Kokemus sijoitusasunnon vuokraamisesta

Ensimmäinen sijoitusasunto tuli salkkuuni syyskuussa. Sain asunnon vuokrattua melko pian kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen, eikä tyhjää kuukautta alkuun onneksi tullut. Kirjoitan tähän ylös joitakin asunnon vuokraamiseen liittyviä kokemuksia ja siitä oppimiani asioita, koska olin asialla ensimmäistä kertaa.

Olen muotoillut itselleni tuoreena asuntosijoittaja-vuokranantajana kolme tavoitetta ohjaamaan omaa toimintaani ja vuokralaisen valintaa, riskien minimoimiseksi:

• Minun tulee omalla toiminnallani varmistaa, että vuokralainen on tyytyväinen asumiskokemukseensa.
• Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti pitää asunnosta hyvää huolta.
• Minun tulee valita vuokralainen, joka todennäköisesti hoitaa taloudelliset velvoitteensa.

Vuokrausprosessi käytännössä

Asuntojen vuokrausilmoitukset pyörivät nykyisin pitkälti netissä esimerkiksi vuokraovi.com- ja oikotie.fi-palveluissa. Jotkut käyttävät myös tori.fi-palvelua, joko tarjoten asuntoaan vuokrattavaksi tai ilmoittaen halukkuudestaan vuokrata sopiva asunto. Itse päätin hyödyntää kahta ensiksi mainittua, joskin vilkuilin myös tori.fi:n vuokralle haluavien ilmoituksia.

Liityin jo ennen asunnon ostamista Suomen Vuokranantajat ry:n jäseneksi 44 €:n verovähennyskelpoiseen hintaan (puoli vuotta). Jäsensivujen anti on laajaa aina lakimiesten tarkistamista dokumenttipohjista erilaisiin nippelineuvoihin asti. Vuokraovi.com:n ilmoitukset ovat maksullisia (70 €), mutta SVA:n jäsenetuna hinta puolittuu; lisäksi ilmoitukseen liitetään SVA:n jäsenyydestä kertova ja siten toivottavasti vuokranantajasta luotettavan kuvan antava logo. Oikotie.fi:n ilmoitus on vuorostaan ilmainen, joskin se julkaistaan 24h viiveellä.

Laadin ilmoitustekstin niin, että se korosti asunnon hyvää kuntoa ja sijaintia. Ilmoitus kuvineen jää muistiin kummassakin palvelussa, ja sen voi yksinkertaisesti aktivoida uudelleen kun vuokraaminen seuraavan kerran tulee ajankohtaiseksi. Olin jo etukäteen pyytänyt kiinteistönvälittäjältä luvan käyttää asunnon myynti-ilmoituksessa olevia kuvia niiden hyvän laadun vuoksi. Valitsin "kansikuvaksi" asunnon mukavaa yksityiskohtaa korostavan otoksen (yllättävän moni käyttää persoonatonta ulkokuvaa kerrostalosta).

Yhteydenotot ja kandidaattien arvioiminen

Aktivoin ilmoitukset kaupantekopäivän (perjantai) iltana käytyäni ensin tarkistamassa asunnon tilan. Ensimmäiset tiedustelut tulivat sähköpostitse lauantaina, ja tiistaihin mennessä yhteydenottoja oli tullut puhelimitse ja sähköpostitse n. 15 kpl. Jo tässä vaiheessa tietyt henkilöt erottuivat selvästi edukseen tavallaan kommunikoida ja esitellä itsensä ja asiansa, kun taas toiset sai välittömästi jättää pois laskuista. Ensivaikutelma siis todella on tärkeä!

Sovin neljän henkilön kanssa asuntonäytön maanantai-illaksi, puolen tunnin välein. Tämän voi seuraavalla kerralla tiputtaa 20 minuuttiin, joka riittää asunnon ja taloyhtiön yleisten tilojen esittelyyn sekä keskusteluun vuokralaiskandidaatin kanssa. Yksi neljästä teki "oharit" vaikka treffit oli sovittu aikaisemmin samana päivänä. Pyysin kandidaatteja täyttämään ja tuomaan mukanaan SVA:n tietolomakkeen, jolloin sain selvemmän kuvan heidän taustastaan ja vuokranmaksukyvystään.

Kandidaattien arvioiminen on datan lisäksi "mutulla" pelaamista, ja pidin näytön jälkeen kahta kolmesta kandidaatista kriteerini täyttävänä. Kolmannella oli maksuhäiriöitä sellaisella elämänalueella, joka tuhosi hänen luotettavuutensa minun silmissäni. En siis ole sinänsä sulkenut pois mahdollisuutta vuokrata maksuhäiriöiselle henkilölle, tilanteesta riippuen, joskin se saattaa hankaloittaa esimerkiksi vakuutusasioita.

Ensimmäinen sopivista kandidaateista empi kuitenkin yksiöni kokoa kahden henkilön tarpeisiin ja lupasi palata seuraavana päivänä asiaan, kun taas toinen oli valmis ottamaan asunnon. Niinpä tarkistin tämän jälkimmäisen kandidaatin luottotiedot samana iltana (SVA:n jäsenetuna jälleen hieman halvemmalla) ja lähetin tekstarin, jossa totesin olevani valmis vuokraamaan asunnon hänelle ja palaavani tarkemmin asiaan seuraavana päivänä.

