sunnuntai 6. elokuuta 2017

Säästö- ja sijoituskatsaus: 7/2017

Suurin osa kesälomasta tuli ja meni heinäkuun myötä, ja niin meni myös rahaa!! Tässä breakdown:


Kuten viime kuussa uumoilin, hammaslääkäriltä saamani apuväline ei mennyt vakuutuksen piikkiin, mistä hurja meno terveys-rivillä. Autoon meni aika paljon rahaa, sillä ajoin sukulais- ym. matkailun merkeissä heinäkuussa ainakin 2 500 km. Matkailu-rivillä taas näkyy tulevan ulkomaan matkan auton vuokraus. Normaalista 500 €:n kuukausibudjetista ei siis monestakaan syystä toisin sanoen puhettakaan, mutta onpahan ainakin tullut elettyä lomalla :)

Sijoituspuolella jatkui normaali kuukausisäästäminen, eli 4 x 150 € Nordnetin superrahastoihin, 1 x 150 € erääseen ETF:ään sekä 5 x 150 € Seligsonin rahastoihin. Nordnetin rahastojen kehitys on junnannut aika lailla paikallaan heinäkuussa, Seligsonilla salkussa on tullut takkiin (välillä huideltiin useita prosentteja plussalla, nyt alle prosentin) erityisesti farmasiapuolella. Toivottavasti tilanne kehittyy suotuisampaan suuntaan.

Osakepuolella myin parin firman osakkeet Nordeassa ja Nordnetissä, ml. viime kuussa mainitsemani pelipaperi Componentan. Onneksi satuin myymään ennen kuin se romahti :) Lisäksi hankin osavuosikatsausdipistä lisää UPM:ää. Osinkoa tipahti Coca-Colalta muutama killinki.

"Ei ne suuret tulot, vaan ne pienet menot", tavataan sanoa, mutta tulojenkin kasvattaminen auttaa kummasti. Keväällä käymässäni kehityskeskustelussa totesimme pomoni kanssa suoriutuneeni hommistani oikein hyvin, ja väläytin palkankorotuksen mahdollisuutta. Heinäkuun palkassa näkyikin sitten iloinen n. 6% pomppu, josta osa on firman yleistä korotusta, osa henkilökohtaista. Siihen olen oikein tyytyväinen.

Toinenkin tyytyväisyyden aihe nosti päätään: Elokuu 2017 on ensimmäisen tavoitteellisen taloudenhoitovuoteni viimeinen kuukausi. Voinkin tyytyväisenä todeta, että tavoitteeksi asetettu kokonaisvarallisuus 111 000 € päiväyksellä 1.9.2017 on ylittynyt kuukausi etuajassa.

Näistä on hyvä jatkaa kesälomalta uuteen työvuoteen.

torstai 20. heinäkuuta 2017

Kyllä sitä ennen wanhaankin osattiin

Tykkään kierrellä antikvariaateissa ja hypistellä vanhoja, ennen 1900-lukua julkaistuja kirjoja. Näin kesälomalla siihen liikenee onneksi enemmän aikaa. Vanhat kirjat voi parhaassa tapauksessa nähdä jopa eräänlaisena sijoituksena, koska niitä ei osteta käyttöarvon vaan fyysisen objektin arvon vuoksi. Yleensä nimenomaan ensipainokset ovat arvokkaita, mutta erityisesti 1700-luvulta taaksepäin mentäessä kaikki tuppaa olemaan melko arvokasta.

Osakemarkkinoihin verrattuna alalla on epälikvidimmän markkinan piirteet, sekä hyvässä että pahassa. Yhtäältä jotkut ostavat teknologiakirjallisuutta, toiset matkaopuksia, ihan kuin jotkut ostavat IT-yhtiöiden ja toiset lentoyhtiöiden osakkeita. Toisaalta tapahtuu hinnoitteluvirheitä, ja niistä voi hyötyä mikäli tietää mitä tekee. Toiminta vaatiikin aikaa ja ajan kanssa hankittua erikoistunutta tietämystä objektien arvosta. Jotkut kirjat voivat lojua hyllyissä vuosia, toiset saatetaan repiä käsistä.

