tiistai 29. marraskuuta 2016

Lainaneuvottelua pukkasi taas

Osakemarkkinoiden arvostukset ja epävarmuustekijät ovat omaan makuuni sen verran korkealla tasolla, että olen osakkeiden sijaan ajatellut hankkia jo toisen sijoitusasunnon tämän tavoitekauden (9/2016-8/2017) aikana.

Ei siis ihan sijoitussuunnitelmani mukaisesti. Lienee kuitenkin viisasta soveltaa ja laajentaa suunnitelmaa ajan myötä kehittyvän ymmärryksen ja makrotilanteen mukaiseksi. Toinen asunto tuo sopivaa hajautusta tuolla omaisuuslajisektorilla, ja samalla nyt on hyvä hetki kotiuttaa rahastojen tuomia Trump-voittoja, kun kerran muutenkin olen aktiivisista rahastoista luopumassa.

Olen jatkanut alueeni asuntomarkkinoiden Excel-seurantaa uskollisesti syksyn mittaan, mutta kun otin yhteyttä pankkivirkailijaani marraskuun alussa, varsinaista kohdetta ei vielä ollut. Lainalupaus on kuitenkin hyvä neuvotella etukäteen, jotta voi iskeä välittömästi sopivan kohteen tullessa eteen. Tarkoitus oli taas hakea lainaa 70% ostettavan asunnon hinnasta (asunnon vakuusarvon mukaisesti), ja asunnon maksimihinnan asetin omarahoitusmahdollisuuteni rajat huomioiden 90 000 euroon.

Koska kyseessä olisi jo toinen sijoitusasuntolainani, lähetin sähköpostini mukana kolmisivuisen PDF-selvityksen, joka sisälsi ensimmäisen sijoitusasunnon kassavirtalaskelmien lisäksi tarkat tiedot kokonaisvarallisuudestani omaisuuslajeittain. Tässä noudatin kokeneen asuntosijoittajan neuvoa luottamuksen syventämiseksi, koska sillä on pankkisuhteessa niin kriittinen rooli. Virkailija olikin äärimmäisen tyytyväinen dokumenttiin, ja olin itse tyytyväinen että laitoin siihen paukkuja.


Pankissa käyty neuvottelu kesti noin tunnin ja se käytiin hyvin positiivisessa hengessä. Kuten olen aikaisemmin maininnut, tämä virkailija onneksi ymmärtää asuntosijoittamisen päälle ja siten keskustelua oli erittäin miellyttävä käydä. Hän kertoi myöhemmin joutuvansa siirtymään toiseen konttoriin alueellamme, mutta onneksi voin jatkossakin asioida hänen kanssaan. Oikean henkilön löytäminen neuvottelupöydän toiselle puolelle kun on äärimmäisen tärkeää.

Virkailija lupasi lähettää ennakkopäätöksen lainasta muutaman päivän sisällä, mihin totesin että ei mitään paniikkia, kun ei kohdettakaan nyt ole tiedossa. Yllätys yllätys, seuraavana päivänä sähköpostiin sitten kilahti Etuovi.com:n vahdin maili kriteerini täyttävästä kämpästä. Pyöriteltyäni numeroita Excelissä tulikin yhtäkkiä kova kiire ennakkopäätöksen saamisen kanssa :)

Asia onneksi järjestyi ja ehdin näytöllä käytyäni tehdä tarjouksenkin tuosta kämpästä, mutta se ei mennyt läpi. Kävin sittemmin katsomassa myös toista asuntoa tositarkoituksella, mutta toistaiseksi tarjous on jäänyt tekemättä.

Itse lainatarjous noudatteli pitkälti ensimmäistä sijoitusasuntolainaani. Markkinakorkoon (12 kk:n Euribor) sidottu marginaali on 1,21%, ajateltu laina-aika 20 vuotta. Kiinteäkorkoista lainaa tarjottiin 20 vuodeksi korolla 2,44%, 21 vuodeksi korolla 2,47% (nämä jälkimmäiset korot vaihtuvat päivittäin ennen lainan lukkoonlyömistä, ja ovat tänä syksynä seilanneet 2% ja 2,5% välillä). Muodot voi myös yhdistää, eli ottaa lainan esimerkiksi puoliksi markkinakorolla ja puoliksi kiinteään korkoon sidottuna.

Ensimmäisen sijoitusasuntolainani otin 2,21% kiinteällä korolla 21 vuodeksi, missä kiinteä korko tuo ennustettavuutta (korkeamman koron kustannuksella) ja pitkästä maksuajasta johtuva pienempi kuukausierä mahdollistaa positiivisen kassavirran vuokraustoiminnasta. Otan luultavasti myös toisen lainani kiinteällä korolla, mahdollisesti muodot 50/50 yhdistäen.

Olen keskustellut virkailijan kanssa myös aikeistani laajentaa asuntosijoittamistani tulevaisuudessa, mikäli kaikki rullaa hyvin. Yllätyin positiivisesti, kun hän sanoi ettei useampaa asuntoa sinänsä nähdä suurempana, uusien sijoitusasuntolainojen marginaaleja nostavana riskinä. Asiakkuus pysyy myös henkilöpuolella, mikä on hyvä, koska riskinä olisi joutua sijoittamistani puuhasteluna pitävälle yrityspuolelle.

Mutta nyt Excelin täyttäminen ja seuranta jatkuu, jos vaikka tulisi sopiva kämppä kohdalle!

2 kommenttia:

  1. Jännää puuhaa. Täällä pk seudulla ei tuolla yheksällä kympillä oikein kummosia luukkuja taida saaha...

    VastaaPoista
  2. En ole oikein tutustunut pk-seudun markkinoihin, mutta noin se taitaa olla. Täältäkin päin löytyy yli 100 k€:n yksiöitä yllin kyllin, mutta toistaiseksi on täytynyt keskittyä vaatimattomampiin lukaaleihin :)

    VastaaPoista