SVA:n vuokrasopimuspohja oli pienin muutoksin helppo ottaa käyttöön, ja kun vakuusasia sekä asunnon kunnon tarkastaminen saatiin hoidettua yhdessä, luovutin asunnon avaimet (yhtä lukuunottamatta) vuokralaisen käyttöön paikan päällä. Tallensin dokumenttipohjat järjestelmällisesti, jotta niitä voisi hyödyntää nopeasti ja helposti vastaavissa vuokrausprosesseissa myös jatkossa.

Vuokralaiseni on ottanut kotivakuutuksen sopimuksen mukaisesti. Mietin vielä tarvettani vakuuttaa asunto omasta puolestani kiinteiden kalusteiden vuoksi, ja olen pyytänyt kahdelta vakuutusyhtiöltä tarjouksen. En ole oikein varma siitä, olisiko se vain turha kuluerä. Periaatteessa luotan siihen, että vuokralaiseni pitää vakuutuksensa voimassa, mutta toisaalta hänellä ei ole velvollisuutta korvata asunnon kiinteille kalusteille syntyviä vahinkoja omasta vakuutuksestaan, jos vahingot eivät johdu hänestä.

Summa summarum

Toistaiseksi kaikki on sujunut hyvin, joskin vuokrasuhde on vasta hyvin tuore. Olen kuitenkin hyvin iloinen siitä, että sain asuntoon luotettavan vuokralaisen ilman tyhjää kuukautta, ja että vuokralainen tuntuu viihtyvän asunnossa hyvin. Alussa mainitut kolme tavoitetta ovat siis tämän asunnon suhteen juuri nyt kunnossa, ja toivottavasti pysyvät pitkään!

Samalla tuli opittua ja dokumentoitua prosessi, jota voi toistaa samanlaisena tämän asunnon ja mahdollisten myöhemmin hankittavien uusien sijoitusasuntojen kohdalla. Säästöt ajassa ja murehtimisessa ovat merkittäviä, kun voi uudelleenkäyttää itselleen jo valmiiksi hiottuja dokumenttipohjia ja kokemuksia.

Sijoitussuunnitelmani 9/2016-8/2017

Kun tekemisiään suunnittelee, niillä on keskimääräisesti parempi todennäköisyys sujua onnistuneesti. Monet talousoppaat kehottavat tekemään henkilökohtaisen sijoitussuunnitelman eli SiSun, jonka mukaan omaa vaurastumisprojektiaan voi ohjata eteenpäin. Toki tarinat siitä, kuinka koulutetut apinatkin saattavat päästä parempiin sijoitustuottoihin kuin koulutetut salkunhoitajat, herättävät hieman kysymysmerkkejä.

Keskimäärin uskon kuitenkin suunnitelmallisuuden järkevyyteen, joskaan tehdystä suunnitelmasta ei saa tulla pakkopaita, eikä pidä yrittää tehdä kaikkea kerralla. Kirjasin blogin perustamisvaiheessa Varallisuus-sivulle kaudelle 9/2016-8/2017 tällaiset tavoitteet, jotka saavat toimia SiSuni peruspilareina:

1. Asuntolainan lyhentäminen normaaliin tahtiin

Suhteellisen riskitön tapa sijoittaa omaan tulevaisuuteen ja kasvattaa omaa varallisuutta. Laina lyhenee tällä hetkellä n. 620 €:n kuukausivauhtia, mitä voisi toki matalien korkojen aikana hidastaa ja sijoittaa rahat vielä tuottavammin. Olen kuitenkin tehnyt päätöksen lyhentää ison lainan pääomaa vauhdikkaasti, mikä pienentää tulevaisuuden riskejä "hyvän sään aikaan".

2. Sijoituskirjallisuuteen tutustuminen

Sijoittamisessa kuten muussakin elämässä tulisi ymmärtää, mitä on tekemässä ja miksi. Luin siksi elokuun aikana kaksi asuntosijoittamiseen liittyvää kirjaa, koska tuo sijoitusmuoto loi pohjan kesän taloudelliselle "heräämiselleni". Kirjat antoivat mielestäni hyvän tietopohjan, johon nojaten uskalsin hankkia ensimmäisen sijoitusasuntoni. Minulla on myös aika monta lähinnä osakesijoittamiseen liittyvää kirjaa lainassa; nyt tarvisi ottaa itseä niskasta kiinni ja alkaa lukea niitä ajatuksella, satunnaisen selailun sijaan.

3. Siirtyminen aktiivisista rahastoista passiivisiin rahastoihin ja hyvää osinkoa tuottaviin osakesijoituksiin 

Tein ensimmäiset sijoitukseni pankkini tarjoamiin aktiivisiin rahastoihin jo ainakin vuosikymmen sitten opiskeluaikana, mutta silloin oli kyse pienistä summista. Niistä kertyi kuitenkin potti, jonka siirsin valveutuneen kaverin vinkistä turvaan tililleni ennen vuoden 2008 romahdusta.

