -- Lainaosuus kerralla pois rahastoon

Asunnosta maksetaan tässä tapauksessa 80 000 €. Vuokrasta jää hoitovastikkeen jälkeen 500 - 125 = 375 €/kk, mikä tekee 4 500 € vuodessa. Pääomaveron jälkeen käteen jää 0,7 x 4 500 € = 3 150 €. Tuottoprosentti on verojen jälkeen 3 150 € / 80 000 € = 3,9 % eli pienempi kuin rahoitusvastiketta maksaessa.

Lopputulos

Tämän esimerkin pohjalta näyttää siis siltä, että yhtiölainaosuus kannattaa vero- ja tuottoedun ansiosta suorittaa pois vähitellen. Vai menikö tämä nyt ihan oikein? Mitä unohtui? :)

Sijoittajan veroilmoitus

Niin saapui jokakeväinen veroehdotus. Lopultakin, sillä aloin jo ihmetellä onko verottaja vallan unohtanut minut!

Tämänkertainen ehdotus oli normaalia pidempi, mikä heijastaa laajamittaisemman sijoitustoimintani alkamista vuonna 2016. Koska käytän sijoittamisessa kotimaisia toimijoita (Nordea, Nordnet, OP, Seligson), sekä osakkeiden että rahasto-osuuksien ostot ja myynnit oli kirjattu veroehdotukseen mukaan voittoineen ja tappioineen, samoin osingot ja niistä tehdyt ennakonpidätykset. Varallisuustietoihin oli kirjattu myös sijoitusasuntoni ja velkoihin sijoitusasuntoa varten neuvottelemani laina. Varsin kätevää ja omaa työtä säästävää.

Tarkistukset

Omaksi tehtäväkseni jäi siis lähinnä tietojen tarkistaminen halutussa laajuudessa sekä vuokraustoimintaan liittyvien tulojen ja kulujen ilmoittaminen. Korjaukset ja muutokset voi tehdä netissä verottajan sivulla www.vero.fi pankkitunnuksin tunnistautumalla.

Tarkistuksessa huomasin pari virhettä:

1) Sijoitusasunnon huoneistonumero oli jostakin syystä merkitty väärin, ja niin ollen korjasin sen.

2) Sijoitusasuntolaina oli merkitty "muuksi velaksi", jonka korkomenot eivät olleet vähennyskelpoisia pääomatuloista. Korjasin velan tyypin tulonhankkimislainaksi ja merkitsin maksetut korot vähennyksiin. Toistaiseksihan sijoitusasuntolainan velan korot ovat vähennettävissä täysimääräisesti.

Lisäykset

Vuokraustoiminnan tulojen ja kulujen ilmoittaminen oli suoraviivaista, ainakin näin yhden sijoitusasunnon omistajalle:

1) Vuokralaisen maksamat vuokrat + vesimaksut, eli vuokratilille tullut raha bruttona

2) Maksetut yhtiövastikkeet ja vesimaksut

3) Muut vuokratuloon kohdistuvat kulut (sijoitusasuntolainan toimitusmaksu, lainan kuukausittaiset palvelumaksut, matkakulut näytöille ja yhtiökokoukseen [0,24 €/km], potentiaalisten vuokralaisten luottotietojen tarkistamiskulut, vuokrausilmoitusten kulut, Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu jne.), joista olin vuoden varrella pitänyt kirjaa erillisessä Excel-tiedostossa

Verotettavaksi vuokratuloksi tuli viime syksyltä 3 kk:n ajalta runsaat 600 €, mistä lankeavan veron oletan kuittaantuvan pienempänä veronpalautuksena kuin mitä veroehdotukseen oli kirjattu. Toinen vaihtoehto on luonnollisesti maksaa veroa ennakkona, mutta miksipä antaa verottajalle lainaa kun saman summan voi tilille tulon ja veromätkyn lankeamisen väliseksi ajaksi sijoittaa itse tuottavasti?

Vielä pitäisi selvittää, miten suomalaisten välittäjien kautta omistamieni jenkkiosakkeiden osinkoverotuksen suhteen pitäisi menetellä, jottei tule maksettua liikaa veroja. Ainakin Nordnetin osalta asia näyttäisi olevan kunnossa, mutta Nordeasta en ole ihan varma. Samoin mietin vielä, kehtaako pienimuotoisella sijoitustoiminnallani merkata 205 € työhuonevähennyksen.