Hiljattain sattui käsiin kiva ja suhteellisen hyväkuntoinen historia- ja sijoitusintressini yhdistävä opus, jonka ostin:


Vanhalla fraktuura-fontilla kirjoitetun opuksen nimi on Miten kopeekka kaswoi Tuhanneksi Ruplaksi -- Kertomus Keinolan Pekalle ja Kauppalan Paawolle rikastumista warten. Amerikasta. Se on painettu Turussa J. W. Lilljan kirjapainossa vuonna 1859. Kyseessä on suomennos brittiläisen Robert Kemp Philpin teoksesta How a Penny Became a Thousand Pounds vuodelta 1856. Lyhennettyä suomenkielistä uusintapainosta vuodelta 1958 saa pikkurahalla, mutta kuten aina kirja-alalla, tämä ensipainos on paljon arvokkaampi.

Opuksen selailu osoitti muun muassa sen, että jo 1800-luvulla tämä kansanvalistaja vannoi korkoa korolle -ilmiön nimeen. Nimittäin "kaswua kaswulle"-ilmiön (s. 19) nimeen: "... sillä woitto pannaan aina pääsummaan ja pääsumma käytetään aina woiton enentämiseksi" (s. 33).

"Mutta jos asettaa asiansa niin, että osa kustaki kylwöstä pannaan waralle ja sen taas niin, että se kasassa ollessaanki kaswaa, olkoonpa itse hidas taikka uuttera, maatkoon taikka walwokoon; niin hän tulee rikkaaksi yhtä warmaan kuin aurinko kunaki aamuna nousee, eli pellot kunaki syksynä lainehtiwat merenmuotoisina kultawaippaneen. Kopeekan määrätöin etewyys nisuun werrattuna on sen wiljeleminen waaratta [aiemmin tekstissä viitattiin mm. myrskyihin, tuholaistoukkiin ja rakeisiin] ja työttä. Rupla on koko joukko kopeekoita, miten tähkä on koko joukko jywiä." (s. 19)

Täytyy sanoa että ihan kuin nykyajan sijoitusopasta lukisi, mutta vanhalle kansalle sovitettuna. Osattiin sitä siis ennenkin! :)

P.S. Mikäli saavuit tälle sivulle googlaamalla teoksen nimen, olen valmis myymään sen sopivaan hintaan. Mainitse asiasta kommenttikentässä.

torstai 13. heinäkuuta 2017

Muista kilpailuttaa sähkösopimus!

Tavallisen tallaajan tulee tehdä kaksi sähkösopimusta: 1) sähkön tuottajan ja 2) siirtoyhtiön kanssa. Jälkimmäinen on sidottu asuinpaikkakuntaan eikä sitä voi kilpailuttaa, mutta edellisen voi kilpailuttaa.

Viimeisin määräaikainen 24kk sopimukseni on ollut Helsingin Energian kanssa. Sieltä tuli hiljattain sähköpostia, jonka mukaan sopimukseni on päättymässä syyskuussa. Samassa mailissa oli tarjous uudesta määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta sopimuksesta heidän asiakkaanaan.

Tällä hetkellä olen maksanut Helsingin Energialle perusmaksuna 2,80 €/kk ja itse sähköstä 4,79 c/kWh. Mailissa tarjottiin uutta "kahden vuoden määräaikaista sopimusta edulliseen hintaan", jossa perusmaksu olisi 3,84 €/kk ja sähkö 4,44 c/kWh. Vuosikulutukseni on karkeasti 1 000 kWh luokkaa, joten kokonaiskustannus (pl. siirtoyhtiön maksu) on ollut n. 80 € vuodessa. Määräaikaisen sopimuksen helpolla uusimisella se tulisi olemaan n. 90 € vuodessa.

Kun työkaverikin mainitsi sähkön kilpailuttamisesta omalta osaltaan, päätin ennen uusimislinkin klikkaamista mennä kilpailutussivustolle tarkistamaan markkinatilanteen. Kuinka ollakaan, Helsingin Energia itse tarjosi netissä 12kk määräaikaista sopimusta, jossa perusmaksu oli 0 €/kk ja sähkön hinta 3,77 c/kWh. Vuositasolla siis minulle alle 40 €. Paras 24kk sopimus oli Fortumilta, perusmaksulla 0 €/kk ja kulutustaksalla 3,74 c/kWh. Mailissa tarjottu "edullinen hinta" oli siis vanhan asiakkaan vedätystä!!