Sijoitin hieman suurempia summia rahastoihin taas muutama vuosi romahduksen jälkeen, jonkin verran myös eri rahastoihin hajauttaen. Mutta jos sijoittamista (yleensä korkeiden hoitokulujen) aktiivisiin rahastoihin ei jo itsessään pidä klassisena aloittelijan mokana, niin tein kuitenkin viime vuoden aikana pariin otteeseen ison mokan, kun en ymmärtänyt ajallisen hajauttamisen tärkeyttä. Sijoitin aktiivisiin rahastoihin tuhansia euroja kerralla "kalliiseen aikaan", ja jotkut noista sijoituksista ovat edelleen miinuksella.

Tänä syksynä olen osana parempaa suunnitelmallisuutta aloittanut kuukausittaisen sijoittamisen Nordnetin neljään superrahastoon, viiteen Seligsonin passiiviseen osakerahastoon, ja yhteen Nordnetin tarjoamaan ETF:ään. Kuhunkin näistä menee joka kuukausi automaattisesti 150 euroa, minkä myötä sijoituksiin tulee niin ajallista, alakohtaista kuin maantieteellistäkin hajautusta. Nordnetin rahastot ovat kuluttomia, ja sen ETF:t sekä Seligsonin rahastot ovat kuluiltaan hyvin edullisia.

Olen tehnyt Nordnetin kautta myös ensimmäiset suorat osakesijoitukset n. 3 000 €:n edestä, lähinnä juuri hyvää osinkoa maksaviin kotimaisiin yhtiöihin. Tarkoitukseni ei ole tehdä päiväkauppaa vaan sijoitukset on tehty pitkällä tähtäimellä.

Aktiivisissa rahastoissa olevat varat on tarkoitus lunastaa pois tällä tavoitekaudella ja sijoittaa joko osakkeisiin, passiivisiin rahastoihin tai toiseen sijoitusasuntoon (ks. alla).

4. Ensimmäisen sijoitusasunnon hankkiminen

Tämä tulikin jo salkkuun. Nyt aloin miettiä, pitäisikö tämän tavoitekauden aikana hankkia jo toinen sijoitusasunto, kun rahasto- ja pörssipuolen arvostukset ovat ilmeisesti aika tapissa ja tuotot siten heikompia. Olisiko tämä impulsiivista sijoitussuunnitelmasta poikkeamista, vai ketterää ja järkevää realiteetteihin reagoimista ymmärryksen kasvaessa?? :) 

5. Nettovarallisuus 31.8.2017: 111 000 €

Suoriutumisen mittaaminen on olennainen osa onnistumista, ja mielestäni vaurastumisprojektissa on siten hyvä olla mitattavissa olevia välitavoitteita. Elämä voi heitellä sinne tänne ja osakekurssit heilua reippaasti, mutta pidän kuitenkin yhtä vuotta mielekkäänä mittayksikkönä.

Budjettini mukaan säästöön tulisi yhden vuoden aikana jäädä 20 000 € ja asuntolainan lyhentyä 7 500 €:n edestä. Kun nettovarallisuuteni 1.9.2016 oli n. 80 000 €, alkuhetkellä n. 40 000 €:n arvoisten sijoitusten tulisi tavoitteeseen pääsemiseksi tuottaa 111 000 € - 80 000 € - 27 500 € = 3 500 €. Pidän sitä realistisena tavoitteena, jonka saavuttamiseksi on jo otettu ensimmäiset askeleet.

Katsotaan miten käy ja kuinka hyvin pysyn suunnitelmassa!

Ensimmäinen sijoitusasunto on salkussa

Kuten syyskuun katsauksessa mainitsin, tavoitteeni ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisesta täyttyi. Kirjoitan tässä muistiinpanoja prosessista, sekä itseäni varten että muiden lukijoiden hyödyksi.

Asunto on yksi Excel-seurantataulukostani edukseen erottuneista kohteista. Tämä alle 30m2 yksiö sijaitsee kehyskaupungin keskustan tuntumassa ja sen hoitovastike on suurin piirtein keskiarvoa (3,6 €/m2). Kohde oli myynnissä jo kun aloin tehdä seurantaa loppukesästä, ja kävinkin asuntonäytöllä elokuun alussa.

Silloisten muistiinpanojeni mukaan asunto oli hyvässä kunnossa ja hienosti remontoitu, mutta jo suunnitteluvaiheessa olevien taloyhtiöremonttien kustannukset jäivät mietityttämään. Soittoni isännöitsijälle tuotti niistä jopa kustannusarvion, joka erosi aika reippaasti (ylöspäin!) kiinteistönvälittäjän arviosta. Toisaalta isännöitsijä antoi myös ymmärtää taloyhtiön olevan rauhallinen ja häiriötön, joskaan hän ei ollut ihan vakuuttunut yhtiön hallituksen kompetenssista. Kun välittäjä soitteli perääni, totesin että asia jää minun puolestani tähän, eli en tehnyt tarjousta.

Joitakin viikkoja myöhemmin Etuoven ja Oikotien hakuvahdit ilmoittivat, että asunnon hintapyyntöä oli laskettu. Tässä vaiheessa pyysin itselleni isännöitsijäntodistuksen ja muut paperit, ja uusi soitto isännöitsijälle tarkensi vielä arviota tulevien remonttien kustannuksia. Numeronpyörittelyn jälkeen olin valmis tekemään ostotarjouksen, ja välittäjälle sähköpostitse tekemässäni tarjouksessa ilmoitin n. 6% uuden hintapyynnön alle olevan tarjouksen, 55 500 €.