Säästö- ja sijoituskatsaus: 4/2017

Vappu tuli lumisissa merkeissä, mutta sijoitusten saralla huhtikuun loppu oli onneksi lämpimämpi. Valitettavasti kuukausi oli aika vauhdikas muuttuvien menojenkin puolella:

 
Kun muuttuvien menojen budjetti on n. 500 €/kk voidaan siis todeta "pienehkö" ylitys :) Isoimmat menoerät liittyivät hammaslääkäriin, sukulointireissuihin (bensat ja matkailu) sekä hierojalla käymiseen (suurin osa kategoriasta "muut menot"). Säästöprosentti on tämän johdosta huonompi kuin normaalisti, mutta edelleen hyvä. Toukokuussa täytyy skarpata, vaikka erityiskuluja matkailun saralla on silloinkin tiedossa.

Sijoituspuolella jatkoin Seligsonin ja Nordnetin automaattisia rahasto-ostoksia. Lisäksi kasvatin Fortumin ja Sampon osakepositioitani osinkojen irtoamisen jälkeisessä dipissä, kiitos Nordnetin 0,99€ välityskulutarjouksen. Ranskan presidentinvaalien ensimmäisen kierroksen ratkeaminen toi mukavaa nostetta pörssikursseihin kuun lopussa, samoin usean omistamani firman suotuisat osavuosikatsaukset. Kuukauden aikana kilahti tilille myös jonkin verran osinkoja: Coca-Cola, Fortum, UPM-Kymmene ja Wal-Mart raottivat kukkaroaan.

Huhtikuussa alkoi syyskuussa 2016 otetun sijoitusasuntolainan takaisinmaksaminen. Kuuden kuukauden lyhennysvapaan aikana vuokratilille kertyi hyvä puskuri erilaisia korjaustilanteista varten, kun maksoin lainasta vain korkoja ja loput vuokratuloista jäivät tilille. Sijoitus on mitoitettu niin, että lainaa lyhennettäessäkin se on selvästi kassavirtapositiivinen, eli vuokratilin saldo kasvaa joka kuukausi verojenkin jälkeen.

Kirjoitin joulukuussa S-osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta "erilaisena sijoituksena". Liityin yhteensä 13 osuuskauppaan ja sijoitin siten 1300 € jäsenmaksujen muodossa. Nyt on tullut se aika vuodesta, jolloin osuuskaupat maksavat korkoja jäsenmaksuille. Esimerkiksi HOK-Elannon edustajisto päätti huhtikuun lopussa, että tänä vuonna maksetaan 10 % korkoa. Toivotaan, että muutkin edustajistot kautta maan päätyvät korkeisiin prosentteihin.

Koskahan povattu pörssiromahdus tai vähintäänkin reilu korjausliike oikein tulee? Kaveri kehotti jo myymään pörssiomistukset. Pitäisikö sillä tavoin vapautuvat varat laittaa nyt toiseen sijoitusasuntoon turvaan? Verojen maksaminen pörssin voitot kotiuttaessa kirpaisisi. Taloudesta kuuluu toisaalta hyviä uutisia, kun Suomikin näyttää päässeen nousukauden imuun. Kukapa näitä osaisi ennustaa?!

Vakuutusten kilpailuttaminen

Erilaiset vakuutusmaksut tulevat itselleni ajankohtaisiksi aina keväisin. Noin vuosi sitten havahduin tilanteeseen, jossa minulla oli kaksinkertainen matkavakuutus, eli sekä oma vanha vakuutus että työnantajan maksama eri yhtiön kautta. Säästäminen oli tuossa tilanteessa helppoa: peruutin oman vakuutukseni, jonka hinta oli joitakin kymmeniä euroja vuodessa.

Tänä keväänä aloin miettiä autovakuutukseni kilpailuttamista. Sivusto www.kilpailuttaja.fi toimi hyvänä lähtökohtana, joka antoi perspektiiviä saatavilla olevista hinnoista ja vaihtoehdoista. OP-Pohjolan liikenne- ja osakaskovakuutukseni vuosihinta oli noin 450 €, 50 %:n liikennevakuutusbonuksella (ajohistoriani on vielä rajallinen) ja 150 €:n kasko-omavastuulla. Sivusto paljasti, että huomattavasti parempia hintoja voisi olla saatavilla muilta yhtiöiltä.

Seurasin muutakin mainostamista ja bongasin Lähitapiolan tarjouksen. Heidän nettisivullaan tekemäni kokeilu paljasti, että saisin liikennevakuutuksen 80 %:n bonuksella ja osakaskon 200 €:n omavastuulla alle 300 € vuosihintaan. Tiedustelin oman yhtiöni "parasta tarjousta", kilpailijan hinnan pöytään lyöden, ja kun minulle ei luvattu kuin 20 % alennusta osakaskoon, asia oli selvä. Autovakuutukseni siirtyi näin ollen Lähitapiolaan ja rahaa säästyi vuositasolla yli 100 €, esimerkiksi sijoitustoimintaan käytettäväksi.