Päässä rupesi keittämään jälleen yksi kohdalle osunut esimerkki siitä, kuinka vanhoille asiakkaille ei anneta parasta tarjousta, elleivät he itse hoksaa siitä kysyä. Päätin mennä linjoja pitkin Helsingin Energian asiakaspalveluun, mutta sain kuitenkin pidettyä itseni aisoissa. Totesin kylläkin suoraan, että minua ärsyttää se, ettei minulle heti annettu parasta tarjousta. Sitä ei kuulemma tehty, koska minulla oli jokin "erityyppinen sähkösopimus" tms. Selityksen makua, sanon minä ... :)

Olisin periaatteen vuoksi voinut siirtyä Fortumin asiakkaaksi, mutta koska Helsingin Energian tarjous vaati lyhyemmän sitoutumisajan, päätin tarttua siihen ja jatkaa heidän asiakkaanaan.

Loppu hyvin, kaikki hyvin? Ei tämä 40-50 €/vuosi mikään suuri säästö ole, mutta "pienistä puroista kasvaa suuri virta", "periaate on periaate" jne...!

torstai 6. heinäkuuta 2017

Säästö- ja sijoituskatsaus: 6/2017

Kesäkuu meni, joskin kesä tuntui saapuvan hiljalleen vasta aivan kuun lopussa! Omalla talousrintamalla meno oli tällainen:


Noin 500 €:n muuttuvien menojen budjetti paukkui reippaasti, mutta onneksi lomarahat kompensoivat kokonaistilannetta. Suurin menoerä oli "Matkailu"-riville kirjattujen lentolippujen ostaminen myöhäiskesän ulkomaan matkalle, jota odotan innolla.

Bensakulutkin pysyivät aisoissa, vaikka ajoin sukulaismatkailun takia reippaasti yli 1 000 km. Satunnainen työmatkapyöräily hyvillä keleillä vähensi myös kulutusta. Noin 260 €:n autovero meni toki maksuun, mikä lisäsi kiinteitä kustannuksia (ei näy yllä muuta kuin epäsuorasti, ts. "Menot yhteensä" miinus "Muuttuvat menot yhteensä").

Terveysmenoja kasvatti jälleen hammaslääkärikäynti; yritän vielä katsoa, jos sieltä loppukuusta saadun apuvälineen saisi korvattua hoitokuluvakuutuksen piiristä. En ole kovin optimistinen, ja niinpä ensi kuussa voi pamahtaa maksuun lähes 500 €:n potti pelkästään siitä... No, terveys on tärkein!

Sijoitusrintamalla kuun viimeiset päivät olivat säästä poiketen kylmenevää kyytiä, kun turpiin tuli sekä osakkeissa että rahastoissa. Kuukausisijoitukset jatkuivat kuitenkin normaalisti (4 x Nordnetin superrahastot, 1 x Nordnet ETF, 5 x Seligson, kukin 150 €). Olen myös hyödyntänyt Nordnetin välityskulutarjousta alle 200 €:n ostoksille Helsingin pörssissä. Haaviin tarttui Tokmannia ja "pelipaperi" Componentaa. Tätä kirjoitettaessa edellinen on pakkasella, jälkimmäinen plussalla.

Osinkoja tuli Nokialta ja Wal-Martilta. Siirsin kuukauden aikana lisäksi muutaman Nokian osakkeeni toisen pankin arvo-osuustililtä Nordnetiin, jolloin tuon toisen tilin sai lakkauttaa. S-osuuksien korkoja tuli myös mukavasti kevään ja kesäkuun aikana 121 €:n verran, yhteensä 1 300 €:n osuusmaksusijoitukselle kuten aiemmin kirjoitin.

Kuukauden aikana tapahtui pari elämisen kiinteitä kustannuksia laskevaa muutosta:

1) Taloyhtiössämme lähti yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti pelaamaan kaapeli-TV-sopimuksen kyljessä tuleva Telian taloyhtiönetti. Niinpä 19,90 €/kk laajakaistalaskuni meni nollaan vaikka liittymän nopeus 10 Mbit/s säilyi samana, merkiten n. 240 € säästöä vuodessa. Telia halusi tosin automaattisesti nostaa nopeutta ja siten aiheuttaa hoitovastikkeeseen kuulumatonta lisämaksua, mutta se "tarjous" hoitui puhelinsoitolla.