Välittäjä soitti seuraavana päivänä ja välitti minulle myyjän vastatarjouksen 57 500 €. Totesin, etteivät numerot enää sellaisena passaa kriteereihini, ja välittäjä oli jopa hieman ihmeissään kun valotin tuottovaatimustani hänelle. Asia jäi siihen, mutta kerroin välittäjälle että minuun saa mielellään ottaa yhteyttä, jos sopivia pieniä kohteita tulee markkinoille.
 

Illalla minua alkoi kaduttaa ja mietityttää, annoinko hienon sijoituskohteen mennä sivu suun liian kovien kriteerien takia. Mitä jos lähellekään yhtä hyviä kohteita ei tulisi pitkään aikaan markkinoille? Olinko liian tiukkapipoinen ja idealistinen "kirjaviisaana" ensikertalaisena, joka ei tunne markkinoiden realiteetteja? Pohdin, että ehkä soitan välittäjälle aamulla ja hyväksynkin vastatarjouksen, jos se vielä sopisi.

Ihmetykseni olikin suuri, kun välittäjä itse soitti minulle aamulla todeten, että myyjät sittenkin tarttuisivat tarjoukseeni 55 500 €, jos olisin vielä valmis ostamaan asunnon. Hymy levisi kasvoilleni. Ilomielin totesin, että kaupat ovat minun puolestani OK. Välittäjä tuli samana iltana käymään kotonani, jossa täytimme kuluttajaviranomaisen vaatimusten mukaisesti virallisen ostotarjouslomakkeen (kuvassa), ja hän sai siihen seuraavana päivänä myyjän kuittauksen, minkä myötä kauppa oli selvä. Omasta katumuksen hetkestäni en luonnollisesti hiiskunut mitään...!! Välittäjä oli sitä mieltä, että nyt kyllä onnistuin tekemään hyvät kaupat. Olen samaa mieltä. Ainakin toistaiseksi... :)

Saamieni lainatarjousten perusteella otin yhteyttä valitsemaani pankkiin ja saatoin välittäjän ja pankkivirkailijan keskusteluyhteyteen. Valitsin lopulta lainatyypiksi kiinteäkorkoisen 21 vuoden lainan, jonka korko on 2,21%. Maksan siis tämänhetkistä markkinakorkoa korkeampaa korkoa, mutta toisaalta uskon korkojen muutaman vuoden kuluttua nousevan niin että tämä oli kannattavin lainatyyppi. Se pienentää myös projektin riskiä, sillä asuntoon liittyvät rahavirrat ovat kiinteän koron myötä helpommin ennustettavissa.

Tavoitteeksi asettamallani 450 €/kk vuokralla asunnosta tulisi n. 70 € kuukausittaista nettokassavirtaa, kunnes tiedossa olevien taloyhtiöremonttien vastikkeet laskevat kassavirran vuoden päästä "pahimmillaan" n. 20 €/kk nettotasolle. Oman pääoman tuotto (hankintahinnasta 30% oli omaa rahaa, 70% lainaa) on alussa yli 18% luokkaa, verojen jälkeen 12,5% luokkaa, remonttien (ja verojen) jälkeen aluksi 10% luokkaa.

Kauppakirja allekirjoitettiin pankissani runsas viikko ostotarjoukseni jälkeen, eli prosessi eteni melko nopeasti. Asunto oli ostettaessa tyhjillään mutta olen nyt saanut sen vuokrattua tavoitehintaan, eli projekti on onnistunut jopa pelottavan Strömsö-mäiseen tyyliin. Lisää vuokraamisesta myöhemmässä blogitekstissä, sekin oli itse hoidettuna varsin opettavainen jotos.

Säästö- ja sijoituskatsaus: 9/2016

Syyskuu 2016 oli elämäni ensimmäinen tavoitteellisen säästämisen ja sijoittamisen kuukausi. Säästämisen on tarkoitus kartuttaa erilaisiin sijoituksiin käytettävissä olevia varoja, ja tavoitteeksi olen budjetissani asettanut korkeintaan 500 €:n "muuttuvat menot" per kuukausi. Ennen tarkkaa seurantaa nuo menot ovat huidelleet tuplalukemissa, joten tekemistä tulisi olemaan!

Tässä se nyt sitten on, ensimmäinen katsaus muuttuviin menoihin:

Tavoite 500 €:n muuttuvista menoista ei siis ole täyttä utopiaa. Tälle kuulle sattui tosin kertaluonteisia tuloeriä (pysäköinti, matkailu), joissa edellisen kuukauden työmatkan kuluja palautui takaisin 160 €:n edestä. Toisaalta autoa piti huoltaa yli 100 €:n edestä (mutta onneksi autojerry.fi:stä löytyi järkevähintainen liike) ja 80 €:n antikvaarinen kirjahankinta tuli myös tehtyä, eräänlaisena sijoituksena. Nämä plussat ja miinukset kumoavat suurin piirtein toisensa. Ruokakulut laskivat (työpaikkalounaat lounareineen eivät ole tässä mukana), osin Lidliin siirtymisen ansiosta.