Olen myös kartoittanut kotivakuutuksen hintoja, mutta toistaiseksi OP-Pohjolan hinta on kilpailukykyinen. Lisäksi vakuutusmaksujen osittainen kattaminen muusta pankkiasioinnistani (esim. asunto- ja sijoitusasuntolaina) kertyvillä bonuksilla on OP-Pohjolan hyvä etu.

Säästö- ja sijoituskatsaus: 3/2017

Aprillipäivä on koittanut, mutta ajattelin kuitenkin katsauksen puitteissa pysyä raa'asti totuudessa! :) Maaliskuun 2017 muuttuvat menot olivat tällaiset:

Tavoite n. 500 €:n muuttuvista menoista meni maaliskuussa aivan harakoille, lähinnä hammaslääkäri- (suurin osa terveysmenoista) ja hierojakustannusten (muut menot) vuoksi. Mutta kuten viime kuun loppukaneetissa tuli todettua, elämää on elettävä tässä ja nyt, joten jos on jotakin tärkeää hoidettavaa niin sitten sitä hoidetaan mahdollisuuksien puitteissa eikä kitkuteta säästämisen takia.

Tulopuolella kuukausi oli hyvä, sillä normaalin palkan lisäksi tilille kilahti vielä firman vuosibonus, joka toki jäi taas kerran kaikkien työntekijöiden toiveita pienemmäksi.... Niinpä säästöprosentti on isommista menoista huolimatta tavoitetasolla. Osinkoja tuli vaatimattomasti 37 €:n verran (Kone ja Qualcomm), mutta on sekin aloittelevalle sijoittajalle jotain. Huhtikuussa on luvassa lisää Suomi-osakkeiden osinkoja.

Maaliskuun aikana ei tullut tehtyä suoria osakekauppoja, mutta automaattinen kuukausisäästäminen Seligsonin ja Nordnetin rahastoihin/ETF:iin (molempiin 5 x 150 €) jatkui.

Nordnet ilahdutti tämän viikon lopulla ilmoittamalla elokuun loppuun asti kestävästä kampanjasta, jossa kotimaisia pörssiosakkeita voi ostaa 200 euroon asti 99 sentin kaupankäyntikuluilla. Näiden max. 200 €:n kauppojen määrää ei ole rajoitettu. Kulut ovat siis minimissään 0,5 %, mikä on jopa Nordean 1 %:n kattoa parempi. "Bonuksena" tällaiset pienet ostokset lasketaan mukaan seuraavan kuukauden kaupankäyntitasoa (ja siten -kuluja) määriteltäessä.

Projektini kokonaistilanteen päivitys tarjosi myös ilahduksen aiheen, sillä kokonaisvarallisuuteni saavutti maaliskuussa 100 000 €:n rajapyykin. Asuntovarallisuuden osuus on n. 63 % (oma asunto 45 %, sijoitusasunto 18 %), suorissa osake-/ETF-sijoituksissa on 12 %, erilaisissa rahastoissa on 19 % ja loput varallisuudesta on käteisenä. Siirtyminen aktiivisista rahastoista passiivisiin rahastoihin ja osakesijoituksiin on lisäksi edennyt hyvin projektin alettua. Tästä on siis hyvä jatkaa opettelua.

Säästö- ja sijoituskatsaus: 2/2017

Kuukausi on taas vaihtunut! Blogin päivittäminen ei terveysmurheiden vuoksi ole ollut prioriteeteissa, mutta ainahan tämä "pakollinen" katsauspostaus ja kokonaistilanteen päivitys täytyy saada aikaiseksi. Helmikuun muuttuvat kulut olivat seuraavanlaiset:

Kulut jakautuivat aika tasaisesti ruoan, auton ja terveyden välillä. 500 €:n budjettiin tuli melkein mahduttua! Helmikuun säästösumma on hieman pienempi kuin yleensä, johtuen 1) harrastukseen liittyvän kiinteän menon sattumisesta tälle kuukaudelle ja 2) pienemmästä palkasta, kun sairauslomani ylitti työehtosopimuksemme palkallisen sairausloman pituuden muutamalla päivällä. Olen kuitenkin hakenut Kelan sairauspäivärahaa, joka kattaa erotuksen osittain. Palasin töihin kolme viikkoa sitten, mikä on ollut hyvä homma.