2) Sähköyhtiöltä tuli muistutus sopimuksen uusimisesta, ja niinpä kilpailutin sen. Säästöä tuli kuukausimaksuista n. 46 € (menivät nollaan) ja vajaa 1 c/kWh itse käytöstä. Kirjoitan tästä erillisen postauksen, sillä touhu muistutti minua taas kilpailuttamisen tärkeydestä pelkän automaattisen uusimisen ja ensimmäisenä annetun tarjouksen hyväksymisen sijaan.

Mukavaa ja sopivan lämmintä heinäkuuta!

torstai 29. kesäkuuta 2017

Iäkkään edunvalvottavan varojen sijoittaminen järkevästi?

Toimin erään iäkkään sukulaiseni edunvalvojana. Hän edustaa sijoittamisen usein uhkapelinä kokevaa sukupolvea, ja niinpä hänelle on kertynyt lähes kuusinumeroinen summa säästöjä, jotka makaavat nyt käytännössä korottomilla tileillä. Varoille ei hänen terveydentilansa vuoksi ole tarvetta, ja olenkin uuden tehtäväni puitteissa alkanut miettiä, kuinka niitä hoitaisi vastuullisimmin.

Oman harrastuneisuuteni myötä olisi helppo sijoittaa varoja konservatiivisesti erilaisiin osakkeisiin ja rahastoihin. Toisaalta on kunnioitettava koko perikuntaa, ja niinpä varallisuuden potentiaalinen pieneneminen markkinoiden "niiatessa" on pakko poistaa yhtälöstä, muun kuin inflaation osalta. Se tekeekin hommasta haasteellisempaa.

Lain asettamat puitteet

Edunvalvojan tehtävää säätelee laki holhoustoimesta, joka ottaa kantaa myös edunvalvottavan eli "päämiehen" varojen hallinnointiin. Varojen sijoittamiseen tarvitaan maistraatin lupa, paitsi seuraavissa 34 §:n 13:nnen momentin luetteloimissa tapauksissa:

-------
[Jollei laissa toisin säädetä, edunvalvojalla ei ole oikeutta ilman holhousviranomaisen lupaa päämiehensä puolesta:] antaa rahalainaa tai vastiketta antamalla hankkia sijoituspalvelulain (747/2012) 1 luvun 10 §:ssä tarkoitettuja rahoitusvälineitä taikka osuuksia yhteisöissä lukuun ottamatta:
 
a) varojen tallettamista Euroopan talousalueeseen kuuluvassa valtiossa toimiluvan saaneeseen luottolaitokseen;
 
b) valtion, Ahvenanmaan maakunnan, kunnan tai kuntayhtymän liikkeeseen laskemien joukkovelkakirjojen hankkimista;
 
c) sellaisten arvopapereiden hankkimista, joilla käydään kauppaa kaupankäynnistä rahoitusvälineillä annetun lain (748/2012) 1 luvun 2 §:ssä tarkoitetussa pörssissä, säännellyllä markkinalla tai monenkeskisessä kaupankäyntijärjestelmässä;
 
d) osuuksien hankkimista Suomessa rekisteröidyssä sijoitusrahastolain (48/1999) 2 §:n 9 kohdassa mainitun sijoitusrahastodirektiivin mukaisessa sijoitusrahastossa tai sellaisessa sijoitusrahastolain 128 §:n 1 momentissa tarkoitetussa ulkomaisessa yhteissijoitusyrityksessä, joka mainitun 128 §:n 2 momentin mukaan saa markkinoida osuuksiaan Suomessa;
 
e) osuuksien hankkimista sellaisessa vaihtoehtorahastojen hoitajista annetussa laissa (162/2014) tarkoitetussa vaihtoehtorahastossa, jonka pääomasta on sen sääntöjen mukaan aina vähintään kolme neljäsosaa sijoitettuna a, b ja c alakohdassa tarkoitettuihin talletuksiin, joukkovelkakirjoihin ja arvopapereihin ja jonka osuuksia voidaan mainitun lain 13 luvun mukaisesti tarjota ei-ammattimaisille asiakkaille;
 
f) a–e alakohdassa tarkoitettuihin rahoitusvälineisiin rinnastettavien oikeusministeriön asetuksella säädettävien rahoitusvälineiden hankkimista;
 
g) sellaisten osakkeiden tai osuuksien hankkimista, joiden tuottaman oikeuden pääasiallisena sisältönä on oikeus kotitaloudessa tavallisesti käytettävän hyödykkeen tai palvelun saamiseen, jos osuuteen ei liity henkilökohtaista vastuuta yhteisön veloista.
-------

Esimerkkejä mahdollisuuksista

Varat voi siis laittaa turvallisesti vaikkapa Bank Norwegianin säästötilille, josta korkoa tulee 1,75% (kohta a) käytännössä ilman tappioriskiä. Osake- ja rahastosijoittaminen Helsingin pörssissä on myös mahdollista (kohdat c ja d), mutta samalla tulisi hyväksyneeksi tappioiden tekemisen mahdollisuuden.