Säästöön jäi asuntolainan lyhennyksen jälkeen n. 2 000 € mikä ylittää 1 650 €:n kuukausitavoitteen, eli voin olla tyytyväinen. Tosin syyskuulle ei sattunut suurempia kiinteitä menoja ja työmatkan päivärahat lisäsivät tuloja.

Sijoituspuolella laitoin syyskuun aikana ensimmäiset 2 000 € osakkeisiin Nordnetin kautta. Salkkuun tuli kolmen osinkoja maksavan suomalaisyrityksen osakkeita. Salkun arvo on heilunut kuukauden aikana ylös ja alas, mutta tätä kirjoittaessa se on n. 0,9 % plussalla.

Kuukauden aikana avasin myös oman rahastosalkun Seligsoniin, mutta vielä en ole ehtinyt tehdä merkintöjä. Lisäksi avasin arvo-osuustilin Lynxiin Yhdysvaltoihin sijoittamista varten. Presidentinvaalien ympärillä ennennäkemättömällä tavalla kuohuvan tilanteen vuoksi en kuitenkaan ole vielä uskaltanut sijoittaa amerikkalaisiin osakkeisiin.

Hankin syyskuun aikana myös ensimmäisen sijoitusasuntoni, mielestäni varsin onnistuneesti, ja sain siihen luotettavalta vaikuttavan vuokralaisen. Lisää tästä uudesta kehitysaskeleesta myöhemmissä blogiteksteissä.

Asunnon omarahoitusosuutta varten lunastin n. 3 500 €:n edestä aktiivisessa rahastossa olleita osuuksia, ja tilillä lojunut käteiskassa meni lähes nollaan. Rahastoissa tuli kuukauden aikana turpiin n. 400 €:n verran. Yritän tehdä Varallisuus-sivulle kuukausittaisen käyräseurannan omaisuuslajikohtaisesti, kunhan aikaa kuluu ja dataa tulee lisää.

Sijoitusasunnon metsästystä

Yksi tavoitteistani ajanjaksolle 9/2016-8/2017 on sijoitusasunnon hankkiminen, sillä pidän asuntoja suhteellisen suoraviivaisina ja turvallisina sijoituskohteina. Lisäksi sijoitusasunnon hankkimiseen voi saada lainaa, mikä vuorostaan auttaa parantamaan sijoitetun pääoman tuottoa merkittävästi. Toisaalta asunnosta syntyy ylimääräistä "häslinkiä" sekä hyvän kohteen etsimisen että vuokrasuhteen hallinnoinnin osalta. Nämä käytännön asiat voi halutessaan ulkoistaa, toki korvausta vastaan.

Olen kuitenkin lähtenyt liikkeelle siitä, että haluan aloittelijana oppia touhun yksityiskohdat tarkasti, ja siksi omat oivallukset ja erehdykset ovat kaikkein antoisimpia. Ihan soitellen en toki ole lähtenyt sotaan, sillä yritin oppia muiden kokemuksista lainaamalla ja lukemalla kaksi kirjaa nettilähteiden lisäksi. Kirjat olivat Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu sekä Marko Kaarton Sijoita asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu, joista molemmat antavat yksityiskohtaisen johdannon aiheeseen. Suosittelen lämpimästi molempia; itse tykästyin eniten ensiksi mainittuun.

Yksi kirjoista oppimani asia oli se, että sijoitusasunto "ostetaan laskimella, ei tunteella". Vaikka asunnon myynti-ilmoituksen kuvat olisivat kuinka upeita ja sydän pamppailisi pesänrakennusintoa uhkuen, asunto voi sijoituksena olla täysi katastrofi. Toisaalta keskinkertaiselta näyttävä asunto voi olla tuottoisa kultakaivos.

Tässä tuleekin kuvaan asuntosijoittamisen strategia ja matematiikka: asuntoon voi sijoittaa tulevaisuuden arvonnousuun ja/tai kuukausittaiseen kassavirtaan luottaen. Jälkimmäinen näistä on luonnollisesti se ennustettavampi ja siksi myös riskittömämpi tapa, ja sen valitsin omaksi strategiakseni. Tehtäväksi tulee siis löytää asuntojen tulvasta ne helmet, joita vuokraamalla on mahdollista luoda positiivista kassavirtaa kaikkien kulujen jälkeen. Sen olen pyrkinyt tekemään seuraavasti.

Kuten sijoituslainan hakemisen yhteydessä kerroin, asetin asunnon maksimihinnaksi 100 000 €. Loin etuovi.com- ja oikotie.fi-sivustoille oman profiilin ja syötin hakuvahteihin kriteerini hinnan lisäksi: yksiö tai kaksio, koko alle 40 m2, ja sijainti omassa kaupungissani tai sen ympäryskunnissa. Aina kun tällainen kohde tulee myyntiin, vahdit lähettävät minulle sähköpostiviestin.