Normaalit kuukausisäästämiset Seligsonin passiivisiin rahastoihin ja Nordnetin superrahastoihin/ETF:iin (kummatkin 5 x 150 €) tapahtuivat automaattisesti. Todella tylsää, mutta toimivaa! Lisäksi suurensin teknologiafirman osakepositiota aktiivisesta rahastosta vapautuneella pääomalla. Lehtikirjoittelua on tullut seurattua jonkin verran ja siellä on edelleen menossa sama spekulointi ja kohkaus laskukauden alkamisesta kuin ennenkin, vaikka kukaan ei osaakaan ennustaa sitä oikein.

Blogosfääri on vuorostaan tarjonnut mielenkiintoista yksilötason pohdintaa, kuten aina. Useampikin kirjoittaja (yksi esimerkki) on suorastaan myöntänyt olevansa hieman hukassa sen kanssa, miten oma talousprojekti ja elämän eläminen "tässä ja nyt" sopivat yhteen. Viime aikojen tapahtumat omassa elämässä ovat myös muistuttaneet, että elämää täytyy elää koko ajan, ei vain "sit-kun" -mentaliteetilla tiukasti säästäen, koska mistään "sit-kun" -ajasta ei ole takeita.

Optimaalista onkin, jos pystyy löytämään omaan projektiinsa balanssin: mieliteoille sekä unelmien toteuttamiselle myös juuri nyt täytyy olla tilaa ja lupa, mutta toisaalta on samalla pyrittävä jatkamaan vastuullista säästämistä ja sijoittamista tulevaisuuden turvaamiseksi. Siis EI kitkuttamiselle, KYLLÄ elämiselle! :)

Säästö- ja sijoituskatsaus: 1/2017

Tammikuussa 2017 tuli "vingutettua Visaa" seuraavien muuttuvien menojen verran:

Muuttuvien menojen budjettini on n. 500 €/kk, joten varsin hyvin meni. Päivitin normaaliin tapaan myös projektini kokonaiskatsauksen kokonaisvarallisuuden ja sen jakauman kehittymisen osalta.

Kuukausi oli sinänsä minulle täysin poikkeuksellinen, koska olin ensimmäistä kertaa elämässäni viikkoja sairaslomalla eräästä toimenpiteestä johtuen. Terveysmenot olivatkin käytännössä paljon isommat, mutta ne menevät onneksi hoitokuluvakuutuksen piikkiin. Suurimmat itselle maksettavaksi tulleet kuluerät olivat sukulaismatkailu (muuten olisin mökkihöperöitynyt toipilaana!) ja ruokailu (lounaatkin tammikuussa kotona työpaikan sijaan, toisaalta myös kuluitta syömistä muualla, joten numero on sinänsä aika normaalitasolla).

Automatisoitu kuukausisäästäminen Seligsonin passiivisiin rahastoihin (5 x 150 €) ja Nordnetin ETF:iin/superrahastoihin (5 x 150 €) jatkui tavanomaiseen tyyliin. Nappasin kyytiin myös kolmen osinkoja maksavan arvofirman osakkeita aktiivisista rahastoista vapautuneella pääomalla: Konetta, UPM:ää ja amerikkalaista Qualcommia. Nämä ostot tapahtuivat osavuosikatsauksia tai muita uutisointeja seuranneista "alennusmyynneistä". Firmat ovat kuitenkin vahvasti etabloituneita ja luotettavia tuloksentekijöitä, joten odotan osakkeiden menestyvän hyvin näennäisistä ylireagoinneista huolimatta.

Toipilaana oleminen on sattuneesta syystä pistänyt miettimään elämänarvoja ja prioriteetteja aika syvällisesti. Tätä toipumiseen kuluvaa "vapaa-aikaa" ei toki voi siihen liittyvien rajoitteiden ja huolien takia verrata siihen "vapaaherran" elämään, jonka taloudellinen riippumattomuus mahdollistaa. Mutta siitä huolimatta olen vasta nyt käsittänyt esimerkiksi sen, kuinka merkittävää ja arvokasta osaa työyhteisöni näyttelee elämässäni. Useinhan on niin, että jonkin asian arvon tajuaa vasta sen puuttuessa. Olenkin innoissani taas kohta palaamassa takaisin töihin.

Tilanne herätti kysymyksen: mikä korvaa tuon työyhteisön, mikäli taloudellinen riippumattomuus suo minulle myöhemmin mahdollisuuden siirtyä vapaaherraksi? Harrastusyhteisö, laajennettu perhe, vai joku muu? Tavallisellekin eläkkeelle siirtyvät ihmiset joutunevat välittömästi kasvotusten tämän kysymyksen kanssa, vaikken itse ollut sitä ollenkaan aikaisemmin tajunnut.