Sama tappioriski piilee myös asuntosijoittamisessa, mikäli asuntojen hinnat sattuvat laskemaan nykyhetken ja perinnönjakohetken välillä. Lisäksi asunto-osakkeen hankkimiseen tarvittaisiin maistraatin lupa (saman pykälän 10. momentti, ei näy yllä lainatussa osassa), mikä hidastaa "iskukykyä" hyvän kohteen ilmaantuessa markkinoille.

Toisaalta on mahdollista hankkia esimerkiksi pankkien säästövakuutustuotteita (niitä kuuluisia vakuutuskuoria, joiden tiimoilta pääministerikin on ollut uutisissa), kuten esimerkiksi Nordean Visio -vakuutuksen "Tuottokori". Se koostuu erilaisista rahastoista ja muista sijoitustuotteista.

Hyvänä puolena tappiota ei voi vakuutuskuoren valitsemalla tehdä, sillä vakuutuksen edunsaajana toimiva kuolinpesä saa varmuudella ainakin sijoitetun pääoman. Toisaalta tuotot kärsivät hallinnointipalkkioista, joita maksetaan käytännössä kahdessa kerroksessa: sekä korin hallinnoinnin että sen sisältämien rahastojen hallinnoinnin osalta. Tuo nimenomainen esimerkkikori on vuodesta 2009 tuottanut vuosittain n. 4%, mutta nyt onkin ollut harvinaisen pitkä nousukausi.

Millaisia ajatuksia lain sallimat mahdollisuudet teissä herättävät? Mitä te tekisitte tai olette tehneet vastaavassa tilanteessa?

perjantai 23. kesäkuuta 2017

S-osuuksien tilipäivä

Kirjoitin joulukuussa "erilaisesta sijoituksesta", eli S-osuuskauppojen jäsenyyksien hankkimisesta. Hankin jäsenyyksiä muilta mallia ottaen yhteensä 13 kpl, mikä tarkoittaa 1 300 €:n sijoittamista jäsenmaksuihin.

Nyt on tullut tilipäivä eli aika tarkistaa S-Pankin tililtä, millaista korkoa (eli periaatteessa osinkoa) nämä S-osuuskaupat maksoivat tänä vuonna. Saldo näyttää tältä:

Maksupäivä Summa Tapahtumalaji Maksaja/Saaja
25.6.2017 +20,00   OSUUSMAKSUN KORKO EEPEE
25.6.2017 +8,00   OSUUSMAKSUN KORKO PIRKANMAA
25.6.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO TURUN OSUUSKAUPPA
25.6.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO SATAKUNTA
25.6.2017 +3,00   OSUUSMAKSUN KORKO HÄMEENMAA
25.6.2017 +5,00   OSUUSMAKSUN KORKO ETELÄ-KARJALAN OSK
25.6.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO KESKIMAA
25.5.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO HOK-ELANTO
25.5.2017 +20,00   OSUUSMAKSUN KORKO KPO
25.5.2017 +12,00   OSUUSMAKSUN KORKO PKO
25.5.2017 +10,00   OSUUSMAKSUN KORKO OK SUUR-SAVO
25.5.2017 +5,00   OSUUSMAKSUN KORKO MAAKUNTA
25.4.2017 +6,00   OSUUSMAKSUN KORKO SSO

Viime vuoteen verrattuna (ks. esimerkiksi täältä tai täältä) korot säilyivät ennallaan, pois lukien Hämeenmaa joka laski korkoa viidestä kolmeen euroon. 

Korkojen summa on 121 €, mikä tarkoittaa bruttotuottona (121 / 1300) x 100 % = 9,3 %. Ei siis paha ollenkaan. Pääomaveroa näistä koroista menee vain 7,5 % (n. 9 €). Sijoituksen nettotuotto on sen myötä 8,6 %, mitä pidän näin riskittömälle kohteelle erittäin hyvänä. Harmillista kyllä, yhteen jäsenyyteen ei tosiaan voi sijoittaa enemmän kuin 100 € ...