Viestejä tulee muutama kpl per viikko, ja jokaisen kohdalla toimin suurin piirtein tämän reseptin mukaisesti:

• Lisään asunnon tiedot ja arvioni vuokratasosta luomaani Excel-taulukkoon (Oravan ja Turusen mallin mukaan), joka laskee automaattisesti vuokratuoton, oman pääoman tuoton määrittelemääni sijoitusasuntolainaa käyttäessä, sekä kuukausittaisen kassavirran yhtiövastikekulujen, lainakulujen ja pääomaveron jälkeen. Tulevat remontit on otettava huomioon kuluja arvioitaessa, jottei mopo karkaa käsistä!
• Tarkistan oikotie.fi:n talosivulta, millaisia hintoja myytävistä ja vuokrattavista asunnoista on ko. talossa viime aikoina pyydetty.
• Mietin, sijaitseeko asunto sellaisella "mikroalueella", johon olisi tarjolla vuokralaisia. Tuotot ovat yleensä korkeampia keskustojen ulkopuolella, mutta niissä riski asunnon tyhjillään olosta kasvaa. Keskustat ovat parempia arvonnousun suhteen, mutta oma strategiani ei siis laske arvonnousun varaan.
• Jos oman pääoman tuotto ja kassavirta näyttävät Excelin mukaan ko. asunnolle hyvältä, pyydän välittäjältä sähköpostitse asunnon isännöitsijäntodistuksen ja taloyhtiön paperit. Niistä selviävät esimerkiksi asunnon ja taloyhtiön velkojen yksityiskohdat, suunnitteilla olevat remontit ja se, kuinka tiukoilla ollaan nykyisen hoitovastikkeen riittävyyden kanssa.

• Jos numerot ja kokonaisuus näyttävät hyvältä, menen näytölle katsomaan asuntoa. Ei kannata arkailla, sillä näytöille voi mennä ihan huvikseenkin, ja asunnosta saa paljon paremman käsityksen kuin pelkkiä myynti-ilmoituksen kuvia katselemalla. Miltä pinnat vaikuttavat, näkyykö mahdollisia kosteusongelmia jne.?
• Jos asunto myydään vuokrattuna, selvitän välittäjältä tietoja vuokrasta ja vuokralaisesta. Vuokran päivitän asunnon kohdalle omaan Excel-taulukkooni.
• Jos kaikki vaikuttaa edelleen hyvältä, olen valmis tekemään ostotarjouksen (laina on siis jo neuvoteltu aikaisemmin!).

Tämä resepti on aloittelijan näkökulmasta toiminut toistaiseksi hyvin, muutama lupaava asunto on sattunut kohdalle, ja tarjousvaihekin on jo tullut koettua. Tarinalle tulee siis jatkoa blogissa myöhemmin!

Millaisia sijoitusasunnon metsästykseen liittyviä kokemuksia ja/tai vinkkejä sinulla on?

Onko säästötavoitteeni utopiaa? Totuus numeroiden valossa

Numerot eivät valehtele. Valitettavasti tai onneksi..!

Menetelmä

Kuten budjettia käsittelevällä sivulla totesin, tein hiljattain ensimmäistä kertaa elämässäni tarkan laskelman omista menoistani. Ajattelin sen olevan hyödyllinen harjoitus, koska kun nyt kerran budjetissani asetin tavoitteen kuukausittaisista menoista (n. 500 €) ja säästöistä (n. 1650 €), olisi tärkeä ymmärtää tarkasti millaista meno oli siihen asti ollut. Pitäisikö vyötä kiristää reippaasti vai olinko jo suurin piirtein tavoitevauhdissa?

Laitoin Excelin tulille ja tein taulukkoon budjettini mukaiset kolme pääosiota: 1) tulot, 2) kiinteät kulut ja 3) muuttuvat kulut. Jaoin nämä osiot sen jälkeen yksityiskohtaisempiin lokeroihin: kiinteiden kulujen kohdalla esim. asuntolaina, vastikkeet, vakuutukset, sähkö jne. saivat omat lokeronsa, muuttuvien kulujen kohdalla vastaavasti ruoka, autoilu, matkailu, vaatteet, kodinhoito jne.

Sitten loggauduin verkkopankkiin ja kaivoin edellisen kuukauden tilitapahtumat esille. Koska käytän hyvin harvoin käteistä, pankkikortin vingutus ja muut laskujen maksamiset verkkopankissa antavat kattavan kuvan taloudenpidostani. Summasin jokaisen tilitapahtuman sopivaan Excelin lokeroon.

Innostuin ensimmäisen kuukauden analysoimisen jälkeen sen verran, että katsoin verkkopankin sisällön kokonaisen vuoden verran taaksepäin. Menoissa on kuitenkin jossakin määrin kausiluonteisuutta ja satunnaisuutta, joten pitkän ajan keskiarvo olisi vakuuttavampi. Samalla se kertoisi selkeästi, kuinka kaukana olen 20 000 €:n vuosisäästön tavoitteestani.

Tulos

Lopputulos oli mielenkiintoinen. Säästöön jäi viime vuoden aikana n. 18 300 €, mutta siihen sisältyy joitakin kertaluonteisia tuloeriä. Kuukausittaiset muuttuvat menoni taas olivat olleet keskiarvoisesti yli 1000 €, nyt tavoitellun 500 €:n sijaan!! Huhhuh.

Kiinteiden menojen osuus kaikesta rahanmenosta oli 37%, muuttuvien 63%. Muuttuvien menojen suuri osuus avaa onneksi mahdollisuuden tehokkaampaan säästämiseen kulutusmenoja tarkkailemalla, suurimmista kulueristä alkaen.

Toimenpiteet

Prosentuaalisesti suurimmat muuttuvat menoni liittyivät matkailuun (n. 19,5% muuttuvista menoista), autoiluun ja ruokaan (kummatkin n. 17%). Niiden suhteen täytyykin ryhtyä toimenpiteisiin:

* Matkailu: Olin vuoden aikana maksanut/tehnyt eri syistä poikkeuksellisesti peräti neljä varsin kallista ulkomaan matkaa, kotimaan reissujen lisäksi. Matkailun osuus tulee siis vähentymään lähes itsestään (toki täytyy pysyä tarkkana...).

* Autoilu: Työmatkani taittuu yleensä autolla, paljon bensaa kuluttavana kaupunkiajona. Pitempiäkin matkoja tulee toki ajettua viikonloppuisin tai kesälomalla, mutta harvemmin.

---> PÄÄTÖS: Säiden salliessa siirryn polkupyörän käyttöön. Siinä kohenee sekä kunto että säästäväisyys. Täytyy myös toivoa, että uskollinen autoni pysyy kasassa eikä tule suuria korjauskuluja.

* Ruoka: Tämä onkin ehkä hieman hankalampi rasti, sillä en yleensä ostele erityisen kalliita ruokia. Eineksiin tulee kuitenkin usein sorruttua.

---> PÄÄTÖS: Teen ruokaostokset vain Lidlissä (se lienee kuitenkin halvimmasta päästä, joskaan ei ehkä niin radikaalisti kuin tulee ajateltua). Lisäksi valmistan enemmän ruokaa itse muutaman päivän erissä. Työpaikkalounaita lounasseteleineen en ole näihin ruokakuluihin laskenut, enkä halua niistä luopua tärkeän työsosiaalisen aspektin vuoksi.

Sattuneesta syystä kodinhoitoon liittyvät menot olivat rankingissa seuraavana (n. 12,5%), mutta ne tulevat myös tänä vuonna pienenemään itsestään.

Loppukaneetti

Harjoitus oli todella hyödyllinen, sillä nyt tiedän tarkasti miten ja kuinka paljon keskimääräisesti kulutan kuukaudessa. Vyötä täytyy kiristää aika lailla säästötavoitteeseen pääsemiseksi ja sen myötä sijoituspääoman kasvattamiseksi, ja nyt olisi tärkeä pitää kiinni tekemistäni muutospäätöksistä.

Syyskuu 2016 on ensimmäinen vyönkiristyskuukausi. Tarkastelen sen menoja aikanaan ja teen sen pohjalta päätelmiä säästötavoitteeni realistisuudesta.

Ensimmäisen sijoitusasuntolainan hakeminen

Päätin elokuun alussa ottaa ensimmäisen konkreettisen askeleen asuntoihin sijoittamisessa. Varallisuustilanteeni myötä tulisin tarvitsemaan sijoitukseen lainaa, ja tällaisen "velkavivun" hyödyntäminen onkin -- riskit tiedostaen -- oivallinen tapa parantaa asuntosijoituksen tuottoa. Pankit ovat keskimäärin hyvin valmiita myöntämään lainaa sijoitusasunnon hankintaan, ja lainaa myönnetään pankista riippuen perustapauksessa 70-80% asunnon hinnasta. Loput on löydyttävä itseltä tavalla tai toisella, minun tapauksessani likvidinä käteisenä. Sijoitusasuntolainan marginaali on perinteisesti aavistuksen verran korkeampi kuin omaan asuntoon myönnettävässä lainassa.

Yhtenä reunaehtona olen asettanut itselleni sijoitusasunnon maksimihinnaksi 100 000 euroa. Tuolla saa asuinseudultani varsin hyviä yksiöitä tai pieniä kaksioita (< 40 m2), joskaan ei aivan ydinkeskustasta. Lainatarpeeksi tulee siten enintään 70 000 euroa (70% vakuusarvolla), ja omaa rahaa tarvitsee käyttää korkeintaan 30 000 euroa. Se tarkoittaisi joidenkin rahastosijoitusteni likvidoimista, mutta ne ovat tuottaneet sen verran huonosti, että siirto toisiin (passiivisiin) rahastoihin tai muihin omaisuuslajeihin onkin ajankohtainen.

Aloitin prosessin täyttämällä lainahakemukset Aktian, Nordean, Osuuspankin ja Ålandsbankenin nettisivuilla. Danske Bank tuli jotenkin ohitettua, mutta vieläkään ei toki olisi myöhäistä mikäli jollakulla on hyviä kokemuksia siitä (mielelläni kuulisin asiasta!). S-Pankin nettisivu ei puolestaan tunnistanut sijoitusasuntolainaa kategoriana ja asia jäi siellä osaltani kesken. Hakemuksiin täytettiin perustiedot omasta taloudesta, varallisuudesta, ansiotyösuhteesta ja veloista. Hankittava tarkka kohde ei ollut tiedossani, minkä totesin sanallisesti. Valmistauduin neuvotteluihin lähinnä miettimällä sijoitustavoitteitani, mutta en printannut mukaani laskelmia tai Excelissä pyörittämääni laskutaulukkoa markkinoilla tarjolla olevista asunnoista. Sonnustauduin loppukesän mukaisesti T-paitaan ja farkkuihin.