Nämä hilut voi nyt sijoittaa muualle kasvamaan "korkoa korolle". Jos olisin oikein hardcore, niin kävisin eroamassa noista 13 osuuskaupasta, sijoittaisin 1 300 € pääoman puoleksi vuodeksi muualle, ja kävisin taas ennen joulua liittymässä uudelleen. Mutta ihan niin HC en ole. Toki en kyllä tiedä sitäkään, onko osuuskauppojen pykälissä jotakin joka estäisi moisen vekslaamisen. :)

Hyvää juhannusta!

lauantai 10. kesäkuuta 2017

Toinen sijoitusasunto on salkussa

Viittasin toukokuun kuukausikatsauksessa merkittävään finanssitapahtumaan: toisen sijoitusasuntoni hankkimiseen. Dokumentoin tässä prosessiin liittyviä ajatuksia ja vaiheita sekä itselleni että muiden hyödyksi.

Toisen sijoitusasunnon hankkiminen ei ollut osa sijoitussuunnitelmaani kaudelle 9/2016-8/2017, mutta onnistuminen ensimmäisen asunnon kanssa sai minut miettimään toisen hankkimista jo viime syksynä. Niinpä hain lainalupauksen ja tein loppuvuonna eräästä yksiöstä jopa tarjouksen, joka ei kuitenkaan mennyt läpi. Alkuvuoden 2017 terveysmurheet jättivät projektin taka-alalle, mutta keväällä tokenin taas horroksesta.

Asunnon speksit

Kohde on alle 30m2 yksiö, jota myytiin yleisillä markkinoilla. Se sijaitsee samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, siis kehyskaupungin keskustan tuntumassa. Kohteen hoitovastike on samoin keskiarvon tuntumassa (3,5 €/m2). Se oli vuokrattuna reilun 400 €/kk hintaan ja on ollut saman vuokralaisen käytössä jo vuosikausia. Kävin yksityisnäytöllä, mutta vuokralaista en tavannut; tilanne vaikutti joka tapauksessa olevan kunnossa vuokralaisen osalta, sekä välittäjän kautta kuulemieni että itse selvittämieni asioiden perusteella.

Tieto linjasaneerauksen alkamisesta tänä syksynä herätti mielessäni kysymyksiä kohteen kannattavuudesta. Onneksi saneerauksen suunnitteluprosessi oli kuitenkin päässyt jo siihen vaiheeseen, että hankkeen kustannukset olivat käytännössä selvillä (n. 700 €/m2), minkä myötä pystyin lisäämään ne laskelmiini. Taloyhtiöllä on myös ollut tapana "tulouttaa" rahoitusvastikkeet, mikä on sijoittajaosakkaalle hyödyllistä; ostohetkellä asuntoon kohdistui velkaa n. 1 500 € aikaisemmista taloyhtiöremonteista.

Kämppä ei ole yhtä hyvässä kunnossa kuin ensimmäinen sijoitusasuntoni, mutta se näkyi myös hintapyynnössä. Olenkin ajatellut, että sitä voisi jatkossa vuokrata lemmikilliselle henkilölle. He tuppaavat olemaan vastuuntuntoisia, mutta heillä on usein hankaluuksia vuokrata asuntoa yksityisiltä toimijoilta.

Ihan näin vanhasta kämpästä ei ole kyse.... :)

Rahoituspuoli

Joka tapauksessa Excel-lomakkeeni näytti vihreää valoa ja positiivista kassavirtaa myös tulevan linjasaneerauksen aiheuttama rahoitusvastike huomioon ottaen, minkä myötä olin valmis tekemään tarjouksen. Se oli n. 5 % pyynnön alle, minkä myyjä hyväksyi, ja niin kaupat syntyivät velattomaan hintaan 50 000 €. Tarjousprosessi hoitui kokonaan sähköpostitse ja puhelimitse; välittäjä vahvisti myyjän hyväksyneen tarjouksen n. 15 minuuttia sähköpostilla tekemäni tarjouksen jälkeen. Nopeaa toimintaa!