Ensimmäinen neuvottelu järjestyi viikkoa myöhemmin Osuuspankkiin, joka on myös tämänhetkinen "pääpankkini". Kauhustooreja nihkeistä sijoituslainaneuvotteluista lukeneena sain todeta olevani onnekas, sillä kohdalle sattui pankkivirkailija, joka ymmärsi asuntosijoittamisen päälle. Kehuskeli mm. juuri rahoittaneensa erään henkilön kahdeksannen asunnon. Huokaisin mielessäni helpotuksesta... Neuvottelu käytiin hyvässä hengessä ja virkailija suhtautui projektiin kannustavasti, kun kerroin alkaneeni seurata alueemme markkinoita, asuntojen speksejä Exceliin hakaten. Asunnon vakuusarvo olisi OP:llä 70% (eli 100 000 euron asuntoon saisi 70 000 euroa lainaa).

Sain lopulta sähköisesti lainatarjouksen, jossa marginaali oli 1,21%, järjestelypalkkio 250 euroa ja lainan esimerkkikesto 21 vuotta. Pitkä takaisinmaksuaika mahdollistaisi siis kassavirtaa tavoittelevan asuntosijoittamisen. Oli myös puhetta uudentyyppisestä kiinteäkorkoisesta lainasta, jonka ehdot olivat varsin houkuttelevat ja joka suojaisi koronnousun riskiä vastaan. Luonnollisesti sijoitusasuntolaina myös kasvattaisi OP-bonuksiani, jotka menevät lähinnä vakuutusmaksuihin.

Seuraava neuvottelu oli Nordeassa, joka on entinen "pääpankkini". Siellä oli pöydän toisella puolella sama mukava virkailija, jonka kanssa olin taannoin neuvotellut lainasta omaa asuntoani varten. Suhtautuminen sijoitusasuntolainoihin erosi kuitenkin tässä konttorissa selkeästi Osuuspankin kokemuksestani (ja ilmeisesti myös monesta muusta Nordean konttorista), vaikka virkailija itsekin suunnitteli jossakin vaiheessa sijoitusasunnon hankkimista ja hoiti esimerkiksi n. 10 asuntoon sijoittaneen pariskunnan asioita. Lainaa saisi enintään 15 vuoden ajaksi, sillä pankinjohtaja "haluaa mahdollistaa asiakkaiden asuntosijoittamisen, mutta ei ylläpitää sitä".

Kassavirtapohjainen sijoittaminen ei siis tässä Nordean konttorissa onnistuisi eikä virkailija itse ollut innostunut esimerkiksi kiinteäkorkoisesta lainavaihtoehdosta, mutta tarjosi kuitenkin 7 vuoden "korkoputki"-mahdollisuutta, jossa ajan myötä elävällä viitekorolla on määritelty katto. Asunnon vakuusarvo olisi 75%. Neuvottelutaktisesti vilautin jo saamaani OP:n lainatarjousta. Muutaman päivän sisällä tulleessa Nordean tarjouksessa oli 1,1%:n korkomarginaali, 200 euron järjestelypalkkio, 15 vuoden maksuaika ja vaatimus oman asuntolainani (eli kokonaisasiakkuuden) siirrosta Nordeaan 0,8% marginaalilla mutta ilman nykyisiä bonusetuja. Korkoputkivaihtoehdossa korko olisi 7 vuoden aikana vähintään 1,5% ja enintään 1,95%.

Kolmannen neuvottelun kävin Aktiassa, jonka suhteellisen nuori virkailija suhtautui positiivisesti asuntosijoittamiseen. Asunnon vakuusarvo olisi heillä 75% eikä periaatteellisia esteitä pitkäaikaisille lainoille tähän tarkoitukseen ollut. Virkailija puhui n. 1,5%:n marginaalista ja totesi, ettei kokonaisasiakkuus ole heille kynnyskysymys. Marginaalia päässäni ihmetellen otin lopulta yskien esiin kaksi aikaisempaa lainatarjousta, salaa toivoen että tempulla saisi hieman "alennusta" :) Sain sähköpostitse tarjouksen, jossa oli 1,2%:n marginaali, 300 euron järjestelypalkkio ja 20 vuoden maksuaika. Kymmenen vuoden kiinteä korkovaihtoehto olisi 1,8%. Lisäksi tarjous annettiin ehdolla kokonaisasiakkuudesta, jossa nykyisen asuntolainani parametrit olivat nykyistä aavistuksen verran huonompia.

Ålandsbankenista minuun oltiin yhteydessä sähköpostitse ja kysyttiin, oliko ajateltu laina omaa asuntoa varten, vaikka olin hakemuksessa ilmaissut sen olevan sijoitusasuntoa varten. Vastasin ystävällisesti ilmoittaen lainan tarkoituksen uudelleen, ja sen jälkeen ei olekaan kuukauteen kuulunut yhtään mitään....

Summa summarum, paljon tuli opittua käytännön tekemisen kautta, ja kädessä on nyt kolme lainatarjousta suhteellisen tuskattoman prosessin jäljiltä. Vielä pitäisi näytöillä rampaten löytää se asunto.