Kuten yllä totesin, laina toisen sijoitusasunnon hankkimista varten oli neuvoteltu jo viime vuoden lopulla. Ennen tarjouksen tekemistä varmistin kuitenkin pankkiyhteyshenkilöltäni, että lainalupaus oli edelleen voimassa, sillä olihan viime keskustelusta kulunut noin puoli vuotta. Ajatuksissa oli velkavivuttaa sijoitus niin, että laittaisin kohteeseen suurin piirtein 30 % omaa pääomaa ja 70 % lainarahaa. Tässä tapauksessa lainarahan osuus olisi hieman pienempi, sillä taloyhtiölaina pienensi asunnon vakuusarvoa normaalista 70 %:sta (käyttämäni pankki laskee näin: vakuusarvo = 0,7 x velaton hinta - taloyhtiölaina, ei 0,7 x (velaton hinta - taloyhtiölaina) eli 0,7 x myyntihinta).

Joulukuussa ostamani oma autopaikkaosake toimi kuitenkin lisävakuutena, jonka ansiosta sain nostettua lainoitusasteen yli 70 %:n ja siten sijoitetun oman pääomani tuottoa vielä hieman korkeammalle (edelleen positiivisella kuukausittaisella nettokassavirralla). Autopaikan osakekirja meni sen myötä pankin holvin pimeään hoivaan itse asunnon osakekirjan seuraksi. Oman pääoman bruttotuottoprosentti kämpälle on näin alkajaisiksi yli 20 %, mihin olen oikein tyytyväinen.

Tällä kertaa jaoin 21 v maksuajalle neuvotellun lainan kahteen yhtä suureen osaan (kummatkin n. 17 500 €), joista ensimmäinen on sidottu 12 kk Euriboriin ja toinen kiinteään korkoon. Oranssi pankki antoi ensimmäiseen 1,11 % marginaalin ja kiinteäksi koroksi tuli 2,52 %. Sain onneksi puhuttua hieman alennusta lainanperustamiskuluihin (yht. 200 € vs. hinnaston mukainen minimi 2 x 250 € = 500 €), mutta lainan kuukausittaiset hoitokulut tuplaantuivat kahteen lainaan jakamisen vuoksi (2,30 € -> 2 x 2,30 € = 4,60 €). Ensimmäiset 6 kk maksan vain korkoja, mikä kerryttää vuokratuloista vuokratilille puskuria yllättäviä vuokraustoimintaan liittyviä menoja varten.

Käytännön kaupanteko ja tulevaisuus

Kaupat taputeltiin myyjän valtuuttaman välittäjän kanssa pankin toimistossa. Hän lähetti vuokralaiselle postitse uuden vuokranantajan maksu- ja muut yhteystiedot sisältävän lapun. Lähestyin itsekin vuokralaista sähköpostitse kertoakseni, että asiat pysyvät ennallaan ja että mielelläni tapaisin lyhyesti, ihan vain jotta näemme toisemme. Tapasinkin hänet seuraavalla viikolla kaupungilla lyhyen ja mukavan tutustumisjutustelun merkeissä, mikä antoi tietoa hänen suunnitelmistaan. Vakuutuspuoli selvisi myös (minulle periytyneessä vuokrasopimuksessa ei ole siitä mainintaa). Kauppakirjan muste oli tuskin ehtinyt kuivua, kun ehdin sopivasti mukaan ylimääräiseen yhtiökokoukseen, jossa linjasaneerauksen puitteet lyötiin lopullisesti lukkoon. Osallistumisoikeuteni todettiin kauppa- ja osakekirjan jäljennöksen avulla.

Nykyinen vuokralainen saattaa muuttaa pois joulun tienoilla, juuri ennen kuin linjasaneeraus alkaa tämän talon kohdalla. Pohdinkin nyt, toteuttaisiko asunnossa pienen kasvojenkohotuksen muun saneerauksen yhteydessä. Kylpyhuone luonnollisesti uusitaan täysin (osakkaiden näkemystä laattavalintoihin ym. pyydetään piakkoin), mutta keittiötä ja olohuonetta voisi myös parannella lattioiden ja seinien osalta. Koska asunto on tässä tapauksessa ollut vuokrattuna ennen osakkaan toteuttamaa remonttia, remontti olisi verovähennyskelpoinen pääomatuloista.

Jään pohtimaan asiaa, tyytyväisenä tekemääni sijoitusasuntokauppaan! Ei kahta ilman kolmatta? Ehkä kuitenkin odottelen hieman ja keskityn keräämään pääomaa.